購房者購房需“理性” 厘清法律手續(xù)規(guī)避風險

    在房地產形勢“不太好”的當下,傳統(tǒng)的銷售渠道已不在能滿足開發(fā)商的銷售需求。為尋求跑量、去庫存,房企需求互聯(lián)網“線上”購房平臺,與一些大型電商平臺與房地產合作“賣房”成為時下熱門。然各大商業(yè)網站等還相繼推出了互聯(lián)網金融平臺,是攪局還是創(chuàng)新?

    金融機構“新生物”的推出會否存在一定的風險? 房地產與互聯(lián)網合作大打“電商”名牌,其中會否出現糾紛?在市場調整期,購房者買房需要注意哪些風險,哪些貓膩藏而不露? 11月8日,新華房產記者采訪重慶瑞正律師事務所律師劉流,他表示,購房者在互聯(lián)網時代下購房,需防范“四大樣”糾紛。在購買二手房源中,需規(guī)避八大風 險。而談到“首付貸”,他認為,為避免“斷供”的出現,房企應穩(wěn)定房價,購房者要理性購房。

    購房者需厘清相關法律手續(xù)

    房企應穩(wěn)定房價避免出現“斷供”

    近期,各大商業(yè)網站紛紛推出“首付貸”,它似是沖破傳統(tǒng)金融,或成為開發(fā)商的營銷手段之一。劉流認為,首付貸作為一款創(chuàng)新的金融產品,除了幫助購房 者降低購房首付壓力,實現購房目標,還能引導金融資金從傳統(tǒng)的銀行領域滲透到其它的領域。“在當下銀行對房地產開發(fā)收緊貸款的情況下,它還盡可能的維持較 理想的成交量和成交價格,促使房地產企業(yè)銷售,加快房企回籠資金。”

    首付貸產品,簡言之就是金融機構(出借人)為購房者(借款人)首付款提供貸款業(yè)務,相比普通房貸的“主”業(yè)務,業(yè)內也戲稱“次”業(yè)務。它與普通房貸 不同的是,首付貸主要涉及的是購房者與金融機構的借款合同關系,?？顚Ｓ?如果有擔保,還存在擔保合同關系。一般購房者不能將貸款擬要購買的房屋作為抵押 物。

    劉流表示,“在購房者與開發(fā)企業(yè)除簽訂房屋買賣合同外,還要單獨簽訂合同約定,開發(fā)企業(yè)就購房者該借款的所有義務與責任向金融機構提供連帶責任保證。如果購房者違約,開發(fā)企業(yè)承諾不交房不辦證。開發(fā)企業(yè)和金融機構及首付貸業(yè)務合作和購房者違約的連帶保證責任合同關系。”

    但是,在看到首付貸有利一面的同時,劉流提醒,應清醒認識到目前房地產市場的困境與房地產的供求、政府宏觀調控、人們的購買力等等都有著相關的聯(lián) 系。“雖然,首付貸雖然解決一部分人的低首付(只支付10%)即可實現購房目標,但是如果房屋單價維持基本不動,房款總額基本不變,購房者則并沒有實際減 輕還款責任,并且還需同時償還房貸款和首付貸款。”

    因此,對于經營首付貸產品的金融機構來說,應該對購房者貸款資格嚴格審核;對于購房者而言,應該根據自己的實際收入狀況,謹慎選擇首付貸業(yè)務購買住 房屋;對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,應該謹慎開展該項業(yè)務。“在貸款期間,如果房屋價格出現較大的下滑波動,購房者極容易選擇“斷供”等方式不履行借款合同, 而房地產開發(fā)企業(yè)承擔連帶保證責任后,將面對如何向購房者主張權利等眾多法律問題。”

    二手房買賣合同需規(guī)避三大風險

    交易中有“五大”風險應特別注意

    在針對購房二手房的購房者來講,二手房買賣合同及交易過程中具體表現出以下風險,劉流提醒購房者,注意“賣前的產權審核、現場查驗買賣房屋、簽訂房屋買賣合同”的細節(jié)。

    首先,注意買賣前的產權審核。

    劉流表示,除房屋被司法查封外,最常見的是,買賣房屋是否按揭已經完清,出賣人或已從按揭銀行取回房屋產權證。為此,最便捷的途徑是“查驗房屋產權證”。

    其次,注意現場查驗買賣房屋。

    劉流表示,一般來說,購買者都比較清楚買賣房屋的小區(qū)環(huán)境,地段等基本情況,但是對房屋本體質量還不是很直觀的了解,所以,“現場查驗買賣房屋”非 常必要?，F場查驗房屋主要查驗房屋本體的質量,例如廚房、廁所的防水是否有滲漏痕跡,陽臺、天花板等是否有水浸痕跡,落水管道是否堵塞等,還有房屋的裝修 情況,采光、屋型結構等都需要現場查驗才能了解。

    第三,注意簽訂房屋買賣合同。

    劉流表示,買賣房屋如果你選擇通過房屋中介公司,建議選擇較大的房屋中介公司。一般來說,這些房屋中介公司都有比較規(guī)范的操作流程,主要關注中介公 司的資質、居間合同主要條款的審核,如定金的交納、付款方式、金額和付款時間、接房時間、房屋家具是否附隨出售、房屋所欠水、電、物業(yè)費等費用完結情況、 戶口遷出時間、過戶稅費承擔、違約責任盡量羅列明確等方面。

    除此之外,劉流還對“購房者買賣房屋雙方直接交易”過程中可能出現的問題,做進一步描述。他提醒要注意以下五大風險:

   第一, 關注出賣人的婚姻狀況。如離婚,要對方提供離婚證和離婚協(xié)議或者離婚判決書,其中要有關于所涉房屋的具體權屬劃分;如沒有離婚,查驗結婚證,并需要對方配偶一起現場簽訂合同,實在無法到場的,應該出具經過公證機關公證的特別授權委托書;

    第二, 盡量不要為了少交稅費,而簽訂陰陽合同。包括在房屋中介公司簽合同,也要注意此項注意事項。因為在法律實務中,有類似案例被法院以“惡意串通,損害國家利益”為由而判決合同無效。

    第三, 合同簽訂中,付款方式、金額和付款時間盡可能根據需要對方配合辦理的步驟來設計,房屋產權真正轉移必須要經房屋權屬登記機關辦理產權變更手續(xù)后才算完成過戶手續(xù)。從房屋購買者的角度來說,一定要產權過完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。

    第四, 合同中約定違約金和定金,需要根據情況選擇適用其一。法律關于違約金的規(guī)定是“當事人約定的違約金不超過造成損失的百分之三十”;關于定金的規(guī)定是“不得超過主合同標的額的百分之二十”。

    第五, 了解買賣房屋實際占有使用情況。在司法實務中,有房屋實際占有使用者拒不搬離房屋,還通過訴訟、糾鬧、破壞房屋本體、水電設施等方式來妨礙購買者搬入。