中國(guó)的二手房市場(chǎng)：如何崛起？

    2013年，盡管全國(guó)層面的二手房與新房成交占比只有35%左右，但是一線城市和個(gè)別二線城市二手房已經(jīng)超過新房。

    從二手房市場(chǎng)集中度來(lái)看，根據(jù)中原地產(chǎn)的測(cè)算，2013年中國(guó)二手房成交面積的16%集中在一線城市，成交金額的39%也集中在一線城市。

    盡管目前大部分城市二手房成交尚未處于主導(dǎo)，但是考慮到已經(jīng)足夠龐大的商品房存量、較高的城鎮(zhèn)家庭住房自有率以及人口流動(dòng)趨勢(shì)的加速，二手房市場(chǎng)的全面爆發(fā)是大勢(shì)所趨，具體而言：

    第一，存量商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大。中國(guó)自1980年代中后期開始商品房開發(fā)，1998年之后商品房市場(chǎng)高速增長(zhǎng)至今，目前商品房存量已超過1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年將達(dá)1.25億套，假設(shè)2015年之后商品房開發(fā)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上減速50%，那么2020年商品房存量將達(dá)1.6億套，這將是一個(gè)天量的存量市場(chǎng)，居于全球之首。

    第二，城市家庭房屋自有率已經(jīng)很高?？紤]到中國(guó)城市常住人口中有超過2.5億為農(nóng)村流入城市的非戶籍人口，且未進(jìn)入商品房市場(chǎng)，如果把這部分扣除，重新計(jì)算中國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房自有率，那么2015年將超過70%，如此之高的住房自有率是二手房市場(chǎng)崛起的支撐條件。

    第三，中國(guó)將進(jìn)入人口流動(dòng)和住房需求轉(zhuǎn)換的浪潮。從人口流動(dòng)的角度講：

    （1）盡管歷史上中國(guó)人口流動(dòng)的規(guī)模龐大，但這些從農(nóng)村流入城市的人口并未進(jìn)入商品房市場(chǎng)，但是未來(lái)這種格局必將發(fā)生轉(zhuǎn)變：隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，流動(dòng)人口將從制造業(yè)逐步向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，而服務(wù)業(yè)大量集中于城市人口密集之處，他們需要一個(gè)住處，或買房或租房（相反，當(dāng)流動(dòng)人口大量集中于制造業(yè)時(shí)，他們通常居住在工廠里）。

    （2）城市人口之間的流動(dòng)，中國(guó)已從單純的城市化浪潮進(jìn)入郊區(qū)化、大都市圈化浪潮，中心城市和外圍城市之間、一個(gè)城市內(nèi)部中心城區(qū)和郊區(qū)之間的人口重新配置是必然趨勢(shì)。

    （3）戶籍制度改革將加速上述兩個(gè)進(jìn)程。

巴曙松——國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師