不動產(chǎn)投資開閘在即 2000億元險資將入房市

    將于10月1日實施的新《保險法》明確規(guī)定允許保險資金投資不動產(chǎn)，相關細則也將隨之出臺，保險資金進入樓市的腳步越來越快。

    2000億元可能進入不動產(chǎn)

    關于新法實施后可能涉及的險資規(guī)模，據(jù)中央財經(jīng)大學保險學院教授郝演蘇估算，大概在5%至8%之間，不會超過10%。根據(jù)央行報告，截至2009年6月，保險業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬億元，也就是說允許進入不動產(chǎn)投資的保險資金量至少近2000億元。

    仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《正在崛起的中國機構投資者》白皮書表明，中國房地產(chǎn)業(yè)的大宗物業(yè)投資主體，將由之前的境外機構轉變?yōu)橐员ｋU公司為代表的國內(nèi)機構投資者。根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2008年，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元人民幣。如按照其他國家的通行慣例保守估計：即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，并假設其中30%投資于海外房地產(chǎn)市場，中國的保險公司可在國內(nèi)投資價值2360億元人民幣的房地產(chǎn)物業(yè)。

    也就是說，無論通過哪種方式估算，屆時都可能有超過2000億元左右的資金進入房地產(chǎn)市場。這是一個什么概念，如果按照當前的物業(yè)估值，此投資規(guī)模相當于上海甲級寫字樓市場價值的2倍以上或者天津甲級寫字樓市場價值的165倍。

    初期不參與房地產(chǎn)開發(fā)

    對于保險資金可能的投資去向，保監(jiān)會主席助理兼新聞發(fā)言人袁力曾表示，保險公司在投資不動產(chǎn)的試點初期，暫時不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，只能購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)等。

    “在風險和收益權衡可控的情況下，不動產(chǎn)投資是保險資金一個很好的新型投資渠道，我們尤其看好其中經(jīng)濟適用房的投資。”中國人保集團總裁吳焰9月28日表示，保險資金投資不能只關注短期的暴利，而應著眼于長期穩(wěn)定的收益預期，并力求對社會有所回饋，經(jīng)濟適用房投資恰好符合這兩方面要求。

    根據(jù)其他媒體記者近日披露的《保險公司投資不動產(chǎn)投資試點管理辦法》(討論稿)內(nèi)容來看，目前保險公司只能通過購買產(chǎn)權、入股項目公司、有資產(chǎn)抵押的債權投資，以及相關的不動產(chǎn)金融產(chǎn)品投資不動產(chǎn)，保險資金幾無可能進入開發(fā)環(huán)節(jié)，而且限制重重。

    對此，上海東方證券資深保險分析師王小罡認為，保險資金進入不動產(chǎn)的主要目的是為了獲取租金回報，而不是炒樓。“它可以獲得一個長期、穩(wěn)定的回報。也是一個使保險公司資產(chǎn)負債比匹配的好方式。因為通常股票的投資收益率在10%以上，但其風險偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場希望有一個收益率在6%至10%的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)就是一個好的選擇，它彌補了市場的空缺，也使得保險公司在做資產(chǎn)組合時有更多的選擇。”王小罡說。

    各險企積極備戰(zhàn)

    面對新開辟的投資渠道，各大保險公司都在積極備戰(zhàn)，提前布局不動產(chǎn)投資。從8月6日到9月10日，短短1個多月的時間，平安信托分別與金地、綠城簽署了共計250億元的合作投資房地產(chǎn)的協(xié)議，中國平安將投資地產(chǎn)的意向也表露無遺。

    據(jù)了解，早在政策出臺之前，一些保險公司就已經(jīng)通過自用名義購買寫字樓，或通過集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司“曲線”進行房地產(chǎn)投資。

    自2007年起，中國平安通過平安信托，相繼接手了多家星級酒店、假日酒店的投資項目，投資超過40億元；2008年5月，平安信托投資18億元對成都核心地帶的3個項目進行改造，建設酒店、寫字樓等綜合性物業(yè)，此舉在當時被看做保監(jiān)會放行保險資金投資房地產(chǎn)的先期信號。

