養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏明確的盈利模式 高端過剩低端缺乏

    劉仁（化名）這幾年一直和老伴住在北京近郊小湯山，那里比他們在城里的家寬敞，空氣也要好些。以前身體好的時(shí)候，他們每周末回城里的家和兒子聚一聚。

    最近，劉仁的生活陷入了兩難——兒子平時(shí)工作很忙，家里還有兩個(gè)小孩，劉仁并不愿意和兒子媳婦一起住，然而，隨著年齡的增長，老兩口覺得生活上有些力不從心了，僅僅是每天買菜做飯對他們來說就是一項(xiàng)沉重的負(fù)擔(dān)，尤其是劉仁的老伴腳部骨裂之后，他們的日常生活更是受到了直接的影響。

    為了不麻煩子女，去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)尋求專業(yè)的護(hù)理成為劉仁的第一選擇。普通的養(yǎng)老院劉仁是不愿意去的，不僅等位時(shí)間長而且條件還不太好。在兒子的建議下，劉仁開始關(guān)注北京周邊主打養(yǎng)老的社區(qū)。

    “未富先老”是中國老齡化的主要特征，劉仁卻屬于中國為數(shù)不多的先富起來的老年一族。他自己有養(yǎng)老資金的儲備，兒子一家在企業(yè)做高管，在經(jīng)濟(jì)上也有能力贍養(yǎng)父母。劉仁這樣的老人成為國內(nèi)剛剛起步的養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)人群。

    看了一圈之后，劉仁發(fā)現(xiàn)大部分以“養(yǎng)老”為賣點(diǎn)的社區(qū)有一個(gè)共同的缺陷——與高檔的“適老性”硬件相比，醫(yī)療、護(hù)理等老年人最需要的軟件配套明顯不足。

    隨著老齡化的加速逼近，以老齡地產(chǎn)和老齡護(hù)理為代表的老齡消費(fèi)是一塊可以預(yù)期的“大蛋糕”。由于中國老齡化時(shí)間表太快，很多方面都顯得猝不及防，養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏明確的盈利模式，正在走“摸著石頭過河”的老路。對于地產(chǎn)商來說，最大的挑戰(zhàn)在于如何從過去“賺快錢”變?yōu)橐蚤L期投資的“賺慢錢”。

    各路資金押注養(yǎng)老地產(chǎn)

    全國老齡工作委員會辦公室9月末發(fā)布的《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2014）》稱，中國老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，占GDP的比例將從8%增長到33%。老齡金融業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)將是增長的兩大亮點(diǎn)。

    根據(jù)這項(xiàng)報(bào)告，老齡房地產(chǎn)包括養(yǎng)老社區(qū)、老齡服務(wù)機(jī)構(gòu)、異地養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目、城市老年公寓、現(xiàn)有住房的適老化改造、二手老齡房地產(chǎn)等。報(bào)告還預(yù)測，到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地產(chǎn)業(yè)市場。

    2013年被譽(yù)為中國“養(yǎng)老地產(chǎn)”元年，萬科、保利等多家國內(nèi)知名地產(chǎn)商在全國范圍內(nèi)布局養(yǎng)老地產(chǎn)，而在此前兩年，以泰康人壽為代表的保險(xiǎn)資金早已率先進(jìn)入了這一領(lǐng)域。

    2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資將超過2000億元。

    泰康是中國養(yǎng)老社區(qū)的先行者，早在2009年11月，保監(jiān)會批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃；2012年4月，泰康人壽推出了國內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃；同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。

    泰康將北京的養(yǎng)老社區(qū)命名為“燕園”，這塊位于白浮橋濕地附近的地塊，依山傍水，走京藏高速40分鐘就可以到北四環(huán)。

    泰康董事長陳東升曾透露，這一地塊是2011年土地市場低迷時(shí)泰康以不高的價(jià)格拍到的，后來2012年房地產(chǎn)市場突飛猛進(jìn)，泰康一轉(zhuǎn)手就可以多賺15億，但他“不想賣”，還是決定來做“泰康之家”，并將泰康之家與泰康資產(chǎn)、泰康養(yǎng)老并列為泰康三大板塊。

    除了泰康之外，合眾人壽、平安、新華等保險(xiǎn)公司也先后進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，有些項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，有些仍然停留在“炒概念”的階段，一些保險(xiǎn)公司拍到的養(yǎng)老地塊仍然在沉睡。導(dǎo)致項(xiàng)目難以啟動(dòng)的原因各種各樣，最重要的一條是難以找到合適的盈利模式。

    從“賺快錢”到“賺慢錢”

    與保險(xiǎn)公司可以追求長期穩(wěn)定回報(bào)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)未卜的盈利前景對于地產(chǎn)商來說挑戰(zhàn)更加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)內(nèi)入手養(yǎng)老地產(chǎn)的地產(chǎn)商超過80家，上市公司就有30家左右，其中，不乏以“養(yǎng)老”為名圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)的。

    萬科、保利等知名地產(chǎn)商也在嘗試不同的養(yǎng)老地產(chǎn)模式。萬科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心以及自持老年公寓三個(gè)方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹樓盤以“養(yǎng)老服務(wù)”為賣點(diǎn)，配有40余項(xiàng)適老性能設(shè)計(jì)。

    早在2010年，北京萬科推出“幸福匯”項(xiàng)目，自持老年公寓，同時(shí)配備護(hù)理機(jī)構(gòu)、健康會所等適合老年人的服務(wù)設(shè)施。

