供應(yīng)短期井噴 珠三角樓市吹響“銀十”集結(jié)號

    “觀望了幾個月，決定還是要在‘十一’期間買房了。”深圳市民謝先生在飽受半年來房價暴漲的煎熬之后，終于忍不住了。和謝先生一樣，在樓市經(jīng)過八九月份的徘徊和停滯后，部分累積需求醞釀趁黃金周入市“淘房”。

　　與此同時，深圳12個新盤搶在“十一”前入市，廣州國慶黃金周有望新增供應(yīng)1.73萬套，東莞近兩周維持每周1700套的增加速度……金九已褪色，國慶前后開發(fā)商密集推盤備戰(zhàn)“銀十”。

　　新盤潮涌入市

　　置業(yè)國際統(tǒng)計顯示，9月19日至25日一周，深圳市場共有8個項目獲批上市，批售住宅1820套，批售面積多達18.93萬平方米。隨后的9月26日，深圳有多達12個樓盤入市，規(guī)模創(chuàng)下年內(nèi)單周新高。

　　這12個新開盤項目包括各種類型產(chǎn)品，如中海大山地、信義荔山公館2期、招商瀾園、水榭山3期等等。然而各家的優(yōu)惠促銷極少，除中海大山地外，大部分樓盤的買房折扣只有額外9.8折優(yōu)惠。

　　此外，中國證券報記者獲悉，國慶期間的深圳秋交會已有60多個樓盤報名參展，本地巨頭萬科、金地、招商以及惠州金融街、海南雅居樂、中山榮基等外地房企都將參展，深圳本土的開發(fā)企業(yè)與外地的開發(fā)企業(yè)各占一半。秋交會組委會預(yù)計，萬科、招商等明星房企在缺席春交會之后重新歸來有望提升人氣，尤其萬科獨占50個展位，堪稱歷次房交會之最。

　　中國證券報記者初步了解，經(jīng)過前兩個月高位盤整，國慶前開盤的樓盤普遍比較熱銷，多數(shù)成交量超過七成甚至更多。豪宅市場尤其熱銷，位于深圳二線拓展區(qū)的萊蒙·水榭山26日推出38套聯(lián)排別墅，均價在6.5萬元/平方米左右；據(jù)銷售負責(zé)人介紹，當天下午賣出34套，成交九成。開盤價低于區(qū)域市場價的寶能太古城也于26日推出精裝修國際公寓，成交均價26000元/平方米，當天即售罄。

　　國慶前的密集推盤打破了今年以來深圳樓市供應(yīng)的緊張局面，之前每周開盤的樓盤大多兩三個，較多的周開盤量也不過5個左右。尤其引人注意的是，國慶前后深圳豪宅市場將5個新盤近400套新品推出，而在9月份之前，深圳入市的別墅僅有十二橡樹莊園、天麓以及純水岸等，數(shù)量通常也只有幾十套。

　　廣州市場同樣迎來供應(yīng)井噴，黃金周前最后一個周末，廣州有11個樓盤同時開盤。新盤扎推亮相，一家知名開發(fā)商竟然同時推出四個新盤。在廣州珠江新城一個新盤，銷售人員表示9月26日推出的200多套樓盤銷售約八成。

　　滿堂紅相關(guān)報告稱，黃金周期間廣州新房新增供應(yīng)約1.73萬套， 80至130平方米的兩房、三房是新增供應(yīng)主力，供應(yīng)面積比去年同期增加6%。中原地產(chǎn)研究人士稱，考慮到國慶長假以及新增供應(yīng)量等因素，預(yù)計“十一”前后一個月的時間里廣州市新房成交量可能達到80萬至100萬平方米，中心六區(qū)將為成交主力。

　　有市場人士預(yù)測，國慶前后珠三角成交量會上升，但很難恢復(fù)到上半年的“天量”水平。

   “金九”退色庫存回升

　　從9月前三周數(shù)據(jù)來看，珠三角“金九”銷售預(yù)期已經(jīng)落空。9月份第一周，深圳市新房僅成交655套，環(huán)比減少5%，價格方面9月第一周環(huán)比上漲7%。第二周深圳成交新房793套，環(huán)比增加21%，價格穩(wěn)定。第三周成交量再次下滑，只有631套，環(huán)比減少20%。

