樓市新一輪投資圈地 4大地區(qū)或?qū)⒊尚鹿沓?/h1>

2014-11-18 09:20:15 來源：鳳凰房產(chǎn) 【 瀏覽字號： 大 中 小 】

    毫無疑問，大規(guī)模興建新城、新區(qū)、城市副中心等，勢必會導(dǎo)致地方城市建設(shè)貪大求快，市政配套、居民生活配套等諸多方面可能滯后與城市建設(shè)與發(fā)展的速度，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也沒有辦法支撐這么大體量的“造城運(yùn)動”，這個過程中不僅造成了巨大資源浪費(fèi)，更潛藏著系統(tǒng)性風(fēng)險。

    10月10日獲悉，成都天府新區(qū)已經(jīng)獲批成為國家級新區(qū)，正式獲批文件將在近日內(nèi)對外公布。

    天府新區(qū)成立于2010年，涉及四川省的成都市、眉山市和資陽市三個城市，目前規(guī)劃總面積1578平方公里，其中成都規(guī)劃范圍為1293平方公里。其發(fā)展目標(biāo)和兩江新區(qū)一樣，要成為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)一個次核心區(qū)。毫無疑問，天府新區(qū)獲批國家級新區(qū)之后，和其他國家級新區(qū)一樣，天府新區(qū)的樓市又將成為投資和關(guān)注的熱點(diǎn)，大規(guī)模的“圈地運(yùn)動”有可能還會在天府新區(qū)發(fā)生。

    新區(qū)新城建設(shè)如火如荼

    回顧國家級新區(qū)發(fā)展歷程，自上個世紀(jì)90年代出現(xiàn)了上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)后，我國于2010年開始逐步放開國家級新區(qū)的審批節(jié)奏，2010年6月重慶兩江新區(qū)成立、2011年6月浙江舟山群島新區(qū)成立、2012年8月甘肅蘭州新區(qū)成立、2012年9月廣州南沙新區(qū)成立、2014年1月陜西西咸新區(qū)成立、貴州貴安新區(qū)成立，2014年6月青島西海岸新區(qū)成立、2014年6月大連金普新區(qū)成立、2014年10月成都天府新區(qū)將成立。

    就天府新區(qū)來說，將成為云貴川渝地區(qū)的第3個國家級新區(qū)，而西部地區(qū)的國家級新區(qū)數(shù)量將從目前的4個上升為5個。至此，全國國家級新區(qū)數(shù)量將達(dá)到11個。

    此外，如各地新區(qū)建設(shè)一樣，各地新城建設(shè)吐火如荼。以天津市為例，在2013年《天津市住房建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》中的一個數(shù)字將天津一下子推到了聚光燈下。根據(jù)2013年10月中旬發(fā)布的天津市住房建設(shè)“十二五”規(guī)劃，5年規(guī)劃期內(nèi)預(yù)計天津全市住房建設(shè)總建設(shè)量約為9500萬~12000萬平方米，其中新建保障性住房4875萬平方米，新建商品住房4625萬~7125萬平方米。規(guī)劃分區(qū)域進(jìn)行了詳細(xì)闡述，相較于濱海新區(qū)、中心城區(qū)及環(huán)城四區(qū)，規(guī)劃稱將重點(diǎn)建設(shè)的薊縣、寶坻、京津、武清、寧河、靜海和團(tuán)泊七座新城更有聚焦作用。

    四川天府新區(qū)、陜西西咸新區(qū)、貴州貴安新區(qū)、天津七座新城……這對于中國各大城市的新城新區(qū)建設(shè)來講，只不過是冰山一角，更大規(guī)模的新區(qū)新城建設(shè)仍然在如火如荼地進(jìn)行中。

    2013年國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對12個省區(qū)的調(diào)查顯示，12個省會城市，平均一個城市要建4.6個新城新區(qū)；144個地級城市，平均每個規(guī)劃建設(shè)約1.5個新城新區(qū)。

