報告詳解明年房地產(chǎn)走勢 稱房價二季度后回暖

    近期著名投行中金公司發(fā)布了深度報告,對中國房地產(chǎn)業(yè)在2015年的走勢進(jìn)行了詳盡的預(yù)測。對中金的深度報告進(jìn)行了梳理,總結(jié)了20條重大行業(yè)趨勢預(yù)測結(jié)論,在此與業(yè)績同仁共同分享。

    未來供給面同樣趨于收縮:隨著2014年開發(fā)商投資活動趨于保守,新開工收縮,我們預(yù)判2015年供應(yīng)較2014年下降5%~10%(對比2012年,重點城市供應(yīng)較2011年持平)。

    行業(yè)庫存去化周期在年底出現(xiàn)改善跡象:截止9月底,我們監(jiān)控的庫存去化月數(shù)指標(biāo)從7月高點的16.9個月小幅降低至16個月左右,而2011~2012年周期,庫存去化月數(shù)高點出現(xiàn)在2012年1月,為17.9個月,之后迅速降低至2012年8月的9.0個月。

    資金價格方面,預(yù)計2015年實際利率平穩(wěn)回落,回落速度緩于2012年:根據(jù)中金宏觀組預(yù)測,2015全年將有兩次降息,而CPI 同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預(yù)測:2.0%),意味著實際利率在2015年將呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅回落趨勢,回落速度緩于2012年,而實際利率與房價負(fù)相關(guān),預(yù)示著2015年房價平穩(wěn)。

    2013年開始,中國房地產(chǎn)市場(專題閱讀)逐步由住房短缺時代走向升級改善時代,標(biāo)志性事件是戶均1套房的實現(xiàn)。我們認(rèn)為,未來住房潛在需求將逐年下降,市場重心轉(zhuǎn)為“改善”+“保障”,調(diào)控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉(zhuǎn)為鼓勵住房消費、防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

    土地制度:鼓勵舊城改造,嚴(yán)控特大型城市新增建設(shè)用地;或?qū)⒂懈男?城市更新的制度性框架出臺。

    2015年是房地產(chǎn)投資的“小年”,預(yù)計投資增速降速至8%,新開工面積同比下降10%。

    歷史上看,房地產(chǎn)投資增速是到位資金來源及行業(yè)銷售額的滯后指標(biāo),2014年行業(yè)到位資金的快速下降將繼續(xù)拖累房地產(chǎn)投資增速;目前行業(yè)可售庫存依然在高位,拿地未有明顯起色,預(yù)期2015年新開工將繼續(xù)縮減,從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看,行業(yè)投資增速恢復(fù)上行需要等待可售庫存系統(tǒng)性下降,拿地恢復(fù)時點或在2015年2季度及以后。

    按揭貸款支持將有所好轉(zhuǎn),預(yù)計銷售額同比增長5%左右,銷售面積同比增速3%。行業(yè)銷售指標(biāo)的先行指標(biāo)則是信貸增速,中金宏觀組預(yù)計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長,新增信貸額達(dá)9.5萬億元,按照過往經(jīng)驗,新增信貸的15%~20%將用于按揭貸款投放,加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,我們估計全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬億左右,同比增長14%,將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億。

    大重點城市數(shù)據(jù)顯示,2015年供需缺口將收窄,預(yù)計城市供應(yīng)同比下降7%,需求同比回暖9%。

    中小型城市面臨高基數(shù),回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我們觀察的2.5線城市及三四線城市(中金2.5線城市定義為,除開40個一二線城市外、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況較好的46個地級市),近年來逐步進(jìn)入市場發(fā)展的平穩(wěn)期(類似二線城市的2009~2014年),限于高基數(shù),我們預(yù)期2015年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%,明顯弱于一二線城市8%以上的整體水平。

    房價預(yù)計2015年2季度之后才能回暖,環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi),全年整體較為平穩(wěn):過去十年的歷史經(jīng)驗告訴我們,房價與實際利率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系,而且居民存款定期化速度(表現(xiàn)為活期存款與定期存款增速差)則對房價具備一定程度領(lǐng)先關(guān)系,我們預(yù)計房價在2015年2季度之后回暖,預(yù)計重點城市2015年的房價低點環(huán)比調(diào)整幅度在5%以內(nèi)。

    存量住房戶均超過1套,測算空臵率達(dá)17.7%,未來需求轉(zhuǎn)向“居住升級”+“舊城改造”。我們測算,城鎮(zhèn)家庭共擁有存量房2.6億套,6.2億間,合計209億平米。

