樓市已過青春期 分析稱房?jī)r(jià)到明年初或可止跌

    2003年，福建安溪的陳先生花了不到30萬在廈門湖里買了一套80平方米兩房一廳的房子，至去年底以160多萬賣掉。他說：“住了十年多，還凈賺了百來萬。”

　　這正是過去十年以來中國(guó)樓市高速發(fā)展的一個(gè)縮影。2003年以后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)飆升，一些早期購(gòu)置多套房產(chǎn)的人均實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)大幅增值。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商也賺得盆滿缽滿，現(xiàn)在中超聯(lián)賽成為房地產(chǎn)聯(lián)賽就是最好的佐證。

　　不過，目前這一態(tài)勢(shì)正在發(fā)生悄悄的改變。

　　房?jī)r(jià)到明年初或可止跌

　　今年以來，樓市下行的速度超乎了各界的預(yù)料。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月24日發(fā)布數(shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中，9月價(jià)格同比下降的城市有58個(gè)，持平的城市2個(gè)，上漲的城市10個(gè)。漲幅最高的是廈門，上漲了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70個(gè)大中城市同比下跌了1.2%。

　　這也是該數(shù)據(jù)三年來首次出現(xiàn)下跌。也就是說，最近一年來買房的大部分都虧了。

　　樓市的下行也影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)，數(shù)據(jù)顯示，1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比名義增長(zhǎng)12.5%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.7%)，增速比1~8月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資46725億元，增長(zhǎng)11.3%，增速回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑也拖累了固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增速。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)357787億元，同比名義增長(zhǎng)16.1%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)15.3%)，增速比1~8月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。三季度我國(guó)GDP增長(zhǎng)7.3%，比二季度回落了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說，從歷史來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很少低于15%。例如在2011年下半年，雖然市場(chǎng)調(diào)整，但當(dāng)時(shí)全國(guó)整體房地產(chǎn)投資增速依然在20%以上。

　　張大偉說，盡管房產(chǎn)投資增速下滑有去年同期基數(shù)較高的因素，但更主要的還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷超出了原來的預(yù)期。由于房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固投的兩三成，且房產(chǎn)下滑也會(huì)波及水泥、鋼材等領(lǐng)域的投資，因此房產(chǎn)投資對(duì)固投的影響十分明顯。

　　由于經(jīng)濟(jì)漲幅放緩，導(dǎo)致各地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，各地的救市熱情持續(xù)上漲。張大偉分析，目前樓市已經(jīng)進(jìn)入到今年以來第三波救市刺激熱潮。其中，第一波是從上半年開始的41個(gè)城市紛紛松綁限購(gòu)。第二波則是在松綁限購(gòu)后，各地紛紛要求銀行松綁限貸。此后，救市進(jìn)入到第三波，即各地增加購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)整稅費(fèi)政策、要求公積金降低首付等。

　　在中央層面，9月30日央行發(fā)布信貸新政，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此舉大大釋放改善型需求。

　　一個(gè)月后召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，這其中就包括穩(wěn)定住房消費(fèi)、加強(qiáng)保障房建設(shè)、放寬提取公積金支付房租條件。

　　上海某房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱，央行釋放流動(dòng)性必須考慮宏觀經(jīng)濟(jì)全局，新一屆政府提經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，意味著不可能再大規(guī)模釋放流動(dòng)性，這也直接影響到樓市的走向。在9月底央行新政后，改善型需求正在積極入市，但剛需購(gòu)房者還是受到流動(dòng)性不足的影響。因此未來不排除在樓市方面進(jìn)行定向的流動(dòng)性釋放，支持剛性購(gòu)房需求。

　　張大偉說，整體判斷，四季度將好于三季度，下半年將好于上半年。本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到明年初，成交量有可能在四季度出現(xiàn)觸底跡象。但價(jià)格方面，有可能要到明年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。

　　白銀時(shí)代謀轉(zhuǎn)型

　　經(jīng)過改革開放三十多年來的高速增長(zhǎng)，中國(guó)正逐漸轉(zhuǎn)入到效率高、低成本、可持續(xù)的快速增長(zhǎng)的新常態(tài)。近兩年來，新一屆政府對(duì)發(fā)展思路進(jìn)行了比較大的調(diào)整。尤其是今年以來，中央對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的容忍度在提高，始終堅(jiān)持微調(diào)、定向調(diào)控的政策，而非全面放松。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過十年高速增長(zhǎng)后，也逐漸進(jìn)入到新常態(tài)。張大偉說，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不返。

