名為讓利實為沖業(yè)績 房產(chǎn)眾籌淪為開發(fā)商營銷工具

    近期，包括萬科、遠洋、龍湖等知名開發(fā)商紛紛聯(lián)手房貸網(wǎng)、平安好房、搜房網(wǎng)、京東等互聯(lián)網(wǎng)平臺推出房產(chǎn)眾籌，但北京商報記者咨詢專業(yè)人士了解到，真正意義上的眾籌需要開發(fā)商在立項之初提前鎖定購房人，并用購房人的眾籌資金來建房。業(yè)內(nèi)人士表示，按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，既有的眾籌模式尚且停留在以眾籌之名賣房或是投資理財?shù)碾A段，開發(fā)商熱情涉足“偽眾籌”背后的真實需求是制造噱頭、加速賣房。、

    房企扎堆玩眾籌

　　昨日，遠洋與京東的金融合作終于公之于眾，遠洋宣布將拿出上萬套房源放在京東金融的眾籌平臺發(fā)起房產(chǎn)眾籌，參與項目數(shù)量已經(jīng)占到遠洋總體開發(fā)量的20%，這些房源將以折扣的形式出現(xiàn)在京東眾籌平臺上，用戶交納一定金額支持該項產(chǎn)品，達到設(shè)定的規(guī)模后，就等于產(chǎn)品眾籌成功，京東將用戶之前交納的金額返還給用戶，用戶則獲得了優(yōu)先購房的資格。為了支持活動，遠洋還特意推出了11套1.1折的房源，增加賣點。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，與今年9月萬科在蘇州拿出一套房源在搜房網(wǎng)上做眾籌相比，遠洋此次眾籌無論是規(guī)模還是折扣均豪放很多。

　　除上述提到的京東和搜房網(wǎng)外，團貸網(wǎng)近日也推出了房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品房寶寶。中國平安集團旗下的平安好房網(wǎng)也率先發(fā)起了眾籌美國房產(chǎn)的活動，目前也已經(jīng)吸引了綠地、世茂等開發(fā)商與之洽談房地產(chǎn)眾籌合作。

　　目的依然是賣房

　　所謂眾籌，通俗理解就是“湊份子”，而現(xiàn)代眾籌更加傾向于在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目，這個起初盛行于文化創(chuàng)意行業(yè)獲取資本的方式，目前已經(jīng)在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)蔓延，而在業(yè)內(nèi)人士看來，目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌仍然處于起步階段，開發(fā)商參與的目的更多就是為了做營銷、賣房子。

　　以萬科眾籌項目為例，一套市場價約為90萬元的住房，眾籌規(guī)模為54萬元，眾籌起始價格1000元。當(dāng)眾籌金額達到54萬元以后，眾籌者獲得了競拍該房源的資格，隨后萬科將這套房源放在搜房網(wǎng)上進行拍賣，成交金額超過54萬元的部分，作為投資收益返還給了未能拍得房屋的眾籌者。

　　“對于用戶而言，參與眾籌就是為了拿到購買折扣房源的入場券，而對于萬科、遠洋來說，參與眾籌的人越多意味著遠洋更加準(zhǔn)確地鎖定了更多的潛在買房人。”對于開發(fā)商的房產(chǎn)眾籌計劃，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴躍進更愿意將其看做是一種營銷手段，而遠洋地產(chǎn)開發(fā)管理部總經(jīng)理徐海倫也針對此次眾籌指出，只要能夠?qū)崿F(xiàn)10億元以上的銷售額，遠洋就能實現(xiàn)營銷費用和讓利的平衡。萬科總裁郁亮也曾直言不諱：“目前，對于開發(fā)商而言最大的難題就是找客戶，如果眾籌效果理想，也會推廣到其他城市。”

　　北京小伙伴快樂投資管理有限公司合伙人尹立志補充介紹：“眾籌的目的是籌集資金完成特定項目，但是從起始價定在1000元看，開發(fā)商看中的并非資金，而是活動的營銷效果和房屋消化結(jié)果。”

　　為何不敢做真眾籌

　　尹立志進而介紹，房產(chǎn)眾籌概念在國內(nèi)剛剛興起，除了上述開發(fā)商的營銷推廣型眾籌外，另一種房產(chǎn)眾籌模式為投資理財產(chǎn)品型。業(yè)內(nèi)人士介紹，雖然此類眾籌更加傾向于投資理財，但是開發(fā)商的積極參與是其關(guān)鍵的推動因素，其目的仍然是賣房。團貸網(wǎng)董事長唐軍也向北京商報記者坦言：“有些開發(fā)商項目賣不動，想找我們合作，說在我們網(wǎng)上做個眾籌，就能賣出去。”

　　“眾籌是要通過互聯(lián)網(wǎng)平臺讓制造者和消費者之間形成溝通，消費者在產(chǎn)品未出現(xiàn)之前就能確保以低價購買，籌款人則可籌集資金開發(fā)產(chǎn)品，從目前國內(nèi)的房產(chǎn)眾籌來看，并不符合這一原理。”尹立志坦言：“真正的房產(chǎn)眾籌應(yīng)該是顛覆現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)的一種模式，即開發(fā)商在立項之初提前鎖定購房人，并用購房人的眾籌資金來建房。”“此類房產(chǎn)眾籌需要開發(fā)商具備強大的線上社區(qū)運營能力以及資金的運營管理能力，不僅要在互聯(lián)網(wǎng)平臺上將眾籌者聚集起來，也要在籌得資金后規(guī)避非法集資的風(fēng)險并保證資金的安全。”一位不愿具名的開發(fā)商表示，眾籌的復(fù)雜性或許正是制約開發(fā)商只愿借眾籌概念賣房，不敢真正涉足的原因。