    中國平安還設立了專業(yè)公司———平安物業(yè)投資管理有限公司，具有物業(yè)投資、資產(chǎn)管理、工程管理、物料采購、物業(yè)管理五大業(yè)務職能。

    另一保險巨頭中國人壽同樣對新的投資渠道興趣盎然。“下半年公司將密切關注監(jiān)管層新開放的投資渠道，積極尋求基礎設施建設投資的配置機會，并為不動產(chǎn)投資、未上市公司股權投資等做好準備。”中國人壽總裁楊超在公司半年業(yè)績發(fā)布會上明確表示。

    今年7月，國壽投資與信達投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，二者將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務領域展開全方位的合作。

    人保集團旗下的人保投資控股公司亦與金融街控股公司正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項目開發(fā)方面進行合作。

    新《保險法》讓消費者更放心

    經(jīng)過全面、系統(tǒng)的修訂，新的《中華人民共和國保險法》(以下簡稱新《保險法》將于2009年10月1日起施行。保護被保險人利益和加強監(jiān)管、加大處罰力度成為新《保險法》相較現(xiàn)行《保險法》最突出的特點。

    修改幅度前所未有

    “新《保險法》共187條，相對現(xiàn)行《保險法》增加了87條，刪掉19條，修改了126條，只有13條未做變動。”在此前召開的新《保險法》媒體通氣會上，中國保監(jiān)會法規(guī)部主任楊華柏解釋：“新《保險法》將有利于保險業(yè)的發(fā)展，注重保護保險活動當事人的合法權益，加強保險監(jiān)管和風險防范。”

    據(jù)了解，我國現(xiàn)行的《保險法》是1995年出臺的，至今已經(jīng)歷了兩次修改。其中，第一次修改是在2002年，針對我國加入世貿(mào)組織承諾對保險業(yè)的要求，全國人大常委會對它進行了小幅度的修改，主要是刪掉了法定分保等條款；2009年的這次修改，是我國第二次修改保險法，修改所涉內(nèi)容、修改的幅度遠遠大于上次。特別是由于2002年修法基本未涉及“保險合同法”部分，而這部分內(nèi)容本身存在缺陷較多，恰恰是目前我國保險法律關系中產(chǎn)生糾紛最多的領域。

    保護消費者利益成關鍵

    據(jù)楊華柏介紹，新《保險法》新增了40個條款，在保險合同訂立、責任免除、訴訟時效等方面來保護被保險人的利益，比如：采取格式條款的是無效條款；對投保人和被保險人要求的告知應是詢問告知，而非被保險人的主動告知，條款里規(guī)定主動告知的，合同視為無效。

    棄權和禁止反言原則的引入將更大程度的保護被保險人利益，同時，也對保險公司的經(jīng)營管理提出了前所未有的挑戰(zhàn)。棄權原則對保險人的合同解除權行使在時間上進行了限制。新《保險法》第16條規(guī)定，“合同解除權，自保險人知道有解除事由之日起超過30日不行使而消滅；自合同成立之日起超過二年，保險人不得解除合同；發(fā)生保險事故的，保險人應當承擔賠償或者給予保險金的責任。”

    楊華柏說，這就是學理上所稱的不可抗辯條款，因為按照現(xiàn)行《保險法》，自合同成立之日起逾二年的除外。

    對于因此而可能引發(fā)的道德風險，一些保險公司表示已有防范對策。“我們?yōu)槭裁词召彺茹懡】刁w檢機構，也是出于對風險的管理?？蛻粼谡胶炛鞅吻暗轿覀冎付ǖ尼t(yī)療機構進行體檢，檢查結果對他個人了解身體狀況和對我們公司測定風險都有益。”平安保險有關人士對記者透露。中國人壽副總裁蘇恒軒則表示：“對此我們有所準備，主要在人員培訓、核保核規(guī)、內(nèi)控機制方面加強防范道德風險，不可抗辯條款不會給我們的承保業(yè)務帶來大的影響。”

