樓市黃金10年發(fā)展歷程 最嚴(yán)調(diào)控下房?jī)r(jià)漲跌潮

    自1998年終止福利分房后，中國(guó)內(nèi)地進(jìn)入一個(gè)住宅飛速私有化的時(shí)代。而從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱引起爭(zhēng)論，首先央行出臺(tái)“121號(hào)文”嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款和高檔住宅建設(shè)，這是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施。正當(dāng)開(kāi)發(fā)商遭遇當(dāng)頭一棒時(shí)，隨后出臺(tái)的“18號(hào)文”明確房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)無(wú)限希望。就是在這種警惕又依賴的矛盾中，2003-2004年，開(kāi)啟了房地產(chǎn)調(diào)控新政不斷涌現(xiàn)的十年，也是作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年。

　　從“121”到“18”

　　自計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，我國(guó)逐漸取消了福利分房，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。從1998年起，人們住房問(wèn)題交由市場(chǎng)來(lái)解決，房地產(chǎn)迎來(lái)發(fā)展的春天。

　　然而，2003年“非典”的肆虐，讓欣欣向榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎處于停滯狀態(tài)。2003年5月以后，疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序開(kāi)始慢慢恢復(fù)。

　　“當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這樣受關(guān)注，房?jī)r(jià)不貴，4000多一平方米，而當(dāng)時(shí)工資一個(gè)月3000多，要買還是買得起的”，2004年在一家房企的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，當(dāng)時(shí)幾乎沒(méi)有投資客，也沒(méi)有炒房團(tuán)，社會(huì)資金也沒(méi)有現(xiàn)在這么多，房?jī)r(jià)漲得很慢，現(xiàn)在來(lái)看，那根本不叫漲。

　　但是，早在2003年就有關(guān)于地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論，更因此而出臺(tái)各種關(guān)于房地產(chǎn)的政策。2003年6月13日央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，業(yè)內(nèi)俗稱“121號(hào)文”，提出控制房地產(chǎn)信貸，對(duì)高檔房和個(gè)人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制，引起強(qiáng)烈反響。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹當(dāng)時(shí)表示，“這是10年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最嚴(yán)厲的政策”。而甚至有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)將步入一個(gè)寒冬。作為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)代表的任志強(qiáng)，當(dāng)年對(duì)于這個(gè)政策更是“口誅筆伐”。

　　在各方對(duì)“121號(hào)文”激烈爭(zhēng)論時(shí)，2003年8月31日，“國(guó)務(wù)院18文件”終于在綜合了各種情況后給房地產(chǎn)企業(yè)松綁，明確了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位。

　　18號(hào)文件下發(fā)后，猶如一抹陽(yáng)光清除了房地產(chǎn)商心頭的陰霾。時(shí)任華遠(yuǎn)地產(chǎn)(華遠(yuǎn)九都匯)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)當(dāng)時(shí)撰文稱，“中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)新的春天。”

　　“8·31大限”影響深遠(yuǎn)

　　早在2002年，土地規(guī)則變化就在醞釀發(fā)酵，但在2004年，因?yàn)橐患埻钜?guī)定了最后的時(shí)間大限，該發(fā)生的終究會(huì)發(fā)生。

　　2004年3月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了“71號(hào)令”，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。也就是說(shuō)，在2004年8月31日之后，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)。

　　國(guó)土部“最后時(shí)限”一下子忙壞了京城內(nèi)的大小開(kāi)發(fā)商。以前手中有地就等于握著個(gè)金疙瘩，眼下的“金疙瘩”卻越來(lái)越燙手，大限一到，黃燦燦的金子立馬變成“過(guò)期糧票”。

　　一連幾個(gè)月來(lái)，二手土地信息漫天飛，項(xiàng)目公司心急火燎地找下家。市場(chǎng)上流傳的一個(gè)數(shù)字是，當(dāng)時(shí)北京大約有1270多塊符合協(xié)議出讓條件的土地急于出手。

　　當(dāng)時(shí)，北京共有288宗地塊在“8·31大限”之前過(guò)關(guān)，根據(jù)北京國(guó)土資源局公開(kāi)的三批過(guò)關(guān)名單計(jì)算，共2400多萬(wàn)平方米土地，規(guī)劃建筑面積1.2億多平方米。而涉及的項(xiàng)目包括萬(wàn)年花城、北苑家園、鳳凰城等后來(lái)知名的項(xiàng)目。

　　8·31以后，政府要求所有土地必須通過(guò)政府部門以公開(kāi)“招拍掛”的方式交易，基本堵死了土地私下交易的口子。土地市場(chǎng)的公開(kāi)，也令更多開(kāi)發(fā)商有了公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，尤其為外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)京發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。萬(wàn)科、復(fù)地、綠地、富力等大品牌房企也借公開(kāi)市場(chǎng)紛紛進(jìn)駐北京，并成功分羹。

　　但另一方面，新的土地制度也有不少質(zhì)疑。“以前市場(chǎng)中土地供應(yīng)商很多，市場(chǎng)項(xiàng)目也多，房?jī)r(jià)得到平衡。‘8·31’之后就只有政府一家壟斷供應(yīng)土地，供應(yīng)得上還好，供應(yīng)不上，必然影響房子的供應(yīng)，導(dǎo)致供不應(yīng)求推升房?jī)r(jià)上升。”一業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。而自2004年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商天價(jià)拿地的場(chǎng)景在土地招拍掛后并不鮮見(jiàn)，地價(jià)推高房?jī)r(jià)爭(zhēng)論也由此開(kāi)始。

　　經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)亮眼

　　在各種爭(zhēng)論和重大土地制度調(diào)整中，北京房?jī)r(jià)在2003年-2004年保持著上漲趨勢(shì)。而這兩年另一個(gè)突出的現(xiàn)象，就是經(jīng)濟(jì)適用房的大量涌現(xiàn)。

　　據(jù)了解，取消福利分房后，北京規(guī)劃了大量經(jīng)濟(jì)適用房，北京人有戶口就可以買。

　　“回龍觀當(dāng)年貌似是2600元/平方米，我家2003年買的安樂(lè)林路的經(jīng)適房，均價(jià)每平方米4400元，旁邊商品房大約5000多元，經(jīng)適房和商品房差距不大，價(jià)格也漲得緩慢”，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士回憶起當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)時(shí)表示，百子灣一號(hào)、三環(huán)新城、世紀(jì)風(fēng)景等當(dāng)年放號(hào)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目比較火爆，出現(xiàn)連夜排隊(duì)買房的現(xiàn)象。

　　在2004年，不僅房?jī)r(jià)漲，水泥、鋼材等建材也紛紛漲價(jià)，為了抑制過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2004年10月29日，央行9年來(lái)首次加息，也開(kāi)啟了近5年的加息通道。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也必然在加息通道的宏觀背景下迎接新的挑戰(zhàn)。

　　典型事件

　　“8·31大限”來(lái)襲

　　2004年2月，北京宣布將停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地的協(xié)議出讓。隨后，國(guó)土資源部要求在2004年8月31日前將歷史遺留的土地問(wèn)題加以界定并處理完畢，這一天被業(yè)內(nèi)稱為“土地大限”。

　　典型人物

　　任志強(qiáng)：地產(chǎn)“大炮”

　　央行“121號(hào)文”發(fā)布之后，時(shí)任全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)輪值主席、華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)第一次以行業(yè)協(xié)會(huì)的名義反對(duì)，直接抨擊限制房地產(chǎn)貸款的“121號(hào)文件”，稱這個(gè)文件更多的是閉門造車。任志強(qiáng)成為地產(chǎn)界最受關(guān)注的人物之一。