四季度房企拿地預(yù)期增強 拿地積極性有所回升

    在政策影響下，一線城市的土地市場正呈現(xiàn)逐漸回暖的跡象。在經(jīng)歷短暫低迷后，部分房企自9月份開始陸續(xù)出手拿地，而一線城市土地市場在10月開始回升。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，隨著政策松動、銷售回暖，房企的拿地信心也有所回升，四季度部分房企或期待抄底入市，土地市場熱門地塊的競爭也將加劇。

    拿地積極性有所回升

    由于“十一”假期前出臺的房地產(chǎn)信貸等一系列政策帶動，樓市成交量有所反彈。開發(fā)商對于樓市預(yù)期提升也帶動土地成交量增長。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月以來20大標桿房企中，保利、首開等房企已經(jīng)分別出手拿地。事實上，從9月開始，包括萬科、遠洋地產(chǎn)在內(nèi)的房企就已經(jīng)連續(xù)多次拿地。中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，從目前市場趨勢看，土地市場仍將低位運行，但“抄底”的企業(yè)將有所增加。

    盡管此前由于樓市銷售低迷，房企曾放緩拿地節(jié)奏，但是從上市房企的土地儲備規(guī)模看，三季度末品牌房企仍然“手有余糧”。萬科就堅持謹慎投資的策略，今年1-9月公司累計新增加項目27個，按萬科權(quán)益計算的占地面積約131.6萬平方米，對應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約415.2萬平方米。截至三季度末，萬科規(guī)劃中項目按權(quán)益計算的建筑面積約3879.2萬平方米，繼續(xù)保持在滿足未來兩到三年的開發(fā)經(jīng)營水平。

    統(tǒng)計顯示，1-9月份保利地產(chǎn)新拓展項目28個，新增容積率面積837.44萬平方米，權(quán)益比例約76%，平均樓面地價3998元/平方米。截至9月末，保利地產(chǎn)的項目覆蓋全國54個城市，共有在建、擬建項目231個，總占地面積4334萬平方米，可售容積率面積8715萬平方米，待開發(fā)面積4905萬平方米，一二線城市占比超76%。

    盡管品牌房企仍有資金實力擴充土地儲備，但從上市房企的整體資金情況看并不樂觀。根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)計算，滬深兩市房企前三季度每股經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-0.78元，呈現(xiàn)現(xiàn)金凈流出的態(tài)勢，且較去年同期下滑了約六成。但萬科、首開股份等房企的現(xiàn)金流仍為正數(shù)，并較去年同期有所回升。

    易居分析師認為，開發(fā)商對后市的信心在一定程度上有所增加，或?qū)油恋爻山?，特別是資金實力較為雄厚的企業(yè)遇到好的購地機會仍會積極出手。

    一線城市回暖明顯

    上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份10大典型城市土地成交建筑面積共計1354萬平方米，環(huán)比上升35.3%，同比下降49.3%。今年以來，10大典型城市累計土地成交建筑面積增幅均處于負增長區(qū)間，且自6月份以來降幅持續(xù)擴大。業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年最后兩個月里，10大典型城市累計土地成交建筑面積仍將弱于去年同期。

    不過，一線城市的土地市場在10月份已開始回暖。中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市土地成交27宗，合計成交規(guī)劃建筑面積293.96萬平方米。雖然因為長假影響，成交面積低于9月份，但成交均價已達到近兩年的高位。27宗土地成交樓面價達到9367元/平方米，僅次于1月份的高點，溢價率達到33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達到15906元/平方米，這一樓面均價更是創(chuàng)下了單月新高。

    僅從北京土地市場來看，與樓市銷售低迷形成了鮮明對比。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，北京市前十月共成交住宅用地44宗，比去年同期減少了4宗；規(guī)劃建筑面積799.45萬平方米，比去年同期減少8.5%；成交總金額達1181.3億，比去年同期增長39.7%，平均樓面價為14777元/平方米，同比增長52.7%。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，盡管2014年樓市成交慘淡，但北京土地市場由于受2013年余溫的影響，在今年上半年成交熱度依舊可觀，宅地成交量、價格維持在較高水平，且土地成交金額和平均樓面價雙雙大幅增長。

    業(yè)內(nèi)人士認為，信貸政策松綁已經(jīng)使一線樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。隨著未來各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)有望進入土地市場“抄底”。部分熱點地塊的競爭將比三季度有所增加。