龔方雄:房價將停滯三個月 明年繼續(xù)漲

    2009年，中國房地產市場如過山車般完成了從低迷到快速復蘇，進而火爆增長，再重現理性的過程。眼下的樓市走向更加微妙，更加難以預測。在“流動性洶涌房地產泡沫與回歸之道”的圓桌討論中，我們的嘉賓卻給出了明確的預言：房價停滯三個月明年繼續(xù)漲。

    深度——理順樓市諸層矛盾

    潘石屹：房地產市場要解決好土地和錢兩個問題

    ——SOHO中國有限公司董事長

    我想房地產市場本質上說需要解決好兩個問題：一是土地。面對房價高的市場，要解決老百姓住房問題，但沒有土地這個問題就解決不了。土地的供應商是政府，本來地和房子是一家人，應該把房子和地結合起來才能管理好，現在國家管地的專門管地，管地的部門天天說中國的耕地非常少，可是我們國家的耕地既要解決吃飯問題，也要解決住房問題，還要解決穿衣服的問題(外國人穿衣服都要我們的棉花)，所以我們需要把土地跟這三方面平衡起來，而不是一個簡單的指標化的問題。我覺得最好能夠統籌一下，多少土地可以解決中國城市化問題，多少可以解決吃飯問題，多少可以解決穿衣服的問題。

    第二個問題是錢的問題?，F在出口也不好，中小型企業(yè)也不好，宏觀經濟并沒有全面回暖。但上海超過每平方米十萬塊錢的樓盤卻創(chuàng)下13個之多，原因到底是什么？所以我覺得是錢的原因。

    凌克：土地供應政策創(chuàng)造了“地王”

    ——金地(集團)股份有限公司董事長

    地價拿高了之后所產生的后遺癥很多。拿一塊地有成也有敗，這是我的第一個觀點，千萬不要隨便創(chuàng)造地王。今天我們中國有這么多地王，不斷地在創(chuàng)造地王，問題是什么？根據今天土地供應的政策，中國今后地王會不斷被創(chuàng)造，房價會不斷飆升。我們在上海每年應該開出3000多萬平方米的住宅，我估計才夠。但是根據現在上海的情況、根據全國的土地儲備中心的能力，開不出來。接下來地價高，高到最后房價就高了。

    那么為什么發(fā)展商要投地，我覺得一個重要的原因就是對中國房地產發(fā)展的信心。金地對今后三年的發(fā)展目標就是銷售額應該達到三百到五百億。

    最后要提醒大家，任何故事都會有結尾，有時候這個故事的結尾是一個悲劇。今后的地價走勢和我們的政策相關性非常大，我們今天地價開的這么高實際上是流動性在后面支撐。大家在發(fā)現流動性和政策發(fā)生變化的時候要特別小心，以防變化。

    龔方雄:周期性和結構性都要看準

    ——摩根大通中國投資銀行副主席

    中國的股市是政策市場，中國的經濟也是政策市場，中國的經濟受政策的影響非常大的。下一輪的經濟上行的周期當中我覺得政策對樓市的影響不會像經濟下行期那樣大。另外，作為開發(fā)商要充分利用流動性的周期性，充分利用資本市場。

    關于地價的長期走勢，長遠來講，中國的地價一定還會漲，而且還會漲很多，我覺得從這個角度來講房價的長遠上升這個判斷是非常有信心的。這個是跟中國人均可耕地面積相關。我講一個觀點，美國的國土面積和中國國土面積差不多，但算樓價一定要算可耕地面積。中國大部分是荒山野嶺、沙漠，草原。中國的可耕地面積不到美國的一半，但是中國的人口是美國的四倍多。算下來中國的人均可耕地面積只有美國的八分之一。另外，美國90%以上已經城市化，中國只有46%。隨著城市化進程的加快，可耕地面積的流失，土地價格不漲才怪。

    因此看清中國樓市要把周期性因素和結構性因素都看準，看周期的時候不要失去大方向。

    高度——未來樓市走向何方？

    周忻：房地產市場將在爭議中上行

    ——易居(中國)控股有限公司董事長

    無論是土地市場還是房地產銷售市場，在未來一定是在爭議當中往上行，直至中國大的宏觀政策改變。在大政策沒有變化的情況下，大家都會很謹慎、小心，但是我相信會是向上的。

    由于去年整個市場蕭條，由于今年上半年流動性過剩，導致一個階段里面整個中國的房地產的量出現一個非常快速的增長。但是到了一定程度，該賣的房子賣掉了，價格也到了一定階段。在量和價格相對企穩(wěn)的情況下，我認為中國目前的市場是非常健康的狀態(tài)。我們經常討論問題的時候，同比、環(huán)比，哪個好我們就用哪個比。這種環(huán)境之下我們會被誤導。跟去年和前年的趨勢比一比，今年一點都不差。關鍵問題在于未來我們有沒有這樣的一些供應量上來。所以關于量的問題不能簡單地用每一天的數據來下判斷，宏觀比較，目前的量我認為是正常的。

    龔方雄:房價停滯三個月明年繼續(xù)漲

    未來三個月中國樓市的房價應該會停滯一段時間，成交量也會徘徊。未來短暫的三到六個月房地產開發(fā)商如果還想做業(yè)績的話，我不建議跟著市場提價，還是把量先做上去，因為做業(yè)績有兩個因素，一個是價格因素，一個是量的問題，把握好任何一個因素都可以。如果不提價把房子賣掉也是好事。

    明年年初，不可避免地貸款規(guī)模會比今年下半年每個月都好，整個市場的情緒、氛圍都不一樣了，也就是說明年上半年的樓價和成交量會有所增長。我的感覺是這幾個月市場的停滯就是市場在消化明年可能出現的政策轉向。如果明年真的加息，但是只加了兩三次，還是低于3%，通貨膨脹也就是2%到3%左右。在這種情況下，我覺得明年整體樓市和整個股市表現應該都會不錯。

    凌克:部分城市明年成交量降40%

    我們最近和清華大學做了一個房價走勢預測，把政策因素、地產因素、經濟因素考慮進去之后看今后一年之內的房價走勢。得到的結果是明年房價仍然是向上的，銷售量會有比較大的下滑，下滑的幅度有的城市20%，有的城市40%。以上海為例，從2月份到現在不過7、8個月的時間，房價漲了50%。這個房價到明年看不到跌。因為土地儲備、土地供應是有限的。不過在房價整體向上的大趨勢之下，不排除房價的階段性調整。因為政策的波動和其他因素的波動肯定有，我覺得接下來這段時間我們要特別關注政策信號。