樓市新常態(tài)三大特點(diǎn)：逐漸進(jìn)入“調(diào)整靠市場”

    經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我國經(jīng)濟(jì)增長的模式開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)告別高速增長，今年樓市也告別了2013年的高速狂飆，進(jìn)入新常態(tài)，發(fā)生一些改變。

    今年前三個季度，中國GDP同比增長7.4%，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于合理區(qū)間。當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，城鎮(zhèn)就業(yè)持續(xù)增加，居民收入、企業(yè)效益、財(cái)政收入平穩(wěn)增長。更重要的是結(jié)構(gòu)調(diào)整出現(xiàn)積極變化，服務(wù)業(yè)增長勢頭顯著，內(nèi)需不斷擴(kuò)大。

    當(dāng)下，中國經(jīng)濟(jì)正呈現(xiàn)出新常態(tài)：一是從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長。二是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)增長勢頭逐步顯現(xiàn)，城鄉(xiāng)區(qū)域差距逐步縮小，居民收入占比上升，發(fā)展成果惠及更廣大民眾。三是從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動。

    筆者認(rèn)為，當(dāng)前樓市的新常態(tài)也同樣有三大特點(diǎn)。

    首先，房價(jià)呈現(xiàn)由前幾年全線上漲轉(zhuǎn)為維持在高位運(yùn)行、穩(wěn)中有降的調(diào)整態(tài)勢，樓市告別高速增長期進(jìn)入中速增長階段。

    這從數(shù)據(jù)就可以看出，國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市僅1個城市價(jià)格環(huán)比持平，其余均環(huán)比下跌。環(huán)比價(jià)格變動中，最小降幅為0.2%，最大降幅為1.6%。本月初，中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，10月份全國100個城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比連續(xù)第六個月下跌，也是在同比連續(xù)22個月上漲后首次下跌。

    數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)投資為77220億元，同比名義增長12.4%。增速不僅連續(xù)9個月下滑，且明顯低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

    從歷史來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很少低于15%。例如在2011年下半年，雖然市場調(diào)整，但當(dāng)時全國整體房地產(chǎn)投資增速依然在20%以上。

    其次，樓市已經(jīng)進(jìn)入調(diào)結(jié)構(gòu)、去庫存階段。

    當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為中高速增長、結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級階段，房地產(chǎn)也面臨同樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力。前幾年我國房地產(chǎn)增長大幅超過經(jīng)濟(jì)增速及居民收入增長，內(nèi)在調(diào)整壓力較強(qiáng)。樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存。

    受此前幾年房地產(chǎn)投資高速增長、新開工面積增加的影響，如今的市場庫存也在不斷增長。數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積為58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米。

    除一線城市和個別熱點(diǎn)城市的供應(yīng)相對緊張以外，大部分二、三線城市已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)過剩、去化周期長的情況。面對高企的庫存壓力，全國多數(shù)城市相繼取消了限購政策，很多房地產(chǎn)企業(yè)放緩?fù)顿Y步伐正在積極去庫存。

    第三，樓市調(diào)控限購、限貸轉(zhuǎn)為“去行政化”，樓市逐漸進(jìn)入“調(diào)整靠市場”。

    此前樓市調(diào)控限購、限貸的措施遭到詬病，而樓市進(jìn)入今年下半年后，隨著央行出臺房貸新政，各大城市紛紛松綁限購、限貸，這可以看出近期樓市政策主要是借市場調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能去除，也就是在保持樓市穩(wěn)定的前提下，逐步“去行政化”讓樓市回歸本質(zhì)，以促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。