房地產(chǎn)行業(yè)中年危機(jī)大爆發(fā) 誰將笑到最后

    現(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比故事精彩。

    就在政府發(fā)出救市政策的一個(gè)月后,房地產(chǎn)的兩宗最受矚目的并購(gòu)案面臨終止局面。

    10月29日,坊間開始流傳宋衛(wèi)平要重新回到綠城的消息。彼時(shí)大多數(shù)人持懷疑態(tài)度,并不相信受人尊重的地產(chǎn)大佬會(huì)反悔合約。然而隨后幾天,劇情峰回路轉(zhuǎn),來自綠城、融創(chuàng)以及各方消息證明,宋衛(wèi)平回歸已成定局。

    10月31日,本應(yīng)是馮侖正式轉(zhuǎn)出萬通地產(chǎn)(600246,股吧)控股權(quán)的日子。但在約定交易截止日的前夜,這一延宕三個(gè)月的股權(quán)交易計(jì)劃意外生變——10月30日晚間,萬通地產(chǎn)發(fā)布公告稱,萬通控股內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓已終止。

    王石游學(xué)、任志強(qiáng)退休、宋衛(wèi)平出售綠城以及馮侖退出萬通,曾一度被認(rèn)為是第一代房地產(chǎn)大佬集體謝幕的標(biāo)志性事件。然而,57歲的宋衛(wèi)平選擇回歸綠城,不惜頂著個(gè)人信用嚴(yán)重受創(chuàng)危機(jī)。55歲的馮侖則不得不繼續(xù)留守萬通,面臨進(jìn)退兩難的尷尬局面。

    與此重疊的是,中國(guó)經(jīng)濟(jì)過去30年高速增長(zhǎng)的絢麗華章開始翻篇,正在中低速增長(zhǎng)軌道上運(yùn)行。中國(guó)房地產(chǎn)也正在經(jīng)歷從“黃金時(shí)代”邁入“白銀時(shí)代”的陣痛,住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見,中年危機(jī)的焦慮感開始蔓延。

    宋衛(wèi)平和馮侖屬于第一代地產(chǎn)大佬,這一批中國(guó)最早的地產(chǎn)弄潮兒,大多出生于上世紀(jì)1950年代,他們享受了地產(chǎn)黃金十年所帶來的成功與榮耀。同樣,風(fēng)云際會(huì)的大環(huán)境下,他們的命運(yùn)都在2014年出現(xiàn)了拐點(diǎn),事業(yè)正遭遇考驗(yàn),他們又將如何直面他們的“中年危機(jī)”?

    大佬轉(zhuǎn)身:一個(gè)時(shí)代的終結(jié)

    地產(chǎn)黃金十年,催生了一批地產(chǎn)大佬。他們有的出身名門,有的生于草莽,卻獲得了同樣的成功。

    2014年以來,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售開始放緩。萬科總裁郁亮提出,房地產(chǎn)從“黃金時(shí)代”褪色到“白銀時(shí)代”。而今年不景氣的市場(chǎng)下,更是迎來了一批大佬的引退。

    今年5月,宋衛(wèi)平把綠城賣了,孫宏斌以62.98億港元的代價(jià),收購(gòu)了綠城24.313%的股份,與九龍倉(cāng)并列綠城第一大股東。宋衛(wèi)平認(rèn)為把綠城賣給孫宏斌是“他這一生最正確的一個(gè)選擇”,他說天下之大,有德者掌之。

    10月18日萬通地產(chǎn)晚間公告,稱“經(jīng)公司與控股股東萬通投資控股股份有限公司(下稱萬通控股)進(jìn)一步核詢獲悉,嘉華東方控股(集團(tuán))有限公司將受讓萬通控股的一定比例的股權(quán),從而達(dá)到嘉華控股成為萬通地產(chǎn)間接控股股東、萬通地產(chǎn)實(shí)際控制人變更的目的”。至此,地產(chǎn)思想家馮侖將退出萬通地產(chǎn)的傳言終于坐實(shí)。

    10月22日,“大炮”任志強(qiáng)召開退休記者見面會(huì)。盡管他宣稱自己“退而不休”,但此后人們的解讀都是用了“再見”、“退卻”、“謝幕”之類的詞語。而“行業(yè)老大”王石早已處于半游學(xué)狀態(tài)。

