一線城市新房庫存9個(gè)月首降 年內(nèi)限購難松

    “上海調(diào)整了普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)，將使得更多房源納入到這一體系中，進(jìn)而鼓勵(lì)各類購房者積極入市。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，利好一線城市的庫存壓力釋放，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的壓力減少。

    事實(shí)上，取消限購、放松信貸等政策逐漸釋放后，一線城市改善性需求入市門檻降低，加快了入市節(jié)奏，這在某種程度上刺激了一線城市樓市成交量，導(dǎo)致庫存微降。不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管一系列提振樓市成交量的調(diào)控政策不斷被實(shí)施，但一線城市今年年內(nèi)放松限購的可能性依然很小。

    一線城市房?jī)r(jià)下跌

    據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院11月17日發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年10月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為293萬平方米，成交面積為328萬平方米，呈現(xiàn)出供小于求的市場(chǎng)關(guān)系；新建商品住宅庫存量環(huán)比減少0.9%，同比增長(zhǎng)36.7%。這意味著近9個(gè)月以來一線城市庫存首次出現(xiàn)環(huán)比下跌的現(xiàn)象。

    值得注意的是，2014年10月份，一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為22368元/平方米，比9月份減少了1168元/平方米，環(huán)比減少5.0%，同比增長(zhǎng)6.9%。

    從各個(gè)城市新建住宅銷售均價(jià)表現(xiàn)來看，“北上廣深”四個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為24282元/平方米、27554元/平方米、14332元/平方米和22816元/平方米，環(huán)比增幅分別為-10.1%、-0.3%、-6.7%和-0.4%，同比增幅分別為1.8%、10.2%、8.8%和-4.1%。

   對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，9月份以來，一線城市高端項(xiàng)目成交狀況較好，拉高了住宅銷售均價(jià)，但10月份則出現(xiàn)了正常的調(diào)整，因此有所下降。但從2010年以來的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，目前一線城市房?jī)r(jià)仍處于高位震蕩狀態(tài)。

    滬二手房交易環(huán)比增三成

    值得一提的是，從一線城市存量商品住宅（二手房）成交面積來看，2014年10月份為306萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.2%，同比減少21.3%，其中，上海的環(huán)比增幅最大，為32.3%。

    “隨著普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，上海房產(chǎn)交易市場(chǎng)中普通商品住宅的比重也大幅提升。” 據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告顯示，在二手房市場(chǎng)，上海普通住宅的交易比重從79.3%提高到了88.6%，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)從75%提高到了82.8%，內(nèi)外環(huán)間從78.5%提高到了89.3%，外環(huán)外從81.6%提高到了89.9%，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的占比提升幅度最大，達(dá)到了10.8%。

    對(duì)此，上海我愛我家市場(chǎng)部陳葉向記者表示，根據(jù)此前上海央行出臺(tái)的房貸新政以及公積金新政，只有普通住宅才能享受政策優(yōu)惠，但隨著標(biāo)準(zhǔn)的改變，上海市場(chǎng)的房屋交易的成本將有所下降。同時(shí)，配合當(dāng)前房貸新政，由于普通住宅可以享受二套房貸優(yōu)惠政策，部分需求的入市意愿提升，也提高了購房者對(duì)后期樓市的信心，促進(jìn)了二手房市場(chǎng)成交量將穩(wěn)步回升。

    賣地收入或破3000億元

    事實(shí)上，記者最近接觸的多家房企高層均認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比今年樂觀一些，而這源于取消限購、放松信貸、調(diào)整政策以便釋放改善性需求入市等一系列調(diào)整性政策的執(zhí)行。

    但盡管如此，正如嚴(yán)躍進(jìn)所示，一線城市的限購政策年內(nèi)不會(huì)松綁，上述房企高層也均不認(rèn)為一線城市會(huì)取消限購。“目前來看，一線城市的限購政策不會(huì)輕易松綁，但（一線城市）仍是風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的市場(chǎng)。”某房企高層向記者透露，相比于庫存過高的城市，在一線城市布局還是能實(shí)現(xiàn)較快的去庫存速度的。

    鑒于此，標(biāo)桿房企今年4月份開始冷下來的拿地情緒10月底開始轉(zhuǎn)變。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：11月1日至11月16日，20大標(biāo)桿房企拿地花費(fèi)248.86億元，為近8個(gè)月以來最高，房企抄底拿地動(dòng)作明顯增加。

    而據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)的另一組數(shù)據(jù)顯示：截至11月16日，“北上廣深”四個(gè)城市的住宅土地總成交額為2789億元，提前突破2013年創(chuàng)造的歷史紀(jì)錄，預(yù)計(jì)全年將首次突破3000億元。而從樓面價(jià)看，截至11月16日，一線城市成交的185宗住宅土地平均樓面價(jià)每平方米高達(dá)11228元，同比上漲幅度高達(dá)48%。

    對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，標(biāo)桿房企之前因?yàn)槿齑娑荒玫?，最近部分城市的土地價(jià)格開始下調(diào)，加上救市政策的疊加，對(duì)房企去庫存非常有利，其后市拿地積極性可能更高。