　　今年8月，萬科董事長(zhǎng)王石曾表示，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束，“白銀時(shí)代”到來，黃金時(shí)代處于經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)行業(yè)“彎下腰就是金燦燦的”，但白銀時(shí)代“不再是彎下腰金燦燦的一片”了。

　　這種情況下，未來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)明顯的分化。表現(xiàn)在地域范圍上，在三四線樓市供應(yīng)普遍過剩、人口導(dǎo)入十分緩慢的情況下，三四線城市與一二線城市的分化將進(jìn)一步加劇。實(shí)際上，近兩三年來，大部分三四線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)停止上漲。

　　因此對(duì)房企和購(gòu)房者來說，未來選擇進(jìn)入什么樣的城市就十分關(guān)鍵。對(duì)一些全國(guó)性房企巨頭來說，相比三四線城市看得見的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市和廈門、南京等二線熱門城市的風(fēng)險(xiǎn)無疑要小得多，這種情況下，開發(fā)商會(huì)將資金更加集中在熱點(diǎn)城市來爭(zhēng)奪。這也是為何“9·30新政”之后，這些熱門城市“地王”頻出，但很多三四線城市土地市場(chǎng)仍十分冷清的原因所在。

　　泰禾集團(tuán)相關(guān)人士稱，未來泰禾拿地仍會(huì)集中在北京、上海幾個(gè)一線城市，同時(shí)堅(jiān)守福建大本營(yíng)。

　　在這樣的新常態(tài)下，對(duì)地方政府尤其是三四線城市來說，經(jīng)濟(jì)如何去房地產(chǎn)化就十分關(guān)鍵。廣東省江門市一位官員告訴記者，像江門這樣的三線城市，與一二線城市有很大距離，因此未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展最根本的還是要發(fā)展好實(shí)體制造業(yè)，而不能過于依賴房地產(chǎn)。

　　在市場(chǎng)分化的同時(shí)，不同房企之間也在分化、轉(zhuǎn)型。數(shù)以萬計(jì)的中小房企正經(jīng)歷一個(gè)大浪淘沙的過程。

　　萬科總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了青春期，不再是長(zhǎng)“個(gè)頭”，應(yīng)該是長(zhǎng)“力量”的時(shí)候，應(yīng)該換個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量已過青春期的房地產(chǎn)。但與黃金時(shí)代相比，白銀時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，毛利率肯定會(huì)更低。樓市下半場(chǎng)對(duì)企業(yè)能力的考驗(yàn)會(huì)更加全面，優(yōu)秀企業(yè)并不會(huì)缺少成長(zhǎng)空間。

　　近年來，萬科開始積極謀求轉(zhuǎn)型。比如，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，公司正在逐步轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式，同時(shí)也在積極嘗試消費(fèi)地產(chǎn)(發(fā)展諸如社區(qū)配套等服務(wù))、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn))等新業(yè)務(wù)的開拓。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，在進(jìn)入到白銀時(shí)代后，整個(gè)住房的市場(chǎng)需求規(guī)模在縮小，但同時(shí)需求也在發(fā)生變化，比如老年人越來越多，“現(xiàn)在的老年人購(gòu)買力、消費(fèi)觀念也不同以往，這也促使新的市場(chǎng)需求即養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)。”

　　其他房產(chǎn)巨頭也在謀求積極轉(zhuǎn)型，例如因足球而享譽(yù)全國(guó)的恒大自去年亞冠決賽推出恒大冰泉一炮打響后，今年連續(xù)進(jìn)入糧油、奶粉、光伏多個(gè)產(chǎn)業(yè)，未來還會(huì)進(jìn)一步多元化布局。世茂地產(chǎn)開始由房地產(chǎn)開發(fā)商向生活方式提供商變身，其推出的云服務(wù)模式已經(jīng)覆蓋教育、健康、商務(wù)出行、消費(fèi)休閑等多個(gè)領(lǐng)域。泰禾集團(tuán)也明確商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)并重發(fā)展。