    加大監(jiān)管力度

    另一方面，新《保險法》增加了大量的監(jiān)督管理條文，處罰力度得以加大，使監(jiān)管更加行之有效，具體體現(xiàn)保險公司股東和保險業(yè)以外企業(yè)監(jiān)管的兩個方面；而舊《保險法》則未對此作出規(guī)定。

    如新《保險法》新增條款第139條規(guī)定，對償付能力不足的保險公司，監(jiān)管機構應將其列為重點監(jiān)管對象，并根據(jù)具體情況采取諸如責令增加資本金、辦理再保險；限制業(yè)務范圍；限制向股東分紅；限制固定資產(chǎn)購置或者經(jīng)營費用規(guī)模；限制資產(chǎn)運用的形式、比例；限制董事、監(jiān)事、高管人員薪酬水平；限制商業(yè)性廣告等。

    而限制向股東分紅，包括暫停股東分紅、限制股東分紅水平等；保監(jiān)會認為，在償付能力不足的情況下，如果董事、監(jiān)事及高管人員的薪酬水平過高，會使其償付能力狀況更加惡化；具體而言，既可以直接對薪酬的數(shù)額進行限制，也可以要求薪酬水平不得超過某一比例。

    針對與保險公司有業(yè)務往來的保險業(yè)以外企業(yè)，新法也給予了保險監(jiān)管部門實際的權利，對于有涉嫌同保險公司從事違法行為的單位和個人可以采取查詢銀行賬戶、相關資料、必要時封存賬戶資料等手段。

    保險公司高管人員也將因新《保險法》的出臺面臨更嚴格的監(jiān)管。比如，在保險公司破產(chǎn)清算后，高管人員只能拿到員工的平均工資，這一規(guī)定被視為金融業(yè)對高管監(jiān)管的一大創(chuàng)新。“此次國際金融危機中，華爾街一些破產(chǎn)金融機構的高管，仍拿高薪的惡劣事件，將不會在中國保險業(yè)上演。這個硬性規(guī)定，在國際金融監(jiān)管措施中屬于首創(chuàng)。”楊華柏說。

    “不可抗辯”條款適用于舊保單

    隨著新《保險法》正式實施日期的日益臨近，目前最讓消費者關心的莫過于新舊保單之間如何銜接，以及舊保單能否受新法保障等問題。近日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國保險法〉若干問題的解釋(一)》(下稱“司法解釋”)，稱新《保險法》施行后成立的保險合同發(fā)生的糾紛，適用新《保險法》的規(guī)定。新《保險法》施行前成立的保險合同發(fā)生的糾紛，除本解釋另有規(guī)定外，適用當時的法律規(guī)定；當時的法律沒有規(guī)定的，參照適用新《保險法》的有關規(guī)定。

    據(jù)介紹，將于今年10月1日實施的新《保險法》進行了迄今為止最大幅度的修改。在新法中新增的“不可抗辯”條款，是對保護消費者利益的一次重要突破。具體來說，即投保人購買重疾險等保險之前，故意隱瞞了自己的某些病情，按原條款，投保人日后出現(xiàn)重大疾病，保險公司可以拒賠。但新《保險法》實施后，如果投保人的這一重大疾病在兩年內(nèi)沒有發(fā)作，此后再發(fā)作，保險公司必須給予理賠，但“保險人可以在知道有解除事由之日起30日內(nèi)解除合同。”

    不過，關于該條款最終將如何實施，是否適用于舊保單，此前一直無有定論。而此次出臺的司法解釋則明確規(guī)定，“不可抗辯”條款同樣適用于舊保單。也就是說，從10月1日新《保險法》施行當日算起，只要舊保單超過兩年期限，保險公司不得解除合同。

    同時，司法解釋還規(guī)定，保險合同成立于新《保險法》施行前，而保險標的轉讓、保險事故、理賠、代位求償?shù)刃袨榛蚴录?，發(fā)生于新《保險法》施行后的，適用新《保險法》的規(guī)定。這也意味著二手車主可直接承繼原車主的權利義務，無須前往保險公司辦理過戶手續(xù)，有效解決了在車險理賠中二手車保單持有人和車輛所有人不一的問題，從根本上解決了過去因保險標的轉讓而引發(fā)的理賠糾紛。