樓市“銀十”成交大幅回升 量升價(jià)穩(wěn)已成趨勢(shì)

    隨著限購、限貸雙“松綁”政策效應(yīng)顯現(xiàn),10月份全國(guó)主要城市樓市成交大幅回升。業(yè)內(nèi)分析指出,隨著行政手段退出,樓市“調(diào)整靠市場(chǎng)”得以確立,成交回暖也將持續(xù),不過當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境、庫存量以及信貸政策等都難支持房?jī)r(jià)上漲,未來一段時(shí)間,量升價(jià)穩(wěn)將成樓市主流。

    “銀十”成交大幅回升

    自今年初“領(lǐng)跌”的杭州樓市,在“銀十”成為全國(guó)樓市成交回升的“風(fēng)向標(biāo)”。繼“金九”杭州樓市成交超9000套后,“銀十”成交再創(chuàng)新高,據(jù)統(tǒng)計(jì),整個(gè)10月,杭州市區(qū)新建商品房成交12832套,創(chuàng)近5年同期最高,也創(chuàng)杭州樓市自2009年7月以來的最高月成交量。

    與杭州類似,上海、廈門等多個(gè)城市成交也大幅回升。相關(guān)研究院數(shù)據(jù)顯示,2014年10月監(jiān)測(cè)的主要城市累計(jì)成交面積盡管同比下降6.59%,但環(huán)比9月上漲10.84%,增幅創(chuàng)年內(nèi)新高。

    分城市來看,一線城市成交量全線上漲,廣州成交面積增幅最大,為58%,北京、上海增幅都超過20%。25個(gè)二線代表城市中17個(gè)城市成交量環(huán)比回 升,13個(gè)三線代表城市中10個(gè)城市成交量上漲。以二線城市廈門為例,10月份該市住宅成交2061套,環(huán)比上漲24.98%。

    某研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,上周全國(guó)54個(gè)城市新房合計(jì)簽約56215套,連續(xù)四周上漲,其中一線城市上周的成交量超過了1萬套。

    分析人士指出,隨著限購、限貸“解禁”以及“地方版”穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策出臺(tái),樓市“最慘談”的時(shí)期已經(jīng)過去,買賣雙方預(yù)期開始出現(xiàn)變化,樓市成交回升的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。

    “調(diào)整靠市場(chǎng)”成共識(shí)

    目前來看,限購、限貸“松綁”開啟的樓市調(diào)控“去行政化”仍在繼續(xù),一些地方政府出臺(tái)補(bǔ)貼、刺激購房的措施遭到詬病,樓市“調(diào)整靠市場(chǎng)”逐漸獲得認(rèn)可。分析人士指出,去庫存、去行政化是當(dāng)前樓市兩大突出特征。

    在“調(diào)整靠市場(chǎng)”的大背景下,一些配套政策、措施得以完善。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,隨后濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、杭州等城市相繼調(diào)整公積金貸款政策,給購房職工提供更多便利。

    再比如,杭州市七部門聯(lián)合出臺(tái)文件明確,要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的征管服務(wù),進(jìn)一步優(yōu)化供地用地節(jié)奏,加強(qiáng)配套設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)管理。這意味著政府更注重配套服務(wù),不再一味強(qiáng)調(diào)“土地財(cái)政”而忽視區(qū)域內(nèi)供需平衡。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥近日表示,近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期,把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。也就是在保持樓市穩(wěn)定的前提下,逐步“去行政化”讓樓市回歸本質(zhì),以便行業(yè)健康發(fā)展。

    樓市調(diào)控“去行政化”以及“去刺激化”的逐漸落實(shí),讓房企以及購房者對(duì)樓市走向的預(yù)期更明確,杭州一家房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為,既不打壓也不刺激而是交給市場(chǎng),才是樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵,“未來一段時(shí)間,"以價(jià)換量"去庫存仍是主流”。

    正是在此預(yù)期下,盡管補(bǔ)貼優(yōu)惠沒來、信貸優(yōu)惠“不給力”,但很多購房者還是積極“入市”。“中央政策都是原則性的、市場(chǎng)化的,是不是有利率優(yōu)惠、怎么優(yōu)惠都是銀行說了算,這就是新常態(tài),所以看好房子就下單了。”廈門市民劉先生說。

    量升價(jià)穩(wěn)樓市漸“筑底”

    業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,盡管當(dāng)前樓市成交有較大回升,但經(jīng)濟(jì)環(huán)境、庫存量以及信貸政策等都難支持房?jī)r(jià)大幅上漲,未來一段時(shí)間,量升價(jià)穩(wěn)或成樓市主流。

    庫存“壓頂”狀況并未有明顯改觀。相關(guān)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,監(jiān)測(cè)的主要城市庫存量環(huán)比上月下降0.3%,庫存壓力雖有所緩解,但仍處于近年高位。如在杭州樓市,與“銀十”成交大幅增長(zhǎng)相對(duì)的是14萬套的高庫存。

    在庫存高企下,“以價(jià)換量”成為多數(shù)開發(fā)商選擇。記者在廈門走訪發(fā)現(xiàn),入市的純新盤大都以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格面市,包括“首開領(lǐng)翔上郡”、“國(guó)貿(mào)商城”等樓盤,以低于市場(chǎng)預(yù)期每平方米1000-2000元的價(jià)格入市。

    廈航地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)吳崴表示,預(yù)計(jì)后市樓市會(huì)有更多新供應(yīng),存量市場(chǎng)壓力進(jìn)一步加大的趨勢(shì)明顯,開發(fā)商不會(huì)貿(mào)然漲價(jià),會(huì)繼續(xù)堅(jiān)守“以價(jià)換量”的價(jià)格策略。

    克爾瑞研究中心分析師黃彬認(rèn)為,房企的銷售業(yè)績(jī)會(huì)隨著政策疊加效應(yīng)的釋放得到進(jìn)一步改觀,庫存高企、資金短缺等問題將逐步改觀,但樓市大幅度反彈很難出現(xiàn),樓市將呈“L型”筑底態(tài)勢(shì),市場(chǎng)重心仍是去庫存。“加速跑量,回籠資金恐怕還是房企的應(yīng)有選擇”。

    福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為,目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于升溫階段,但主要是成交上升,房?jī)r(jià)很難暴漲,后期市場(chǎng)走勢(shì)將取決于各地后續(xù)政策調(diào)整力度與銀行房貸利率優(yōu)惠力度。