    這一系列的事件被解讀為第一代地產(chǎn)大佬的集體謝幕。同時(shí)也伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期。

    綠城公告顯示,截至2014年6月30日止六個(gè)月,取得收入人民幣125.60億 元,較2013年同期的人民幣102.14百萬元增加23.0%,股東應(yīng)占利潤(rùn)人民幣6.13億 元,較2013年同期的人民幣18.55億元減少67.0%。主要原因是聯(lián)營(yíng)公司已竣工可售物業(yè)提減值虧損及交付物業(yè)毛利率偏低。

    萬通地產(chǎn)1-6月獲得營(yíng)業(yè)收入3.37億元,同比減少52.43%,凈利潤(rùn)為4837萬元,同比減少59.83%。

    郁亮認(rèn)為,未來10-15年仍是白銀時(shí)代,此前萬科董事局主席王石指出,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)結(jié)束,“白銀時(shí)代”到來。在郁亮看來,這并不代表沒有機(jī)會(huì),城市化進(jìn)程會(huì)帶來很大的機(jī)會(huì),白銀時(shí)代相比青銅爛鐵時(shí)代還是好時(shí)代。但與黃金時(shí)代相比,白銀時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,毛利率肯定會(huì)更低。

    只是萬萬沒有想到,幾乎同時(shí),宋衛(wèi)平和馮侖選擇了回歸和留守。

    10月底,宋衛(wèi)平將回歸綠城的消息引爆網(wǎng)絡(luò)。綠城和宋衛(wèi)平在中國(guó)房地產(chǎn)界的符號(hào)化意義,使人們對(duì)此的關(guān)注達(dá)到空前熱度。

    而萬通地產(chǎn)10月30日的一紙公告宣告了股權(quán)收購(gòu)中止。公告顯示,雙方在交易細(xì)節(jié)方案多次協(xié)商中,就本次轉(zhuǎn)讓中的一些重要條件如轉(zhuǎn)讓數(shù)量、價(jià)格等沒有達(dá)成一致,無法在2014年10月31日之前按預(yù)先計(jì)劃完成交易。馮侖先生方和嘉華控股承諾未來三個(gè)月內(nèi)不再實(shí)施與萬通控股及萬通地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益調(diào)整事宜,并繼續(xù)為萬通控股和萬通地產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展共同做出努力。

    此時(shí)的房地產(chǎn),已經(jīng)不是當(dāng)初宋衛(wèi)平出售綠城時(shí)的情形。政府9·30救市政策出臺(tái)后,房地產(chǎn)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

    萬通地產(chǎn)第三季度財(cái)報(bào)顯示,公司錄得營(yíng)業(yè)收入9.88億元,同比增長(zhǎng)3.61%,凈利潤(rùn)9197萬元,同比增長(zhǎng)17.62%。

    從8月開始,綠城銷售業(yè)績(jī)更是持續(xù)突破歷史新高,綠城8、9、10月分別實(shí)現(xiàn)銷售額72億、83億、159億,合計(jì)共314億元,超過上半年銷售金額305億元。

    回歸背后: 難以言說的苦楚

    回歸的背后,似乎總離不開一個(gè)“錢”字。

    在綠城問題上出爾反爾,宋衛(wèi)平遭遇他人生最大一次信譽(yù)危機(jī)。宋衛(wèi)平為什么會(huì)回來,讓我們回到最初,看看宋衛(wèi)平為什么要離開——

    根據(jù)綠城2014年中期報(bào)告顯示,截至2014年6月30日,綠城有銀行結(jié)余及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)95.03億,總借貸358.98億元,凈負(fù)債人民幣263.95億元,凈資產(chǎn)負(fù)債率為78.1%。于2014年6月30日的總借貸358.98億元中,一年內(nèi)到期的有人民幣78.43億元,一年后到期的有人民幣280.55億元,分別占比21.8%和78.2%,銀行結(jié)余及現(xiàn)金足以覆蓋一年內(nèi)到期的借款。

    從這一組數(shù)據(jù)看,綠城資金鏈風(fēng)險(xiǎn)尚處于可控范圍,甚至好于業(yè)內(nèi)同期水平。他為什么要賣掉綠城?

