房貸松綁刺激購房者神經(jīng) 改善性購房需求釋放

    國慶前夕,“認貸不認房”的房貸新政攪動了前期較為溫吞的成都樓市;幾天前,成都公積金貸款再出新政,貸款門檻更低、貸款額度更高,再為成都樓市注入一劑強心針。

    在房貸利率、公積金政策諸多利好因素的組合下,整個第四季度的利好消息不斷,也在刺激著購房者敏銳的神經(jīng)。尤其是有改善性購房需求的中產(chǎn)們,首付壓力降低,積壓數(shù)年的大量二套改善性需求或?qū)㈥懤m(xù)釋放。新政所釋放的購房需求,可能會在2014年底迎來一個顯著的爆發(fā)。

    松了又松

    寬松房貸政策刺激樓市

    國慶前夕,央行、銀監(jiān)會“松綁”房貸的政策,對低迷已久的樓市起到了立竿見影的效果。在10月的秋季房交會上多家房企的銷售就創(chuàng)下了紀錄:保利實現(xiàn)銷售1083套,總金額達到創(chuàng)紀錄的10.3億;綠地集團國慶7天僅住宅銷售金額達7.2億……

    本月,成都公積金貸款再出新政,貸款門檻從連續(xù)繳存12個月降低為連續(xù)繳存6個月,單筆貸款額度從40萬提升至50萬,貸款結(jié)清后二套房貸款按首套房政策執(zhí)行。

    在這些政策利好下,成都樓市成交量上揚。今年9月,全市商品房的成交面積和成交金額都出現(xiàn)了明顯的回升趨勢,其中成交面積環(huán)比增長了13.3%,成交金額環(huán)比增長了11.8%。房貸新政出爐后的國慶大假“漲勢”更為明顯,據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,國慶期間成交量呈上升態(tài)勢,且漲幅明顯。其中,142個重點在售樓盤國慶期間共計成交3727套,整體環(huán)比上漲高達103%。

    高策新源董事長廖建華表示“政策出臺確實對市場產(chǎn)生了實際推動作用,從數(shù)據(jù)看,國慶期間很多樓盤成交上揚非常明顯,一批觀望客戶也確實進入市場。”西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐認為,“回暖”的主要原因是9月出現(xiàn)了一些政策面的利好,比如限購的放松等,這使擠壓的一部分購房群體集中入市,一定程度上促進了成交“回暖”。

    樓市回暖

    改善性居住需求被釋放

    “當前住房需求不足并非潛在需求大幅下降,而是購房者在觀望。”交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示,過去執(zhí)行的“認房又認貸”的房貸政策誤傷部分改善性住房需求。一方面,此前政策規(guī)定家庭購買第二套住房需支付不低于所購房屋價格60%的首付款,同時貸款利率不得低于基準利率的1.1倍,使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面,此前“認房又認貸”的首套房認定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房,一些改善性需求被誤傷。

    中國房地產(chǎn)信息集團研究中心認為, “限貸”政策調(diào)整后市場活躍度有提升在情理之中。首先,“限貸”松綁,改善性需求尤其是首次改善性需求的首付壓力降低,積壓數(shù)年的大量二套改善性需求開始陸續(xù)釋放;其次,一些房地產(chǎn)企業(yè)因利好政策也開始跟風漲價,“買漲不買跌”的心態(tài),促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始“動手”。因此,二次購房房貸松綁后,換房者入市的欲望空前提高。嘉進地產(chǎn)總經(jīng)理李昕也表示,最后一季度在政策和開發(fā)商促銷的雙重作用下,市場層面來說將會十分利好。

    “以成都主城區(qū)為例,新政對準備換房的人群來說是好消息,那些面積較大的改善性樓盤可能因此受益。”四川省社科院房地產(chǎn)研究中心主任蔣華東認為,房貸新政對擴大消費會起到一定的刺激作用,對改善性住房的影響最大。

    市場企穩(wěn)

    專家認為成都樓市有回升空間

    CRIC房地產(chǎn)信息集團研究中心認為,調(diào)整“限貸”政策,救市力度遠超市場預(yù)期,市場活躍度相應(yīng)有所提升。尤其是針對改善性居住需求的購房者來說,央行新政規(guī)定了首付減少和利率優(yōu)惠的政策使得二套房的改善性需求開始釋放。此外,市場層面的一些開發(fā)商陸續(xù)取消優(yōu)惠等消息,也促進了購房者下單。

    市場回暖,成都房價會有怎樣的變化呢?

    據(jù)記者了解,成都多家一線房企在年初制定的銷售計劃,截至目前都基本完成了前三季度的銷售業(yè)績。而在接下來的第四季度,不排除有企業(yè)因無業(yè)績壓力而提價以保證整個公司的利潤率。據(jù)了解,目前成都中心城區(qū)商品房成交均價為9823元/平方米,對此,劉璐表示短期內(nèi)成都的房價會持續(xù)呈現(xiàn)膠著的態(tài)勢,不會有太大幅度的波動。

    “房地產(chǎn)市場的爆發(fā)不會出現(xiàn),房價的大起大落也不會出現(xiàn)。”銳理數(shù)據(jù)品牌營銷中心總經(jīng)理郭潔也認為,下一步成都的房地產(chǎn)市場的主旋律將是“穩(wěn)增長”,在成交量等方面具有回升的空間,這種回升將持續(xù)到明年春節(jié)左右。

    世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文表示,樓市是否出現(xiàn)真正“回暖”還有待觀察。但改善性需求被釋放是毫無疑問的,在他看來,過去長時間限購限貸的影響下,不少開發(fā)商手里都積壓了很多庫存,現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力,當下開發(fā)商會維持健康的現(xiàn)金流,因此未來一段時間會保持交易量上升,但房價基本持平的“量升價平”態(tài)勢。