    國際經(jīng)驗看,除非土地供給嚴(yán)格被控制,地產(chǎn)商高利潤率不可持續(xù):我們比對其他國家/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展經(jīng)驗發(fā)現(xiàn),由于地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)并未形成核心進(jìn)入壁壘,除了土地供給嚴(yán)格被控制的城市型經(jīng)濟體(比如香港),開發(fā)商開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率均在20%左右波動,而凈利潤率都在10%以下。

    進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時代,銷售規(guī)模見頂、利潤率下行、競爭加劇之后,開發(fā)商唯有轉(zhuǎn)型,存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑:縱覽各國/地區(qū)開發(fā)商發(fā)展歷程,我們可以將開發(fā)商的轉(zhuǎn)型之路歸結(jié)為“布局”、“產(chǎn)業(yè)”及“模式”三個維度,展望未來三到五年,我們預(yù)期在行業(yè)規(guī)模增長空間見頂情況下,將迎來開發(fā)商轉(zhuǎn)型良機。

    開發(fā)商未來要重點布局“核心,核心還是核心”的前20%一二線城市:基于我們詳細(xì)數(shù)據(jù)挖掘結(jié)果,40個一二線城市中,我們僅看好房地產(chǎn)市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市,如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。

    從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看,我們認(rèn)為,未來主流大開發(fā)商將更加傾向于縱向一體化,而中小型公司則實現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化?？v覽各個國家、經(jīng)濟體中開發(fā)商的發(fā)展經(jīng)驗,我們發(fā)現(xiàn),在人口基數(shù)較大或者幅員遼闊的國家/經(jīng)濟體中,主流開發(fā)商傾向于實現(xiàn)縱向一體化(比如美國1980年以來發(fā)展按揭貸款公司、日本開發(fā)商介入建筑行業(yè),提高持有物業(yè)比重),堅守住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈;而城市型經(jīng)濟體、海島型經(jīng)濟體,或者是中小型公司則“船小好調(diào)頭”,更容易實現(xiàn)跨領(lǐng)域多元化(比如香港、中國臺灣地區(qū)開發(fā)商,均在行業(yè)增長空間見頂之后,涉入本城市/地區(qū)的其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展,比如公共交通、百貨、電子產(chǎn)業(yè)等等)。

    達(dá)到縱向一體化或者跨領(lǐng)域多元化的主要手段還是并購,未來三到五年是產(chǎn)業(yè)并購大發(fā)展時代。而同時,我們也看到,比如美國、中國臺灣等經(jīng)濟體,實現(xiàn)縱向一體化、跨領(lǐng)域多元化的主要路徑是通過并購,而非自身培育,因此,在行業(yè)增長空間見頂情況下,我們認(rèn)為,未來三到五年,中國將有更多地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)并購案例(類似美國1990-2002年間),及中小型公司跨行業(yè)多元化案例(類似中國臺灣地區(qū)的1992年~2002年)出爐。

    傳統(tǒng)開發(fā)商模式的核心要素是“優(yōu)質(zhì)土地獲取能力”+“資金運用效率”:從價值鏈角度來講,開發(fā)商核心價值來自于獲取的土地增值部分,背后核心支撐要素在于優(yōu)質(zhì)土地的獲取能力以及運用資金效率。那么從模式上去思考轉(zhuǎn)型的方向,就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。

    傳統(tǒng)大國經(jīng)濟體中,土地持有開發(fā)商都是以國內(nèi)市場為主,因此行業(yè)下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產(chǎn):在大國經(jīng)濟體中,開發(fā)商還是以資產(chǎn)持有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路為主,價值鏈要素更加注重土地獲取,資金杠桿為土地發(fā)展服務(wù),難以實現(xiàn)系統(tǒng)性國際化,所以從日本、美國等國的開發(fā)商業(yè)務(wù)布局來看,持有大量土地的重資產(chǎn)型開發(fā)商,比如帕爾迪、三井不動產(chǎn)等,其海外業(yè)務(wù)布局占到全部業(yè)務(wù)比重都在10%以內(nèi)。而當(dāng)這些開發(fā)商面臨行業(yè)下行周期時,多數(shù)的選擇是實現(xiàn)降杠桿,輕資產(chǎn)來應(yīng)對行業(yè)的波動。

    實現(xiàn)國際化則需要高度的金融化,加杠桿實現(xiàn)跨地區(qū)、高回報的“小而美”:模式的另一個極端則是高度金融化,這個在商業(yè)地產(chǎn)、資本市場雙發(fā)達(dá)的經(jīng)濟體較為突出,往往出現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期后端(住宅建設(shè)量大幅萎縮或者處于城市型經(jīng)濟體),且金融業(yè)高度發(fā)展之后,其突出模式就是房地產(chǎn)基金的高速發(fā)展,脫離產(chǎn)業(yè)持有實現(xiàn)金融投資化、國際跨區(qū)域布局,比較典型的案例有新加坡的凱德臵地,美國的鐵獅門等等。