    在此之前,宋衛(wèi)平通過綠城集團(tuán)官方網(wǎng)站發(fā)布了以一封公開信。他在信中表示,股權(quán)轉(zhuǎn)讓的決定,首先來自于退休的需要。不是我,是我的兄長(zhǎng)、同學(xué)壽柏年。他今年已過花甲……以我本心,并沒有打退堂鼓的道理。但權(quán)衡再三,老兄弟共進(jìn)退吧。

    不過多方消息源證實(shí),融創(chuàng)收購(gòu)綠城的款項(xiàng)中,其中支付給宋衛(wèi)平的款項(xiàng),至少20億已投入到藍(lán)城的各項(xiàng)業(yè)務(wù),還有其他一筆,則清償了宋衛(wèi)平的個(gè)人欠款——這筆欠款,也是當(dāng)時(shí)宋衛(wèi)平急于賣掉綠城的重要原因。

    孫宏斌否認(rèn)宋衛(wèi)平欠款一說,他在個(gè)人微博上表示,現(xiàn)在綠城沒有資金問題,宋衛(wèi)平個(gè)人又不缺錢,宋衛(wèi)平壽柏年轉(zhuǎn)讓股權(quán)給融創(chuàng),是選擇接班人,是為了綠城的品牌能發(fā)揚(yáng)和傳承。

    宋衛(wèi)平回來,同樣是為了綠城的品牌。宋衛(wèi)平向人絮叨著,他每天接到很多短信向他訴苦,綠城已不再是原來的綠城。孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)7月入主綠城后,就開始大刀闊斧的改革。幾乎不降價(jià)的綠城樓盤大幅度打折出售了,綠城的老業(yè)主上街拉橫幅了,這讓對(duì)老業(yè)主抱有深厚感情的宋衛(wèi)平無法接受。

    同樣無法放手的還有馮侖。

    此前讓出萬通,被普遍認(rèn)為是馮侖專注立體城市而做的取舍。

    近年來,馮侖抓住各種場(chǎng)合推銷他的立體城市,并將其譽(yù)為自己人生下半場(chǎng)。這是一個(gè)充滿理想主義的設(shè)想:在大約1平方公里的土地上,打造一組建筑面積600萬平米,可容納15-20萬人口的高密度建筑群。其中擁有居住、工作、教育、醫(yī)療、休閑等各種城市功能。

    馮侖曾在廊坊、成都等地多次嘗試立體城市的落地,甚至為此募集了大規(guī)模、高成本的私募基金,但由于項(xiàng)目體量過大遲遲拿不到地,項(xiàng)目遭遇嚴(yán)重挫折。

    馮侖設(shè)想以較低價(jià)格從政府獲取土地,并引入其他投資商共同完成項(xiàng)目開發(fā)。最先被冠以“立體城市”名號(hào)的項(xiàng)目出現(xiàn)在溫州,這個(gè)規(guī)劃總投資210億元的項(xiàng)目,最終由合作伙伴新希望集團(tuán)主導(dǎo),蛻變?yōu)橐粋€(gè)城市綜合體項(xiàng)目,與一般房地產(chǎn)開發(fā)并無二致。

    相關(guān)分析指出,立體城市的受挫,加上房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)已回暖,馮侖或許認(rèn)為留在萬通地產(chǎn)將有更大作為。

    宋衛(wèi)平的回歸和馮侖的留守,能夠讓他們一手創(chuàng)辦的企業(yè)恢復(fù)昔日的榮光嗎?

