購(gòu)房者購(gòu)房需“理性” 厘清法律手續(xù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

    在房地產(chǎn)形勢(shì)“不太好”的當(dāng)下,傳統(tǒng)的銷售渠道已不在能滿足開(kāi)發(fā)商的銷售需求。為尋求跑量、去庫(kù)存,房企需求互聯(lián)網(wǎng)“線上”購(gòu)房平臺(tái),與一些大型電商平臺(tái)與房地產(chǎn)合作“賣房”成為時(shí)下熱門。然各大商業(yè)網(wǎng)站等還相繼推出了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái),是攪局還是創(chuàng)新?

    金融機(jī)構(gòu)“新生物”的推出會(huì)否存在一定的風(fēng)險(xiǎn)? 房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)合作大打“電商”名牌,其中會(huì)否出現(xiàn)糾紛?在市場(chǎng)調(diào)整期,購(gòu)房者買房需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn),哪些貓膩藏而不露? 11月8日,新華房產(chǎn)記者采訪重慶瑞正律師事務(wù)所律師劉流,他表示,購(gòu)房者在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下購(gòu)房,需防范“四大樣”糾紛。在購(gòu)買二手房源中,需規(guī)避八大風(fēng) 險(xiǎn)。而談到“首付貸”,他認(rèn)為,為避免“斷供”的出現(xiàn),房企應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià),購(gòu)房者要理性購(gòu)房。

    購(gòu)房者需厘清相關(guān)法律手續(xù)

    房企應(yīng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)避免出現(xiàn)“斷供”

    近期,各大商業(yè)網(wǎng)站紛紛推出“首付貸”,它似是沖破傳統(tǒng)金融,或成為開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷手段之一。劉流認(rèn)為,首付貸作為一款創(chuàng)新的金融產(chǎn)品,除了幫助購(gòu)房 者降低購(gòu)房首付壓力,實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo),還能引導(dǎo)金融資金從傳統(tǒng)的銀行領(lǐng)域滲透到其它的領(lǐng)域。“在當(dāng)下銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收緊貸款的情況下,它還盡可能的維持較 理想的成交量和成交價(jià)格,促使房地產(chǎn)企業(yè)銷售,加快房企回籠資金。”

    首付貸產(chǎn)品,簡(jiǎn)言之就是金融機(jī)構(gòu)(出借人)為購(gòu)房者(借款人)首付款提供貸款業(yè)務(wù),相比普通房貸的“主”業(yè)務(wù),業(yè)內(nèi)也戲稱“次”業(yè)務(wù)。它與普通房貸 不同的是,首付貸主要涉及的是購(gòu)房者與金融機(jī)構(gòu)的借款合同關(guān)系,?？顚Ｓ?如果有擔(dān)保,還存在擔(dān)保合同關(guān)系。一般購(gòu)房者不能將貸款擬要購(gòu)買的房屋作為抵押 物。

    劉流表示,“在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)除簽訂房屋買賣合同外,還要單獨(dú)簽訂合同約定,開(kāi)發(fā)企業(yè)就購(gòu)房者該借款的所有義務(wù)與責(zé)任向金融機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證。如果購(gòu)房者違約,開(kāi)發(fā)企業(yè)承諾不交房不辦證。開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)及首付貸業(yè)務(wù)合作和購(gòu)房者違約的連帶保證責(zé)任合同關(guān)系。”

    但是,在看到首付貸有利一面的同時(shí),劉流提醒,應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的困境與房地產(chǎn)的供求、政府宏觀調(diào)控、人們的購(gòu)買力等等都有著相關(guān)的聯(lián) 系。“雖然,首付貸雖然解決一部分人的低首付(只支付10%)即可實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo),但是如果房屋單價(jià)維持基本不動(dòng),房款總額基本不變,購(gòu)房者則并沒(méi)有實(shí)際減 輕還款責(zé)任,并且還需同時(shí)償還房貸款和首付貸款。”

    因此,對(duì)于經(jīng)營(yíng)首付貸產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),應(yīng)該對(duì)購(gòu)房者貸款資格嚴(yán)格審核;對(duì)于購(gòu)房者而言,應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際收入狀況,謹(jǐn)慎選擇首付貸業(yè)務(wù)購(gòu)買住 房屋;對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),應(yīng)該謹(jǐn)慎開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。“在貸款期間,如果房屋價(jià)格出現(xiàn)較大的下滑波動(dòng),購(gòu)房者極容易選擇“斷供”等方式不履行借款合同, 而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶保證責(zé)任后,將面對(duì)如何向購(gòu)房者主張權(quán)利等眾多法律問(wèn)題。”

