刺激樓市政策效應(yīng)面臨多重約束

    國家統(tǒng)計局18日發(fā)布了10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，與9月份相類似，10月70城市新房價格環(huán)比仍無城上漲。雖然環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，但是房價仍在下降通道中。這些情況表明，各地政府刺激效應(yīng)未達(dá)預(yù)期，調(diào)整仍是樓市運行主題。在目前多重因素約束下，謹(jǐn)防未來刺激政策引發(fā)逆向選擇，并加速樓市調(diào)整進(jìn)程。 

    為緩解樓市下行對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)增長的壓力，今年以來各地紛紛退出住房限購并放寬公積金貸款限制，金融管理當(dāng)局也松綁住房限貸政策，以刺激樓市成交。這些政策出臺雖然在短期內(nèi)有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，但在樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)、住宅價值出現(xiàn)拐點、房產(chǎn)稅預(yù)期升溫及住宅市場購買力需求萎縮的多重因素約束下，刺激樓市效應(yīng)遠(yuǎn)遜當(dāng)初的政策預(yù)期，且加重樓市觀望情緒。

    房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)始于去年四季度，其內(nèi)在原因在于房價對合理值的過度偏離。從根本上說，刺激樓市也就是分化樓市預(yù)期，以促進(jìn)市場需求釋放。但預(yù)期存在自我實現(xiàn)機制，在樓市已經(jīng)形成一致性調(diào)整預(yù)期時，任何所謂的“救市”政策，向房地產(chǎn)市場傳遞的是政府對樓市過度調(diào)整的擔(dān)憂，因而往往會被認(rèn)為是市場進(jìn)一步下跌的證據(jù)。雖然樓市經(jīng)歷一年多調(diào)整，但絕對房價依然過高，樓市預(yù)期逆轉(zhuǎn)似已不可阻擋,樓市仍將面臨中長期調(diào)整。

    住宅投資價值出現(xiàn)拐點降低“入市”積極性。住宅投資成本不僅包括財務(wù)成本，也包含折舊、維護費用。在過去相當(dāng)長時間內(nèi)，由于我國房價漲幅過大，投資者往往較少考慮實物運行維護成本與費用。而當(dāng)房價漲幅縮小并出現(xiàn)價格絕對下降時，實物成本壓力凸顯，投資空間收窄。不僅如此，住宅投資價值還在于其擁有財富貯藏功能。但住宅財富貯藏功能的實現(xiàn)有賴于交易市場的活躍程度。2014年1月到10月，全國商品住宅銷售面積同比下降9.5%，住宅價值變現(xiàn)難度明顯上升，投資回收難度增大。

    房產(chǎn)稅預(yù)期升溫將減少多套房購買需求。以房產(chǎn)稅替代土地財政將是我國未來財稅制度改革的一個重要方向。目前，我國房產(chǎn)稅收制度不完善，房屋持有環(huán)節(jié)免稅或稅收優(yōu)惠過多，使得房產(chǎn)稅失去了對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)功能。隨著樓市發(fā)展黃金期過去，地方政府土地財政前景將面臨更大制約，房產(chǎn)稅立法已在議事日程。而預(yù)期中的房屋持有環(huán)節(jié)稅收，將不可避免沖擊到當(dāng)前多套房購買需求。

    住宅市場有效購買力需求已經(jīng)萎縮。過去幾年，我國住宅市場需求集中釋放，城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)大幅改善。新型城鎮(zhèn)化重點是農(nóng)民入城，雖然理論上能引致部分住房購買需求，但對這部分中低收入人群來說，有限的購買能力難以跨越城鎮(zhèn)相對較高的住房價格。不僅如此，隨著我國老齡化社會的到來，人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化，未來住宅需求將面臨進(jìn)一步萎縮。日本人口老齡化導(dǎo)致住房空置率不斷上升。

    應(yīng)該看到，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，都不允許未來房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)非理性繁榮。“救市”政策只會有短期效果，難以維持中長期效應(yīng)。而住房成交價格和成交量的變化關(guān)系，并非絕對是“量價齊跌”或“量價齊升”的情況。實際上，任何資產(chǎn)價格的調(diào)整都是以波浪式運行。這反映出市場供求雙方預(yù)期與行為的動態(tài)博弈過程。就目前看，我國房價還遠(yuǎn)未到崩盤地步，若過度干預(yù)市場調(diào)整，反而有可能會加速迎來樓市的大幅度調(diào)整。