業(yè)內(nèi)：樓市反彈難以持續(xù) 明年下半年預(yù)期轉(zhuǎn)折

    營(yíng)銷旺季遇上房貸新政,持續(xù)低位的樓市成交量,10月份終于創(chuàng)出年內(nèi)新高。

    被業(yè)內(nèi)稱為“金十”的火爆過后,市場(chǎng)人士對(duì)后市走勢(shì)意見分歧。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為,10月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只是一個(gè)市場(chǎng)剛需的井噴,不具代表性,但四季度市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)增加,需求也將受到信貸政策的松綁釋放,成交量值得期待。億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天則稱,10月份樓市回暖只是短期的反彈,年內(nèi)市場(chǎng)仍將走向低迷。

    價(jià)格方面,2014收官在即,多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,年末房?jī)r(jià)將穩(wěn)中趨降。短期來看,房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)仍難改變。世聯(lián)行指出,預(yù)計(jì)在庫(kù)存下降到合理水平之前,新開工、拿地、投資等指標(biāo)仍會(huì)持續(xù)下滑。

    10月份成交創(chuàng)新高

    易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,10月份,其監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)24.3%,其中九成城市的成交量出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng),一線城市環(huán)比上漲40.3%,二線城市環(huán)比上漲17.7%,三線城市環(huán)比上漲35.8%。

    CRIC研究中心認(rèn)為,“930”新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及公積金等利好政策的發(fā)布,地方政府的配合放寬,為市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖提供了良好的大環(huán)境。

    一線城市的成交量回升尤為顯著。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,前9月一線城市成交量同比下滑3成左右,下滑幅度較二線城市多達(dá)20個(gè)百分點(diǎn)。更低的基數(shù)水平,導(dǎo)致一線城市在成交回暖時(shí)有了更大的上升空間。

    政策大力放松之余,市場(chǎng)信心也有所轉(zhuǎn)暖。樓市今年以來成交的持續(xù)低迷,導(dǎo)致積壓的相當(dāng)數(shù)量的剛性需求有待釋放,10月份客戶購(gòu)房意愿明顯上升,開發(fā)商也在加大推盤力度。世聯(lián)行客戶上門指數(shù)顯示,10月份客戶上門指數(shù)為133,較9月份111增長(zhǎng)19.8%。從世聯(lián)行對(duì)24個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看,降價(jià)樓盤數(shù)量繼續(xù)擴(kuò)大,但降幅有所收窄。

    與此同時(shí),按揭貸款利率也開始緩慢下降,據(jù)21世紀(jì)報(bào)道記者對(duì)多個(gè)城市多家銀行的查詢,目前首套房貸款利率9.7折成為主流。

    值得關(guān)注的是,整體來看10月份的樓市成交雖回暖,但很多企業(yè)反饋,10月成交主要集中在上半月,隨后再度趨于平淡。億翰智庫(kù)的研究報(bào)告指出,消費(fèi)者的購(gòu)房意愿在10月下旬仍呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

    行情是否反轉(zhuǎn)?

    樓市成交量創(chuàng)造年內(nèi)新高的10月份,同時(shí)也是今年以來成交連續(xù)出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的第4個(gè)月。易居數(shù)據(jù)也顯示,3月份以來,成交量的同比跌幅總體上呈不斷收窄態(tài)勢(shì),10月份同比跌幅較9月有明顯收窄。

    10月份的市場(chǎng)行情顯示央行政策對(duì)市場(chǎng)刺激效應(yīng)顯著。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出,在10月銷售業(yè)績(jī)改善的情況下,房企對(duì)第四季度的樂觀情緒略有增加。張大偉也表示,多層政策放松,將在一定程度上提振購(gòu)房者入市信心,促進(jìn)年內(nèi)樓市成交的回升,但銀行惜貸的基本面并沒有改變,開發(fā)商資金面依然緊張,去庫(kù)存仍然是市場(chǎng)主旋律。

    世聯(lián)行指出,年底臨近,市場(chǎng)整體的商品房庫(kù)存仍在高位,未來2個(gè)月依然是積極出貨的重要窗口期,疊加信貸環(huán)境趨于改善,市場(chǎng)成交量有望筑底回升。

    “年底出現(xiàn)翹尾行情是事實(shí),但這并不代表樓市已經(jīng)回暖。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱。陳嘯天也分析稱,從需求積累的釋放層面來看,目前并沒有得到充分的積累,市場(chǎng)不太可能發(fā)生根本性反轉(zhuǎn),年內(nèi)市場(chǎng)仍將走向低迷。

    年末房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降

    市場(chǎng)成交回暖的同時(shí),多數(shù)房企截至10月底的目標(biāo)完成率不如人意。從CRIC監(jiān)測(cè)的已公開數(shù)據(jù)的21家房企來看,今年前10月銷售目標(biāo)完成率平均值相比去年下滑14個(gè)百分點(diǎn),完成銷售目標(biāo)80%以上的房企僅占監(jiān)測(cè)房企的28.6%。

    今年以來,不少房企為快速消化庫(kù)存,采取降價(jià)跑量等促銷方式,樓市已經(jīng)歷了一輪降價(jià)。CRIC的一份研究報(bào)告指出,年末最后兩個(gè)月作為積極出貨的重要窗口期,將有新的一輪價(jià)格調(diào)整出現(xiàn)。陳嘯天也認(rèn)為,絕大多數(shù)房企的業(yè)績(jī)完成情況并不理想,回款情況不容樂觀,年內(nèi)房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的松動(dòng)表現(xiàn)。

    另外,中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資1111.5億元,相當(dāng)于去年全年融資金額的85%。張大偉據(jù)此分析,房企資金情況緊張,疊加已經(jīng)積壓半年以上的庫(kù)存,即使成交量明顯上升,房?jī)r(jià)短期上漲的可能性依然非常小,但繼續(xù)下調(diào)的可能性也在降低。

    房?jī)r(jià)什么時(shí)候再會(huì)上揚(yáng)?中金一份研究報(bào)告指出,房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)2015年第二季度之后才能回暖,環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi),2015年全年整體將較為平穩(wěn)。

    “預(yù)計(jì)明年下半年行業(yè)整體上行。”陳嘯天分析,從其提出的房地產(chǎn)周期模型來看,市場(chǎng)需要足夠長(zhǎng)的調(diào)整期才能出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。比如自2011年1月“新國(guó)八條”起,市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)16個(gè)月的下滑,在2012年6月企穩(wěn)回升,到2014年2月經(jīng)歷了20個(gè)月的反彈,又再度進(jìn)入低迷期。“根據(jù)目前市場(chǎng)的調(diào)整,很有可能導(dǎo)致明年下半年市場(chǎng)有效供應(yīng)出現(xiàn)問題,造成供應(yīng)端的相對(duì)短缺,這也將促使市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。”