土地財政依賴超五成 廣州本月賣地“日均一宗”

    樓市成交稍有起色,廣州就迎來了久違的推地高峰。11月份,廣州土地部門以“平均每日推一宗地”的節(jié)奏上演推地大戲,絲毫未受當?shù)亟f平米高庫存影響。

    根據(jù)公開數(shù)據(jù),截至目前,廣州土地出讓金收入實際已完成年初官方任務的95%。然而,為了緩解高企的債務償還壓力,廣州通過土地出讓“攬金”的進度持續(xù)加碼。

    在一線城市中,廣州財政收入對土地出讓收入的依賴程度最為嚴重。廣州去年土地出讓收入為615.2億元,占同期公共財政預算收入的比重超過五成,而其他三個城市的比重僅在20%左右。

    日均推一地

    11月10日,廣州市國土局上演了被業(yè)內(nèi)稱為“本年度人氣最高漲”的一場土地競拍。市國土局一口氣推出9宗地塊,21家知名房企舉牌廝殺近2小時,經(jīng)歷“一秒一舉”的激烈爭奪。最終,當日廣州市成功吸金156.87億元。

    熱鬧的盛宴僅是廣州今年最后兩個月推地攬金高峰的開始。

    根據(jù)廣州市國土局的公開數(shù)據(jù),11月,廣州將推出30多宗土地,平均每日都有一宗地出讓,總起拍價超過300億元。此外,12月份廣州金融城多宗高價地塊也陸續(xù)推出。

    “迫不及待要完成今年的收金任務。”廣州市土地開發(fā)中心綜合管理部門一位人士透露了政府集中推地的心態(tài),“年底集中推地是為了配合樓市回暖趨勢,而且開發(fā)商的信心也在逐步回歸。”

    據(jù)他了解,受到廣州樓市整體環(huán)境的影響,廣州本年度對于土地出讓計劃有多次調(diào)整,包括調(diào)整出讓時間,這都符合廣州對于推地一直保持的謹慎態(tài)度。

    今年第一季度,廣州先后誕生了多宗地王,但二季度卻發(fā)生大逆轉(zhuǎn),多宗優(yōu)質(zhì)地塊陷入底價成交或流拍的困局,今年8月份的總成交額甚至低至11億元。

    在這期間,廣州多次采取了中止出讓或者延遲出讓的辦法。其中,曾多次刷新高價地歷史的廣州金融城區(qū)域兩宗地塊出讓時間由11月初推遲至12月,而地塊的出讓底價合計超過70億元。

    “延期出讓的原因有很多,可能性比較大的是開發(fā)商跟政府在出讓價格上沒有談妥,或者暫時還沒有開發(fā)商愿意出手。”深圳某大型房企廣州分公司一位副總認為,受到去庫存壓力較大的影響,廣州樓市的后續(xù)風險仍應該謹慎對待。

    上述廣州市土地開發(fā)中心綜合管理部門人士指出,與去年相比,今年所推出的地塊在優(yōu)質(zhì)程度上有所保留,“靚地”并不多。在他看來,這也是政府在本年度樓市宏觀形勢下所做出的一種“折中”策略。

    按照今年的土地供應計劃,2014年廣州預計出讓居住用地64宗,商業(yè)用地83宗。截至目前,廣州土地出讓收入共760.87億元,按照官方年初公布的2014年需要完成800億元土地出讓金的任務,顯然已經(jīng)完成了95.1%。

    上述廣州市土地開發(fā)中心綜合管理部門人士指出,廣州一改往年把推地密集期安排至下半年的習慣,而是在今年上半年完成任務的一半。一方面,與減緩出讓壓力有關(guān),此外可以讓土地出讓金盡早收入囊中,避免拖延至來年,為公共財政收入“輸血”。

    難緩債務壓力

    從目前土地出讓收入的進度來看,廣州要完成今年的年度預算任務似乎并沒有難度,然而,這背后依然隱藏著不小的壓力。

    廣東省國土資源廳一位官員則向記者透露,政府之所以為土地出讓的事情“著急”,并非要完成任務那么簡單,而是要超過預算完成任務,不能跟以往有太大差距。

    “土地出讓金的使用比較廣,廣州財力對土地財政的依賴程度還沒有得到太大的緩解,一旦土地財力相對疲軟,會對其他政府花費,甚至是償還地方債務也有影響。”他指出。

    記者統(tǒng)計所得,2013年廣州市土地出讓金收入615.2億元,超出年初預算的60.2%,2012年廣州土地出讓收入達412億元,超出當年預算的30%。

    廣州財政局一位人士預料,若按照以往兩年超額完成預算的比例,本年度至少要超額1000億至1200億的土地出讓金,“才算比較好地完成任務,其他方面才不會受到太大的影響”。

    “2012年之前的兩年,廣州土地出讓金收入降幅很大,直接影響政府保增長以及穩(wěn)定各項經(jīng)濟指標的壓力,包括外界所理解的償還債務、建設保障房等。”上述財政局人士分析。

    數(shù)據(jù)顯示,2011年廣州市本級的土地出讓金收入為307.4億元,而2010年的收入為455.6億元,廣州已經(jīng)連續(xù)兩年同比下降兩三成。

    據(jù)廣州市財政局數(shù)據(jù)顯示,自2008年開始,廣州對土地出讓金的依賴逐年加大,土地出讓金收入占包括一般預算收入和政府性基金收入在內(nèi)的廣州財政收入比重從20%左右的水平一路攀升。

    這樣的局面,直至今年也并沒有得到改善,官方數(shù)據(jù)顯示,上半年廣州財政收入受經(jīng)濟發(fā)展增速放緩影響增速有所回落,但土地出讓金收入依然是貢獻的主角。

    擺在廣州政府面前的還有償債壓力,審計署日前公布的地方債審計報告中,廣州赫然位列2012年土地收入“資不抵債”的17個省會城市之中。

    早在2012年,廣州市債務率及償債率兩大指標就雙雙逼近國際警戒線,截至2013年6月廣州市地方性債務及隱性債務兩項合計3561億元,僅每年利息就達220億元。

    廣州市市長陳建華在今年初就坦陳“政府還本付息負擔比較大”,廣州計劃在2016年前要化解存量債務的60%,指望上級財政支援投入不現(xiàn)實。

    記者從廣州市政府舉行的重大項目開工(竣工)動員大會上了解到,廣州今年取消和緩建早幾年開始大幅投入的基建項目,取而代之的是總投資達2500億元的120多個重點項目。

    有參與該會的政府人士指出,這是廣州市新任一把手任學鋒自8月空降廣州后的投資策略調(diào)整,“抓重點項目,其他項目可以放一放”。外界指出,這一動作與廣州同時面臨“錢袋子”緊張以及經(jīng)濟加速發(fā)展的雙重壓力有關(guān)。