    今年10月，上海萬科首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地上海萬科城市花園——社區(qū)內(nèi)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心“智匯坊”。通過小區(qū)內(nèi)萬科活動(dòng)中心改造，增補(bǔ)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為小區(qū)客戶提供養(yǎng)老服務(wù)。

    也是在10月，保利地產(chǎn)的第二個(gè)養(yǎng)老公寓上海“西塘-和熹會”投入使用，這是保利繼2012年首個(gè)北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后的新一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品。和熹會養(yǎng)老公寓也被保利集團(tuán)視作地產(chǎn)開發(fā)銷售之后的又一商業(yè)模式。

    記者在調(diào)查中了解到，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開放成本和長期的運(yùn)營成本根本無法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。

    一位專門從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士稱，地產(chǎn)商是習(xí)慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長，建完房子只是完成了一部分，更關(guān)鍵的是后續(xù)的管理。

    “開發(fā)商變成了管理者，賣房子的變成了護(hù)工，他們之前確實(shí)沒有這樣的經(jīng)驗(yàn)，所以很多項(xiàng)目走到一半都走不下去。”這位人士說。

    陳東升在9月初首屆中美醫(yī)療峰會上接受媒體采訪時(shí)稱，當(dāng)前養(yǎng)老特別熱，很多企業(yè)稱要投資，但真正進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的并不多，因?yàn)轲B(yǎng)老不是個(gè)暴利行業(yè)，這種商業(yè)模式對資金要求量大、沉淀時(shí)間長、市場回報(bào)慢。

    但他相信，養(yǎng)老的商業(yè)模式一旦產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模、走上軌道，就不會受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，是符合保險(xiǎn)公司要求長期的、穩(wěn)定的和追求高回報(bào)資金的性質(zhì)。

    未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個(gè)連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。陳東升說，以養(yǎng)老為代表的醫(yī)養(yǎng)板塊是核心戰(zhàn)略，是做了20年、30年、50年的準(zhǔn)備。

    劉仁其實(shí)并不關(guān)心開發(fā)商是否能賺到錢，他關(guān)心的是自己付出的高額養(yǎng)老費(fèi)用能否得到等值的服務(wù)，尤其是醫(yī)療護(hù)理方面的服務(wù)能否保障。這也正是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)上的一大短板。

    很多以“養(yǎng)老”為賣點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于對于入住者年齡沒有硬性的限制，使得養(yǎng)老地產(chǎn)成為一個(gè)噱頭，在這些社區(qū)中一些開盤買房時(shí)針對老年人的承諾在入住一段時(shí)間便會難以為繼。

    難以為繼的背后深層的原因在于國內(nèi)老齡康復(fù)護(hù)理服務(wù)業(yè)處于嚴(yán)重供給不足的狀態(tài)。根據(jù)老齡辦對城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調(diào)查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。

    老齡辦調(diào)查還顯示，現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護(hù)理康復(fù)為主。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員數(shù)量少、學(xué)歷低，護(hù)理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護(hù)工比重僅為7%，絕大部分護(hù)理人員年齡在四五十歲以上。

    護(hù)理人員的缺乏和護(hù)理質(zhì)量的低下已經(jīng)是制約中國高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，這個(gè)問題顯然不是保險(xiǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)商依靠自身的力量能夠解決的。

    還有不到200天，“燕園”將迎來第一批住客，泰康養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)護(hù)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為吸引老年人入住的一大特色。

    高端過剩低端缺乏

    也許正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景不明，投身這個(gè)領(lǐng)域的商家以“理想”來為自己打氣。宋衛(wèi)平的綠城烏鎮(zhèn)雅園就曾被形容為“理想主義”在養(yǎng)老事業(yè)勇往直前的典型。一些業(yè)內(nèi)人士也對開發(fā)商提出善意的提醒，做老齡產(chǎn)業(yè)要有愛心，不能總想著賺大錢。這聽起來不像“在商言商”，但反映出了中國的現(xiàn)實(shí)——中國超過99%的老年人是沒有像劉仁一樣有支付能力的。

    養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的局面是“有錢的人還沒老，老了的人卻沒錢”，養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標(biāo)人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來的人畢竟是少數(shù)，如何找到消費(fèi)能力與高收費(fèi)相匹配的客戶是銷售養(yǎng)老地產(chǎn)首先要解決的問題。

    記者在北京周邊調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都是打“高檔牌”，每年養(yǎng)老費(fèi)用在10萬以上，此外還要繳納數(shù)量不等的入門費(fèi)。

    這個(gè)水平顯然不是一般老年人能夠支付的。

    中國科學(xué)院研究院唐鈞此前接受媒體采訪時(shí)表示，我國2億老年人口是以中低收入的勞動(dòng)者為主的社會群體，其中，有1億老人生活在農(nóng)村，城鎮(zhèn)職工中約有5000萬領(lǐng)取月均2000元養(yǎng)老金的退休人員、1000多萬領(lǐng)取月均4000元養(yǎng)老金的機(jī)關(guān)事業(yè)單位的退休人員。對于這些人的養(yǎng)老問題只能由非營利組織來解決。

   清華大學(xué)就業(yè)與社會保障研究中心主任楊燕綏在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，中國需要大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)社會組織，要向養(yǎng)老服務(wù)提供者和購買者讓利，才有更多的老年人買得起服務(wù)。

    她認(rèn)為，當(dāng)前民辦養(yǎng)老中高端機(jī)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)過剩的苗頭，而中低端的卻供給嚴(yán)重不足，政府需要在引導(dǎo)民間資本進(jìn)入中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面做出更多的政策指引。