    毫無疑問，大規(guī)模興建新城、新區(qū)、城市副中心等，勢必會導(dǎo)致地方城市建設(shè)貪大求快，市政配套、居民生活配套等諸多方面可能滯后與城市建設(shè)與發(fā)展的速度，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度也沒有辦法支撐這么大體量的“造城運(yùn)動”，這個過程中不僅造成了巨大資源浪費(fèi)，更潛藏著系統(tǒng)性風(fēng)險，比如開發(fā)商大規(guī)模的“圈地運(yùn)動”、“空城鬼城”現(xiàn)象等等。

    大規(guī)模興建新區(qū)新城背后“圈地運(yùn)動”

    大規(guī)模興建新城、新區(qū)是由多種利益驅(qū)使導(dǎo)致，就“圈地”現(xiàn)象而言，依據(jù)“圈地”主體不同，主要可以分為三類：

    第一類是開發(fā)企業(yè)，由于土地儲備的多少是衡量一個企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)，因此，開發(fā)企業(yè)開始利用物流中心、商品集散中心、文化產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游養(yǎng)生地產(chǎn)等概念圈占大批量的土地資源，進(jìn)行土地的戰(zhàn)略儲備，以被后期長期發(fā)展之用。

    第二類，各地正在大規(guī)模興建的各類新城、開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市副中心等。為了爭奪國家鼓勵相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的紅利，各地方政府尤其是地級市以下行政單位，以各種名義報批大量新城、開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市副中心，以“以租代征”、低價征地等方式圈占大量農(nóng)地，直接在農(nóng)地上進(jìn)行工廠開發(fā)區(qū)、園區(qū)建設(shè)。

    第三類，部分實(shí)力比較強(qiáng)的實(shí)體企業(yè)為了解決自身資源整合或行業(yè)資源平臺，開始在全國大規(guī)模拿地進(jìn)行平臺搭建，開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜合體項目，順便進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。如一些知名的電商企業(yè)開始紛紛在各地投資建設(shè)區(qū)域物流中心，類似于卓越亞馬遜、阿里巴巴集團(tuán)、京東商城等“電商企業(yè)+自建物流園區(qū)” 運(yùn)營配送中心已大勢所趨。

    近期之所以出現(xiàn)大規(guī)模投資“圈地”的現(xiàn)象，主要還是政策驅(qū)動因素影響所致。在中央多次表態(tài)城鎮(zhèn)化是我國擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力的驅(qū)動下，市場機(jī)會與利益驅(qū)動導(dǎo)致各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城、開發(fā)區(qū)、園區(qū)的報批，一些開發(fā)區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺。對于熱衷于“圈地”的企業(yè)來講，由于土地本身資源的稀缺性、保值增值的功能，在新的市場機(jī)會的面前，各類投資主體當(dāng)然也不可避免利用“圈地運(yùn)動”實(shí)現(xiàn)土地本身的增值。對于開發(fā)企業(yè)來講，當(dāng)前市場基本面趨好，資金面有所好轉(zhuǎn)不再緊張，此時，通過拿地進(jìn)行戰(zhàn)略布局，“換倉”謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會成為當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的策略。

    “被城鎮(zhèn)化”將引發(fā)新“鬼城”之憂

    表面上來看，在多因素驅(qū)動下，大規(guī)模“圈地”可以對于以上不同主體來講儲備更多的后備發(fā)展資源，但是，大規(guī)模“圈地”的現(xiàn)象的勢必會造成一些負(fù)面的影響。

    土地資源短期內(nèi)將可能成為少數(shù)利益集團(tuán)圈地謀利的工具，造成一些土地資源出讓而不開發(fā)，導(dǎo)致土地資源的閑置、浪費(fèi)。

    同時，盡管“以租代征”農(nóng)地明令禁止，但是，部分地方政府伙同相關(guān)企業(yè)仍以此方式仍然圈占大量農(nóng)地，直接在農(nóng)地上進(jìn)行工廠開發(fā)區(qū)、園區(qū)建設(shè)。后期卻由于招商運(yùn)營能力、市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素導(dǎo)致這些開發(fā)區(qū)難以盤活，反而成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拖累，造成更多的社會矛盾和問題。