　　陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示，廣州市9月份前三周網(wǎng)簽僅有4682套，環(huán)比八月份的4153套增加了12.7%，但同6月份的8096套相比，卻下降了42.17%。

　　“市場之前對‘金九’抱有較大期望，但從目前成交情況來看，‘金九’已經(jīng)不再了。”深圳一家開發(fā)商銷售經(jīng)理表示，今年“金九”褪色主要是房價過高和市場新增供應(yīng)緊張影響。然而有專家表示，9月樓市成交不佳并不代表旺季已經(jīng)過去，銷售量和房價仍有可能在十月迎來高峰。

　　樓市調(diào)整的量變，實際上7月已開始。7月四個一線城市的成交量首次出現(xiàn)集體性的回落，而全國則環(huán)比6月萎縮19%。8月和9月至今，主要城市的成交量繼續(xù)下跌，而價格則依然向上，8月70個大中城市房價指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，不過二手房價格指數(shù)環(huán)比增幅，卻由7月的0.6%，收窄至0.3%。

　　國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師方焱報告指出，截至9月27日，除北京可售商品房數(shù)量創(chuàng)下2008年底以來新低，各城市庫存量已逐漸顯示回升態(tài)勢，國信證券關(guān)注的9個城市中有7個9月第四周可售量環(huán)比回升，其中上海、蘇州和深圳可售量回升明顯。

　　克而瑞研究中心總經(jīng)理陳嘯天預(yù)計，在宏觀經(jīng)濟形勢逐步轉(zhuǎn)好、房地產(chǎn)相對寬松政策不變的背景下，未來幾月市場供應(yīng)預(yù)計逐步回升，將有助于緩解當前市場供求矛盾，保持成交穩(wěn)定，總體形勢仍然較好。

　　土地?zé)嵘须y退潮

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，9月第四周土地市場交易仍舊活躍，成交量與推出量均有所上升，共推出土地150宗，環(huán)比增加35%，推出土地面積812萬平方米，環(huán)比增加20%。成交土地58宗，環(huán)比增加71%，成交土地面積449萬平方米，環(huán)比增加268%。

　　地產(chǎn)巨鱷依然在各地瘋狂拿地，9月第四周成交的地塊溢價水平在50%-100%之間的有6宗，溢價水平超過100%的有9宗。其中浙江綠城集團以本周最高溢價251%競得蘇州獨墅湖北、高和路南商住用地。南京、蘇州等二線城市出現(xiàn)“搶地大戰(zhàn)”，“雙料地王”紛紛涌現(xiàn)。

　　一線城市土地盛宴仍在延續(xù)。9月25日，金地集團以11.5億元總價競得上海市寶山區(qū)一幅商住用地，樓面價為每平方米6300元。同日，金地和萬科激烈競買深圳市寶安觀瀾兩宗居住用地，最終金地以24.4億元價格拿下，地面地價為15510.11元/平方米，樓面地價為8617.34元/平方米。

　　9月28日萬科攜手中糧再挫群雄，以29.3億元總價拿下房山長陽起步區(qū)5號地，樓面地價5726元/平方米，比9月11日他們拿下的長陽起步區(qū)1號地6443元/平方米的樓面地價，低了700多元/平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，預(yù)計地王將持續(xù)一段時間，直到今年年底才會告一段落。楊紅旭稱，很多項目都是在今年二季度建設(shè)開發(fā)的，根據(jù)房地產(chǎn)開工建設(shè)的時間規(guī)律，2010年第二季度將會出現(xiàn)供給高峰。供給的增加可以平抑房價，從而形成成交量的高峰。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則認為,“地王”只是房地產(chǎn)市場中的個別現(xiàn)象,并不能概括市場全貌。“現(xiàn)在土地供應(yīng)市場依然不活躍,地王只是對于優(yōu)質(zhì)地段的競爭結(jié)果。”顧云昌表示,在目前土地資源稀缺、貨幣政策依然適度寬松等條件下,房地產(chǎn)商將對后市持樂觀的態(tài)度。