土地“喂飽”地方財政 資金驅動型樓市盼開工復蘇

    在“地價升浪”和開發(fā)商的新一輪“圈地運動”中，部分城市財政的土地收入急速增長。截至9月底，北京、上海等城市土地出讓金已超過前兩年的全年水平。

    一直以來，土地收入作為財政收入來源中的重要一項，在各地方政府財政中占有很大份額。2009年，樓市快速回暖帶動土地市場升溫，更使得地方政府的“土地財政”模式發(fā)揮了明顯的作用，北京等城市的土地出讓金已占當地財政收入的三分之一。

    受信貸寬松和樓市回升影響，地產商拿地意愿顯著增強，但土地儲備轉化為新開工的狀況仍不太理想。業(yè)內專家建議，在土地收入實現(xiàn)大幅增長的同時，作為公共財政項的保障性住房建設應進一步提速，以此帶動新建商品房開工率的復蘇。

    土地收入大增

    為保地方財政收入不降，北京等城市從二季度便開始“放量賣地”。北京市副市長陳剛曾公開表示，確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年持平，本著“多儲快供”的原則，加快供地，增加政府土地收益。

    根據北京土地整理儲備中心的數據，2009年至今，北京共出讓土地184宗，土地收入價款共計511.74億元。而2008年共出讓土地148宗，土地收入價款共計502.69億元。

    前三季度北京市土地收入價款已經超過去年全年水平。由于四季度仍有多塊重要地塊等待入市，因此業(yè)界普遍預期今年北京的土地收入將達到700億元，創(chuàng)歷史新高。土地收入預計將占北京地方財政目標的三分之一強。

    無獨有偶，今年以來，多個城市的土地財政收入明顯提高。上海全年預計可供住宅用地1597公頃，分別比2007年、2008年增加5.7%、16.0%。從年初至今，上海市公告出讓的土地收入已高達526.1141億元，其中住宅土地收入為291.9147億元，處于全國領先水平。而上海2008年土地出讓金收入為398.1842億元，2007年為481.294億元。目前上海市的土地收入已經超過前兩年的全年水平。

    從全國來看，2006年全國土地出讓金收入約為7000億元人民幣，2007年猛增至1.3萬億元人民幣，其中，招拍掛出讓土地收入超過9000億元人民幣，同比增長約6成。2008年，房地產市場走勢低迷，土地市場降溫，但全國土地出讓總收入仍高達9600多億元。今年，由于土地市場表現(xiàn)活躍，業(yè)內預計將較去年同期有大幅提高。

    尤其是部分城市計劃加大供地力度，將使政府售地收入進一步增加。對此，克而瑞（中國）研究中心總經理陳嘯天表示，今年二季度以來土地市場成交逐漸火熱，部分城市計劃加大住宅用地供應。上海下半年預計可供應住宅用地約120幅、1196萬平方米，接近上半年的3倍。

    截至8月份，上海住宅用地供地完成率僅為35%，這意味著近65%的住宅用地將要在未來4個月內推出。而北京國土資源局也表示，將于3季度完成整年土地供應，4季度合理增加土地供應，整個住宅用地供應量預計將達1000公頃。

    行業(yè)景氣向好

    盡管7、8月份我國部分城市商品房銷售回落引發(fā)了人們關于樓市“轉向”的擔憂，不過，土地市場的表現(xiàn)，給行業(yè)未來的發(fā)展注入了“強心劑”。

    統(tǒng)計局數據顯示，1-8月，全國完成房地產開發(fā)投資21147億元，同比增長14.7%，增幅比1-7月提高3.1個百分點；房屋新開工面積6.31億平方米，雖然同比下降5.9%，但是降幅比1-7月縮小3.2個百分點。同時，全國房地產開發(fā)景氣指數自4月份以來繼續(xù)保持上升趨勢，8月數據較上月提高2.07點至100.08點。

    業(yè)內人士指出，土地市場依然保持火熱態(tài)勢，高價地相繼涌現(xiàn)，土地成交樓面價格也水漲船高。這表明，開發(fā)商對未來市場預期樂觀。

    克而瑞（中國）研究中心統(tǒng)計，8月份全國土地成交總價612億元，土地成交樓面價平均為1795元/平方米，與上月相比大幅上漲17.8%。從經營性用地成交價格來看，8月成交樓面價平均為2177元/平方米，環(huán)比上漲14%，高出2008年以來的平均值約35個百分點。其中，23幅地塊溢價率在100%以上，住宅類用地最高溢價率高達295%，是2009年以來住宅類用地溢價率最高的一個月。

    9月10日，上海長風地塊以70.06億元的天價拍出，其樓面價格達到22409元/平方米。而在一年前，此次拍賣中的長風7C地塊曾以起始價16.053億元、樓面價1.4萬元/平方米出現(xiàn)在土地市場，由于無人問津而最終流拍。

    分析人士指出，土地市場持續(xù)升溫，表明房地產企業(yè)正在積極回補庫存，加大戰(zhàn)略儲備力度。部分地塊高價成交的現(xiàn)象也說明開發(fā)商資金鏈充裕。

    在國家信貸政策刺激和行業(yè)回暖的影響下，開發(fā)商現(xiàn)金流得到了極大緩解，雖然近期銀行信貸有所收縮，但總額較去年同期仍有大幅增加。

    統(tǒng)計數據顯示，1-8月房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源33689億元，同比增長34.2%。其中，國內貸款7384億元，增長46.3%；企業(yè)自籌資金11045億元，增長12.6%；定金及預收款8712億元，增長43.2%；個人按揭貸款4507億元，增長94.1%。

    保障房供應待提升

    “作為資金驅動型樓市的受益者，地方政府在獲取高額土地收益后，應加大保障性住房的建設，以保證樓市的穩(wěn)定。”21世紀不動產分析師孟奇指出。

    業(yè)內認為，近期房價大幅攀升，主要源于存貨和開工率不足。而政府在引導開發(fā)商增加供給的同時，也應增加保障房的建設，穩(wěn)定市場預期。保障性住房作為一項準公共產品，是社會福利的綜合體現(xiàn)；而興建保障性住房也可以帶動開工率的回升。

    國務院在去年年底時曾表示，2009年是加快保障性住房建設的關鍵一年。政府將主要以實物方式，結合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題。其中，計劃新增廉租住房房源177萬套，新增發(fā)放租賃補貼83萬戶。到2011年年底，基本解決747萬戶城市低收入家庭的住房問題。2009年到2011年，全國計劃平均每年新增130萬套經濟適用住房。

    為了全面推進保障性安居工程建設，中央和地方不斷加大資金投入力度。截至8月底，全國廉租房新開工133萬套，完成投資481億元，新增發(fā)放租賃住房補貼154萬戶，經濟適用住房新開工4718萬平方米，完成投資659億元。

    中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授曲衛(wèi)東表示，保障性住房建設應根據生活水平和收入的不同而劃分多個層次，包括廉租房、公租房、兩限房、經濟適用房等。雖然由于市場需求不同，推出保障性住房對目前房價影響較小，但是推進保障房建設，發(fā)展不同層次的住房市場，是規(guī)范我國房地產行業(yè)和解決民生問題的重要舉措。

    中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，目前保障房建設仍存在幾方面問題需要解決：一是政府投資資金應落實，要繼續(xù)加大投資力度；二是在管理上，應明確標準，加強準入機制管理；三是相關配套建設和住房質量等應有所提高。