    部分城市尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下出臺新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開發(fā)開發(fā)區(qū)、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城。但是，實(shí)際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以開發(fā)區(qū)、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場開發(fā)“造城”，“加快”所謂城鎮(zhèn)化進(jìn)程。這樣，“被城鎮(zhèn)化”導(dǎo)致市場供應(yīng)沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”“鬼城 ”。“被城鎮(zhèn)化”與“空城”、“鬼城”導(dǎo)致三四線城市面臨比較大的市場風(fēng)險，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風(fēng)險。

    針對近年來一些地方出現(xiàn)了以工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、集中區(qū)等名義違規(guī)設(shè)立開發(fā)區(qū)、隨意圈占土地、擴(kuò)大開發(fā)區(qū)面積、擅自出臺優(yōu)惠政策、低水平重復(fù)建設(shè)的苗頭和傾向。近期國家發(fā)展改革委、國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部將會同有關(guān)部門已經(jīng)對各類開發(fā)區(qū)進(jìn)行清理整改。國務(wù)院辦公廳近日印發(fā)《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)工作部門分工方案》也是針對“圈地”現(xiàn)象的具體整理措施。

    但是，僅僅依靠政府行政規(guī)范“圈地”現(xiàn)象只能起到短期干預(yù)的市場主體行為的作用，還沒有辦法起到根本性作用，要根本上防止“圈地”現(xiàn)象的發(fā)生，還應(yīng)該從政策審批與監(jiān)管、稅費(fèi)調(diào)節(jié)、產(chǎn)業(yè)與新城等多角度進(jìn)行。

    政府應(yīng)該嚴(yán)格審批的項目類別，減少對于同質(zhì)化、缺乏市場競爭力的項目的審批，從源頭杜絕土地資源閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象，讓以圈地為目的的相關(guān)主體望而卻步。根據(jù)閑置土地處理辦法，對于具有“圈地”行為、圈而不建的企業(yè)，提高其違法成本及懲罰執(zhí)行力度。比如各地以“以租代征”侵占農(nóng)地的現(xiàn)象給予地方政府相關(guān)責(zé)任人、企業(yè)等相關(guān)責(zé)任人較高的違法成本，以此防止和杜絕非法占地。

    同時，開征土地增值稅，針對長期不開發(fā)或開發(fā)節(jié)奏較長的項目，可對企業(yè)開征土地增值稅，使企業(yè)持有土地本身的增值部分利潤空間壓縮，以此降低企業(yè)圈地囤地的動機(jī)，督促其盡快進(jìn)行市場開發(fā)，減少土地資源閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象。

    而應(yīng)控制發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)，建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城，要產(chǎn)業(yè)先行，切實(shí)做到“產(chǎn)城融合”。

    眾所周知，產(chǎn)業(yè)新城是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨(dú)立的新城鎮(zhèn)，一般和大都市距離稍遠(yuǎn)。產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要建立在自身區(qū)域經(jīng)濟(jì)、特色產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)之上，首先要產(chǎn)業(yè)先行，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，再逐步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城，從而使實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化。一方面，產(chǎn)業(yè)先行導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)的聚集必然帶來土地城鎮(zhèn)化，此時，地方政府自然會拿出更多的地來為城市運(yùn)行、城市發(fā)展、為城市的人口服務(wù)。另外一方面，從產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的角度來講，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展過程就是高端要素的集聚過程，需要投入資金、高端規(guī)劃、科學(xué)招商，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了工業(yè)化與城市化的快速推進(jìn)。產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的成功要求開發(fā)主體的專業(yè)化開發(fā)能力作為保障，從而實(shí)現(xiàn)前瞻性的規(guī)劃、高水平開發(fā)、持續(xù)性發(fā)展。

    因此，產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，僅僅靠園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好，因?yàn)槿狈幼?、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場開發(fā)建一些住宅來吸引人住，在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場環(huán)境下也是不可行的。如果產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市交通負(fù)荷加重，也可能最終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進(jìn)，也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實(shí)實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè)，同時城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，這樣相互的互動與推進(jìn)，才是新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法。

 

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