樓市：成交量持續(xù)走低 “金九銀十”能否再現(xiàn)？

     隨著十一長假的到來，傳統(tǒng)的樓市銷售旺季已開始接近尾聲。連續(xù)三個月全國一線城市房地產(chǎn)成交量的持續(xù)走低更是讓人們對樓市“金九銀十”的說法產(chǎn)生了疑問。在房價不斷走高的情況下，市場觀望情緒加重；同時，隨著去庫存化接近尾聲，市場的供需矛盾也逐漸開始顯露。雖然９月份公布的國房景氣指數(shù)１０個月來首次突破了１００點(diǎn)大關(guān)，但市場由熱轉(zhuǎn)冷的種種跡象還是讓人們對后期樓市的走向有所擔(dān)心。 　

    “金九”成色不足“銀十”面臨考驗(yàn)

    “正如天氣一樣，樓市經(jīng)歷了春暖、夏熱后，秋涼正步步逼近，這種癥候在一線城市尤為突出。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受記者采訪時表示。７月，北京、上海、深圳、廣州四地商品住宅成交量首次出現(xiàn)集體下滑；８月繼續(xù)向下，深圳新建商品住宅成交量環(huán)比減少２９．７３％，二手住宅成交面積也環(huán)比下降２６．３８％；上海情況較深圳稍好，但７、８兩個月商品住宅下滑幅度依舊超過了１０％。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，９月的上半月商品房成交７０２６套，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，商品房成交套數(shù)為６２２８套，與上月同期相比減少了２８３套，跌幅為４．３５％。

    實(shí)際上，全國也出現(xiàn)類似情況。今年以來，全國新建商品住宅成交量快速增長，５至７月全國商品房的成交量分別為７０１９萬平方米、９４６５萬平方米、７６７４萬平方米，７月成交量出現(xiàn)１９％的環(huán)比下滑。從區(qū)域分析，７月以來，華南、華東等本輪率先回暖的城市，成交皆出現(xiàn)了不同程度的下滑；只有中西部地區(qū)依然保持了較為強(qiáng)勁的勢頭。種種跡象表明，寄希望于９月樓市成交量再次創(chuàng)造４到６月份時的輝煌已無太大可能。

    “隨著十一長假的到來，受此影響１０月的成交量很可能還會繼續(xù)下降。”北京我愛我家市場研究部研究員秦瑞表示，今年的長假多達(dá)８天，人們往往會利用這段時間出行、旅游，買房則相應(yīng)的進(jìn)入淡季，這很可能會使原本就不被看好的１０月份成交量再打折扣。     

    庫存消化進(jìn)入尾聲　市場供需矛盾顯現(xiàn)

    早在８月底，業(yè)內(nèi)對于“金九銀十”的爭論就已經(jīng)不絕于耳。一種觀點(diǎn)認(rèn)為二季度火爆的樓市已經(jīng)透支了今年的需求，再加上不斷上漲的房價，成交量下降已成趨勢；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，雖然９、１０月間市場成交量很難恢復(fù)年中的勢頭，但與去年同期相比仍將會有大幅的提高，并不需要過分的悲觀。

    其實(shí)，所謂“金九銀十”的傳統(tǒng)在近幾年已經(jīng)表現(xiàn)得不太明顯。２００５年到２００７年的９、１０月份都沒有出現(xiàn)過明顯的成交高峰，２００８年９、１０月份的成交量更是在樓市整體不景氣的情況下跌入低谷。今年“金九銀十”之所以再次為人關(guān)注與年內(nèi)樓市大開大闔的走勢不無關(guān)系。

    楊紅旭指出，進(jìn)入三季度以來，重點(diǎn)城市成交量出現(xiàn)下滑，既有傳統(tǒng)淡季的因素，也和供應(yīng)緊張、部分開發(fā)商捂盤有關(guān)，但最關(guān)鍵的原因是需求發(fā)生了變化。剛性需求者的購房預(yù)算追不上房價上漲的速度，致使出現(xiàn)萎縮；投資投機(jī)需求依然旺盛，但在二套房貸政策嚴(yán)格后，貸款的首付門檻與利率成本明顯提高，部分投機(jī)客有所觀望。

    秦瑞則表示，前一階段的高成交量已經(jīng)基本將市場積累的庫存消化完畢，“今年賣出的多是２００８年之前的開工項(xiàng)目，之后由于新開工項(xiàng)目有限，市場勢必會面臨著新的供需矛盾，這對今后的成交量肯定會造成一定的影響。”

    光大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東在接受記者采訪時也指出，今年４月到７月間的高成交量已經(jīng)完成了房地產(chǎn)市場的去庫存化，市場現(xiàn)在進(jìn)入了一個補(bǔ)庫存的時期，基于此來看８月份全國的房地產(chǎn)開發(fā)投資，雖然總量有所增加，但相對于需求而言依舊不足。供需矛盾將導(dǎo)致成交量的下降，但對價格則是一個強(qiáng)有力的支撐。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，１－８月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２１１４７億元，同比增長１４．７％，增幅比１－７月提高３．１個百分點(diǎn)，比去年同期回落１４．４個百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資１４８４８億元，同比增長１０．９％，比１－７月提高２．７個百分點(diǎn)，比去年同期回落２０．８個百分點(diǎn)。 

    政策預(yù)期決定來年樓市

    “現(xiàn)在最應(yīng)該關(guān)心的是１１月之后的走勢．”對于后市秦瑞表示，由于今年政府出臺的一系列刺激房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策大多將在年底到期，包括房貸優(yōu)惠、減免交易稅等政策的延續(xù)性肯定將成為市場最為關(guān)心的問題。

    秦瑞認(rèn)為，如果明年國家的房地產(chǎn)政策發(fā)生變化，那么購房者很有可能會在年內(nèi)優(yōu)惠政策的最后“有效期”之內(nèi)集中入市，從而抬高年底房地產(chǎn)市場的成交量，而新一年的成交量則有可能隨著優(yōu)惠政策的到期而逐漸走低；如果優(yōu)惠政策明年繼續(xù)執(zhí)行，在貨幣政策不發(fā)生變化的前提下，房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定上升的趨勢。“現(xiàn)在大量資金進(jìn)入樓市，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，也不排除資金大量流出，從而出現(xiàn)集中拋盤的情況，進(jìn)而導(dǎo)致明年樓市的量價齊跌。”

    對此潘向東表示，從目前的情況看，房地產(chǎn)市場依舊是回報(bào)率最高的行業(yè)。由于明年很難延續(xù)像今年這么大規(guī)模的政府投資，在這種情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)要保持一定的增長速度，仍然要倚重房地產(chǎn)投資的持續(xù)提高。因此，“資金在短期內(nèi)從房地產(chǎn)流向其他行業(yè)的可能性不大，國家的房地產(chǎn)政策依舊會以鼓勵和推動為主。”

    楊紅旭也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他表示由于目前房價環(huán)比漲幅已基本觸頂，而且國家對于房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)的期望仍然較大，在政府投資增幅將出現(xiàn)下降的情況下，房地產(chǎn)投資和住宅消費(fèi)能夠持續(xù)增長對于宏觀經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。