房地產(chǎn)投資價值指數(shù)回升加速 下跌城市數(shù)環(huán)比減少

    2014年10月，116個大中城市中，環(huán)比下跌的城市數(shù)61個，減少7個，平均跌幅-1.57%；同比88個城市下降，增加11個，平均跌幅4.90%。雖然環(huán)比下跌的城市連續(xù)兩個月都在減少，由于同比對照的還是去年的價格，整年的下跌慣性還是讓同比下降城市數(shù)增加。

    不過，2014年以來全國住宅平均投資收益率(一年)和收益率低于一年定存的城市數(shù)量還在繼續(xù)增加。

　　10月，全國住宅平均投資收益率為0.92%，下跌1.28個百分點。盡管近期房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，但由于去年同期房地產(chǎn)市場價格較高，全國住宅平均收益率在年內(nèi)的總體趨勢很難改變。

　　一線城市全線上漲

　　在“9·30”信貸新政出臺后，一線城市市場開始轉(zhuǎn)向回暖，北京、廣州、上海、深圳的住宅投資收益指數(shù)環(huán)比漲幅分別達到了2.49%、3.93%、1.24%、10.41%，其中深圳的月漲幅最高，達到了兩位數(shù)。

　　9月30日，央行發(fā)布對首套房實行“認貸不認房”政策，購房者入市信心逐漸增強，受此政策影響四個一線城市表現(xiàn)出色，一線城市成交量整體環(huán)比上月增長40.7%，但是二手房實際成交量增幅比新房要弱。房企在政策的東風之下主動推盤并降價跑量使得10月份的新房銷售表現(xiàn)特別出色，在全年的銷售壓力下，年底前開發(fā)商不可能穩(wěn)坐釣魚臺。而二手房的持有者基本是小業(yè)主，對房市回暖的預期使得他們會主動提高自己的掛牌價格，也壓制了二手房的成交。以深圳為例，10月二手房總成交量為4525套，環(huán)比9月的4432套上漲2.09%，一手房市場，成交量則呈現(xiàn)大幅度增長，10月總成交5310套，比起9月的3118套，上漲70.3%。如果說以前在房地產(chǎn)市場上是開發(fā)商有定價權，是一個賣方市場，新房的價格漲幅大過二手房的漲幅，那么現(xiàn)在出現(xiàn)的市場下跌正好顛倒過來，逐漸向買方市場轉(zhuǎn)變，新房愿意降價，二手房反而更加惜售。當然，長期來看這兩個市場的漲跌幅還是會趨向一致，二手房市場在新房市場持續(xù)低迷的情況下也不可能堅挺很久。

　　鄂爾多斯、溫州投資收益率最低

　　住宅投資收益率排行前十中，一線城市漲幅最為明顯的深圳排進了前五。不過，10月住宅投資收益率排行前十名城市的平均收益率比9月有所回落，主要原因是拉薩的住宅市場投資收益率由9月的47.93%降至10月的27.66%。

　　住宅投資收益率排行后十城市中，三亞、泉州和湖州上榜。這其中，三亞的房價在10月出現(xiàn)大幅下跌，而泉州市場則是由于去年10月房價漲幅太大，基數(shù)過高導致低收益率持續(xù)。

　　毫無懸念，兩個房價泡沫破裂的城市鄂爾多斯和溫州依然沒有恢復元氣，成為10月住宅投資收益率最低的兩個城市，作為三四線城市的樓市代表，它們的大起大落吸引著各方的目光

　　回顧近幾年來鄂爾多斯和溫州的房價走勢可以看到，兩個城市分別在2012年3月和2011年7月達到房價高點，隨后的兩三年的時間里，這兩個庫存壓力巨大、供需嚴重不匹配的城市都沒能走出困境，溫州的房價甚至從最高點跌了近40%。盡管這兩個城市只是個例，并且情況非常極端，但也應引起足夠的注意。畢竟，在近幾年的三四線城市開發(fā)熱潮中，供應量激增、庫存高企的城市不在少數(shù)。