三季度土地需求兩極化趨勢加劇 一線城市占比反升

    三季度,我國土地市場整體仍難現(xiàn)起色,但一線城市與全國普遍情況的分化卻越來越明顯。昨日,國土部公布了三季度全國主要監(jiān)測城市新成交土地價格情 況。檢測報告顯示,三季度,全國主要監(jiān)測城市新成交地塊中,創(chuàng)當(dāng)?shù)鼐植繂蝺r總價新高或土地成交價高于出讓底價50%的高價地塊同比大幅減少80%,但同 時,北上廣深三季度高價地塊全國總量中占比卻進一步提高達到44%。業(yè)內(nèi)表示,在全國市場不景氣的情況下,一線土地市場的景氣度和抗壓性更高,不同城市土 地市場分化進一步明晰。

    高價地塊成交頻率,數(shù)量是反應(yīng)當(dāng)前土地市場熱度的重要指標(biāo)之一。據(jù)國土部統(tǒng)計顯示,三季度,全國重點城市出現(xiàn)高 價地塊25宗,環(huán)比降幅超過40%,地塊平均溢價率為108%,環(huán)同比均出現(xiàn)下降,總體看來,三季度各地成交高價地塊數(shù)量、平均溢價率及土地面積綜合等指 標(biāo)均延續(xù)了今年以來的大幅回落態(tài)勢,顯示了土地購置需求進一步萎縮。業(yè)內(nèi)表示,這反映出當(dāng)前全國普遍土地市場仍未受到限貸松綁等政策的對樓市影響的傳導(dǎo), 當(dāng)前土地市場預(yù)期仍然沒有明顯回暖,土地需求持續(xù)降低。

    然而,在此情況下,北上廣深四個一線城市卻并沒有“隨大流”,即使土地市場出現(xiàn) 了一定程度的降溫態(tài)勢,但基本還都保持著一定的市場活躍度。以剛剛過去的傳統(tǒng)樓市旺季“銀十”為例,北京中原地產(chǎn)市場研究部公布的數(shù)據(jù)顯示,10月一線城 市共成交土地27宗,合計成交規(guī)劃建筑面積為293.96萬平方米,受國慶長假影響,成交面積低于9月,但成交均價卻創(chuàng)造了近兩年來除今年1月的最高值。 “10月一線城市土地成交樓面價高達9367元/平方米,溢價率達到了33.7%,最受關(guān)注的住宅用地共成交9宗,平均樓面價創(chuàng)紀(jì)錄的達到了15906元 /平方米。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露,從目前一線城市的土地出讓金都出現(xiàn)提前完成去年全年成交總額的情況來看,即使全國土地市場繼續(xù)低位運行, 但房企在一線城市競爭依然激烈。

    張大偉預(yù)測,信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象。北京甚至在本月2日的11月首批土地出讓時就打破了去年全年的出讓金年度總額紀(jì)錄,并創(chuàng)造了新的1861.67億元的成績,業(yè)內(nèi)估計,今年全年北京土地出讓金年度總額破2000億元基本無懸念。

    其實,即使市場上用各種夸張的詞匯形容目前的一線土地市場回落狀態(tài),但實際上,房企不僅沒有遠離北上廣深的市場,反而悄然開始了新一輪的布局,在日前北 京11月首批土地出讓現(xiàn)場,積極參與競爭的部分房企甚至在激烈的競價后仍輕松地表示價格并不貴。張大偉坦言,在目前的政策背景下,房企紛紛開始再次進軍北 上廣深的土地市場,隨著樓市進一步回暖,企業(yè)對于一線城市土地市場的預(yù)期也在逐步走高,預(yù)計四季度部分熱點地塊競爭將比三季度有所增加。