    二手房買賣合同需規(guī)避三大風(fēng)險(xiǎn)

    交易中有“五大”風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)特別注意

    在針對(duì)購(gòu)房二手房的購(gòu)房者來(lái)講,二手房買賣合同及交易過(guò)程中具體表現(xiàn)出以下風(fēng)險(xiǎn),劉流提醒購(gòu)房者,注意“賣前的產(chǎn)權(quán)審核、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)買賣房屋、簽訂房屋買賣合同”的細(xì)節(jié)。

    首先,注意買賣前的產(chǎn)權(quán)審核。

    劉流表示,除房屋被司法查封外,最常見(jiàn)的是,買賣房屋是否按揭已經(jīng)完清,出賣人或已從按揭銀行取回房屋產(chǎn)權(quán)證。為此,最便捷的途徑是“查驗(yàn)房屋產(chǎn)權(quán)證”。

    其次,注意現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)買賣房屋。

    劉流表示,一般來(lái)說(shuō),購(gòu)買者都比較清楚買賣房屋的小區(qū)環(huán)境,地段等基本情況,但是對(duì)房屋本體質(zhì)量還不是很直觀的了解,所以,“現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)買賣房屋”非 常必要?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)房屋主要查驗(yàn)房屋本體的質(zhì)量,例如廚房、廁所的防水是否有滲漏痕跡,陽(yáng)臺(tái)、天花板等是否有水浸痕跡,落水管道是否堵塞等,還有房屋的裝修 情況,采光、屋型結(jié)構(gòu)等都需要現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)才能了解。

    第三,注意簽訂房屋買賣合同。

    劉流表示,買賣房屋如果你選擇通過(guò)房屋中介公司,建議選擇較大的房屋中介公司。一般來(lái)說(shuō),這些房屋中介公司都有比較規(guī)范的操作流程,主要關(guān)注中介公 司的資質(zhì)、居間合同主要條款的審核,如定金的交納、付款方式、金額和付款時(shí)間、接房時(shí)間、房屋家具是否附隨出售、房屋所欠水、電、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用完結(jié)情況、 戶口遷出時(shí)間、過(guò)戶稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任盡量羅列明確等方面。

    除此之外,劉流還對(duì)“購(gòu)房者買賣房屋雙方直接交易”過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題,做進(jìn)一步描述。他提醒要注意以下五大風(fēng)險(xiǎn):

   第一, 關(guān)注出賣人的婚姻狀況。如離婚,要對(duì)方提供離婚證和離婚協(xié)議或者離婚判決書,其中要有關(guān)于所涉房屋的具體權(quán)屬劃分;如沒(méi)有離婚,查驗(yàn)結(jié)婚證,并需要對(duì)方配偶一起現(xiàn)場(chǎng)簽訂合同,實(shí)在無(wú)法到場(chǎng)的,應(yīng)該出具經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的特別授權(quán)委托書;

    第二, 盡量不要為了少交稅費(fèi),而簽訂陰陽(yáng)合同。包括在房屋中介公司簽合同,也要注意此項(xiàng)注意事項(xiàng)。因?yàn)樵诜蓪?shí)務(wù)中,有類似案例被法院以“惡意串通,損害國(guó)家利益”為由而判決合同無(wú)效。

    第三, 合同簽訂中,付款方式、金額和付款時(shí)間盡可能根據(jù)需要對(duì)方配合辦理的步驟來(lái)設(shè)計(jì),房屋產(chǎn)權(quán)真正轉(zhuǎn)移必須要經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后才算完成過(guò)戶手續(xù)。從房屋購(gòu)買者的角度來(lái)說(shuō),一定要產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣方隨時(shí)可以毀約。

    第四, 合同中約定違約金和定金,需要根據(jù)情況選擇適用其一。法律關(guān)于違約金的規(guī)定是“當(dāng)事人約定的違約金不超過(guò)造成損失的百分之三十”;關(guān)于定金的規(guī)定是“不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十”。

    第五, 了解買賣房屋實(shí)際占有使用情況。在司法實(shí)務(wù)中,有房屋實(shí)際占有使用者拒不搬離房屋,還通過(guò)訴訟、糾鬧、破壞房屋本體、水電設(shè)施等方式來(lái)妨礙購(gòu)買者搬入。