    馮侖是公認(rèn)的地產(chǎn)思想家,早年與潘石屹等人并稱為“萬通六君子”,有過輝煌的商業(yè)經(jīng)歷。為然而近十年,萬通地產(chǎn)業(yè)績(jī)和規(guī)模始終不溫不火,潘石屹帶領(lǐng)下的SOHO中國(guó)銷售早已破百億,萬通地產(chǎn)2013年也僅實(shí)現(xiàn)銷售收入33億元。

    孫宏斌將融創(chuàng)的狼性營(yíng)銷血液,注入到綠城。業(yè)內(nèi)人士評(píng)論“融創(chuàng)的人到了綠城后像打了雞血一樣瘋狂賣房子。”綠城業(yè)績(jī)由此屢屢刷新記錄。文人情懷的宋衛(wèi)平,如何反轉(zhuǎn)?更何況,綠城或許還需要更長(zhǎng)時(shí)間來治愈掌舵者動(dòng)蕩所帶來的創(chuàng)傷。

    還有個(gè)重要的問題是:人。

    萬通地產(chǎn)早已實(shí)現(xiàn)“去馮侖化”。今年八月初,萬通地產(chǎn)改組董事會(huì),許立、云大俊、鄭沂等馮侖系人馬就退出了董事會(huì),取而代之的是嘉華系人員。

    同樣,孫宏斌接管綠城之后,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了梳理,人員也進(jìn)行了重新配置。在藍(lán)綠分家之后,綠城舊部是走是留,是一個(gè)尷尬的問題。如今宋衛(wèi)平再回來,融創(chuàng)人員撤出是必然,原本留下來的老綠城人將面臨更為尷尬的境地,人事再震蕩,難以避免。

    2014年,人到中年的宋衛(wèi)平和馮侖,人生來到新的轉(zhuǎn)折點(diǎn),他們選擇重新出發(fā)。

    房地產(chǎn)中年危機(jī):誰將笑到最后

    在一個(gè)剛需主導(dǎo)的行業(yè),住宅產(chǎn)業(yè)的天花板已經(jīng)可以預(yù)見。事實(shí)上,中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)注定剛性需求拐點(diǎn)不可避免。根據(jù)據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測(cè)算,中國(guó)嬰兒潮的拐點(diǎn)在1990年,當(dāng)年新生嬰兒達(dá)到2803萬人,此后出現(xiàn)劇降,1996年后,出生人口再?zèng)]超過1600萬。換句話說,以27歲的平均置業(yè)年齡來看,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將在2017年迎來拐點(diǎn),緊隨其后剛需劇降趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

    這是房地產(chǎn)業(yè)的中年危機(jī)。

    郁亮認(rèn)為,大家都要改變黃金時(shí)代的思維方式。“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了青春期,不再是長(zhǎng)‘個(gè)頭’,應(yīng)該是長(zhǎng)‘力量’的時(shí)候,應(yīng)該換個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量已過青春期的房地產(chǎn)。”

    今年,萬科將互聯(lián)網(wǎng)思維、合作人制度、萬科云等一系列新名詞推出市場(chǎng)。在業(yè)界看來,萬科在內(nèi)部機(jī)制、外部產(chǎn)品上都進(jìn)行了不少探索和嘗試。而在郁亮眼中,這些都是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)“白銀時(shí)代”來臨時(shí),萬科想要“活下去”的變革之舉。

    開發(fā)商紛紛加入了創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的行列。恒大在文體、消費(fèi)領(lǐng)域的布局,萬達(dá)在影視地產(chǎn)的發(fā)力……類似的轉(zhuǎn)型,成否成功仍待觀察,但有兩個(gè)要素值得肯定:一是轉(zhuǎn)型所向的行業(yè)體量足夠巨大,二是能發(fā)揮開發(fā)商優(yōu)勢(shì)同時(shí)契合中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型方向。

    事實(shí)上,作為一個(gè)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中重任在肩。“地產(chǎn)+醫(yī)療”、 “地產(chǎn)+物流”、“地產(chǎn)+旅游”, “地產(chǎn)+醫(yī)療”等類似“地產(chǎn)+X”的模式,既發(fā)揮了行業(yè)優(yōu)勢(shì),又附合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向,是開發(fā)商的未來發(fā)展方向。不過,其中難點(diǎn)在于,當(dāng)行業(yè)走向復(fù)合化,開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力、人力資源團(tuán)隊(duì)能否隨之匹配,將是最大考驗(yàn)……

    商業(yè)社會(huì)最壞的時(shí)代往往正是最好的時(shí)代。對(duì)面臨轉(zhuǎn)型,正經(jīng)歷中年危機(jī)的房地產(chǎn)業(yè)來說,福禍旦夕,或許僅在一念之間。