樓市整體低迷 房企去庫存“戰(zhàn)役”打響

    在資金壓力下，四季度成為房企銷售的關鍵窗口期。新京報記者 尹亞飛 實習生 彭子洋 攝

　　“9·30房貸支持政策”出臺后，10月樓市銷售明顯轉暖，各大房企加速推出房源，借機出貨。盡管龍頭萬科披露的月報顯示其10月銷售額再創(chuàng)單月高點，但今年整體樓市低迷，多數(shù)開發(fā)商的業(yè)績達成率都不太理想，在年報壓力下，一些房企已采取價格措施來拉動銷量。

　　年報壓力下低價快銷

　　11月5日，萬科披露10月銷售業(yè)績稱賣出了銷售面積190.6萬平方米，銷售金額220.9億元，創(chuàng)下年內單月第二高銷售紀錄，僅次于1月。而截至前10月，萬科累計實現(xiàn)銷售金額1711.4億元，業(yè)內人士預測，萬科仍將穩(wěn)坐今年房企的第一交椅。

　　據(jù)悉，萬科10月銷售超預期，而11月、12月兩月公司仍將保持較大推盤量，維持每月銷售在200億元左右，這也意味著萬科的全年銷售額也有望從2000億元上升到2100億元。

　　但是，除萬科外，能上調年度目標的房企非常稀少。而快速銷售也意味著價格的靈活。萬科10月的銷售均價為11590元/平方米，環(huán)比9月下跌2%。

　　此前，旭輝集團北京總經理孔鵬在出席中國財經風云榜論壇時對記者表示，今年樓市整體比較低迷，大部分開發(fā)商的業(yè)績達成率都不算太理想。四季度，在年報的壓力下，一些房企將采取價格措施來拉動銷量。

　　負債率攀高，加速去庫存

　　業(yè)內人士指出，除了沖刺四季度業(yè)績外，凈負債率較高、財務壓力上升也是房企加快去庫存的一大原因。

　　據(jù)券商申銀萬國統(tǒng)計，房地產行業(yè)的整體資產結構惡化、凈負債率持續(xù)上升。截至三季度，其監(jiān)測的A股百強房企加權計算后的凈負債率為103.5%，為2007年以來的最高水平，反映出房企在銷售下降的情況下，擴張更加依賴借貸等杠桿。

　　如一直在積極調整價格、加速銷售的首開股份。據(jù)銀河證券分析，截至三季度末，首開的有息負債442億元，相比年初上升6.7%，其中短期有息負債230億元，相比年初上升76.5%。

　　同時，當前樓市的整體庫存水平仍然在高位，預計在今年內都會維持這一高點。在資金壓力下，四季度就成為房企銷售的關鍵窗口期，萬科、保利、遠洋、首開等房企紛紛加速推盤。

　　合景泰富集團北京公司副總經理黃譚釗表示，如何去庫存得看具體公司的指標壓力和項目特點。如合景位于海淀區(qū)的合景映月臺，屬于高端項目，洋房售價約在7萬元/平方米，公司有銷售任務的要求，但會比較靈活。

    ■ 公司策略

　　遠洋 看好商住，新推兩盤

　　此前以高端項目為主的遠洋地產，從今年9月就改走高周轉的路線，拉開加速去庫存的大幕。9月，遠洋地產單月銷售額達到60億元，創(chuàng)造了遠洋上市以來單月銷售額最高值。

　　遠洋地產開發(fā)管理部總經理丁暉表示，遠洋全年目標是400億元，原定的銷售節(jié)奏是上半年完成1/3，下半年完成2/3，重點推盤集中在下半年。“不可否認，上半年市場不好，但遠洋整體是按照自己的節(jié)奏在走，基本完成半年計劃。”

　　而在接下來的11月、12月，遠洋地產推盤量大增。在北京，除在售的天著悅山疊墅、遠洋傲北外，遠洋地產還將推出遠洋萬和公館75套290平方米的行政公寓，純新盤遠洋春天著、遠洋新天地也將入市。這兩個純新盤均包含不限購LOFT商住產品。

　　遠洋地產相關人士表示，一些實力不強但要求居住品質的剛需客群，愿意選擇低總價、低門檻、低首付的商住LOFT。而在北京大規(guī)模做這種產品，也是遠洋地產對市場進行了長時間調研后做出的拿地決策。

　　對于后市的看法和營銷策略，丁暉表示，接下來的樓市肯定是和宏觀經濟的走勢密不可分的，遠洋不認為市場會有大的好轉。“你的好‘蘋果’如果堅持原來價格，那就等于是在幫別的商家走量。公司仍將堅持‘抓主流產品、提周轉速度、調產品結構’的思路，會加大推貨，加快去化速度。從拿地到開盤規(guī)定在10個月內，而開盤去化率也要求達到60%以上。”

　　首開 加推樓棟，保持走量

　　作為在京項目較多的公司，首開股份制定的四季度54萬平方米的推盤計劃中北京是“主角”。北京推盤項目達到5個，包括首開常青藤、首開熙悅山、首開熙悅睿府書香、首開高井2號地項目、首開國風美唐，推售總面積達30萬平方米。

　　在定價策略上，首開股份董秘王怡表示：“今年以來一直實行隨行就市、盡快走量的策略。當項目符合拿證條件，就會盡快推出”。

　　今年樓市調整和自住房大規(guī)模入市，也給北京市場帶來一定沖擊，不少項目調價走量。例如首開常青藤7月開盤時，恰逢自住房金隅匯景苑入市，自住房22000元/平米的價格給商品房帶來不小沖擊，而為了吸引購房人，常青藤將價格從原來的42000元/平米下調至34000元/平米，去化率也由此得到明顯提升。據(jù)悉，這一價格水平將維持到四季度。“不可能漲價，保持能走量的狀態(tài)就可以了。”首開股份內部人士如是說。

　　此外，首開在房山區(qū)兩個項目的價格也保持在2萬元/平方米左右，而這也是房山的區(qū)域均價。據(jù)悉，原本沒有安排在四季度推售的首開國風美唐，臨時調整為加推兩棟樓。“趁剛出了房貸新政，市場有一定熱度，能走量時就走量”，首開股份內部人士說。

　　旭輝 加速推盤沖刺業(yè)績

　　“12月會推出位于平谷的當代旭輝墅項目，這是公司四季度北京銷售的大頭。”旭輝集團北京區(qū)域事業(yè)部總經理孔鵬透露，這是和當代置業(yè)聯(lián)合開發(fā)的項目，當代旭輝墅共有7億元左右的貨值，主打英式紅磚建筑風格，戶型為100平方米左右花園式小聯(lián)排，主要目標客群是平谷當?shù)鼐用瘛?/p>

　　據(jù)悉，旭輝其他在京樓盤都處于銷售的中后期。如位于通州的旭輝御錦，在售三期少量房源，疊墅產品在3萬元/平方米左右；不限購的公寓產品旭輝麗舍，精裝修報價24000元/平方米左右。

　　數(shù)據(jù)顯示，旭輝集團前10月銷售金額為168.6億元(含合作項目)，10月收金19.8億元，而旭輝全年的銷售目標是220億元。

　　孔鵬介紹，北京旭輝全年目標完成率在54%左右，而三季度旭輝北京除了8月銷售較好外，7月、9月銷售相對較低迷，公司希望在四季度能加快銷售速度，力爭完成全年銷售目標。