眾籌建房背后只籌錢沒(méi)房子：疑涉嫌非法集資

    眾籌最近又成網(wǎng)絡(luò)熱搜詞。這次，與它“親密接觸”的不是公益活動(dòng)也不是圖書出版，而是令更多人向往的集資建房。近期，南京一家房產(chǎn)投資基金公司打出“中國(guó)首家眾籌建房投資平臺(tái)”的旗號(hào)公開(kāi)籌資建房，聲稱將使買房成本降低20%。

    在開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)受擠壓的房地產(chǎn)市場(chǎng)，眾籌如何尋得讓利空間？眾籌建房是否合乎規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)幾何？房地產(chǎn)市場(chǎng)新形勢(shì)下，集資建房的概念再次被輿論托起，這背后是誰(shuí)在消費(fèi)剛需的期待？

    “眾籌建房”實(shí)際是房地產(chǎn)投資基金

    近期，南京一家股權(quán)投資基金公司推出“眾籌建房”項(xiàng)目，吸引投資人以眾籌的形式“私人訂制”比市場(chǎng)價(jià)便宜20%的房子，在網(wǎng)上引發(fā)了熱議，有不少網(wǎng)友對(duì)眾籌建房表示樂(lè)觀。

    該基金公司的發(fā)起人袁長(zhǎng)喜告訴記者，他們的“眾籌建房”項(xiàng)目采取會(huì)員制，項(xiàng)目參與者必須是剛需，并要繳納1000元會(huì)員費(fèi)。目前，招募的第一期會(huì)員已有一百多人。

    在袁長(zhǎng)喜等人的計(jì)劃里，當(dāng)會(huì)員達(dá)到足夠的數(shù)量、預(yù)期的購(gòu)房款總額達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，就會(huì)啟動(dòng)談判，會(huì)員將成立業(yè)主委員會(huì)，與該基金公司及其委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一起討論選地、購(gòu)地及建房事宜。他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，在拍板拿地之前，公司不會(huì)提前收取會(huì)員的資金。

    “比市場(chǎng)價(jià)便宜20%”是這次“眾籌建房”概念里最誘人的內(nèi)容。按照這個(gè)項(xiàng)目的推算，“眾籌建房”的模式可以幫開(kāi)發(fā)商減免大量的財(cái)務(wù)、融資和營(yíng)銷成本，節(jié)省出來(lái)的費(fèi)用加上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)大約能占到總房?jī)r(jià)的20%。

    然而，這種“眾籌”有點(diǎn)名不副實(shí)。袁長(zhǎng)喜也坦承，“眾籌”與“投資基金”的籌款方式有極大的不同，前者是公開(kāi)的，而后者必須是非公開(kāi)的。“眾籌”建房名義上采取了“收費(fèi)會(huì)員制”這種“非公開(kāi)”的籌資形式，但會(huì)員卻是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)召集的。

    該基金公司打算收取房?jī)r(jià)的1%至2%作為管理費(fèi)，憑借低房?jī)r(jià)吸引投資做成規(guī)模，“利潤(rùn)也很可觀”。“我們實(shí)際上做的是房地產(chǎn)投資基金，但用‘眾籌’這個(gè)概念更吸引人。”袁長(zhǎng)喜說(shuō)。

    如此“眾籌”是否涉嫌非法集資？

    其實(shí)，“眾籌”在房地產(chǎn)領(lǐng)域已非新鮮事物。

    2005年，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)、低質(zhì)量，南京網(wǎng)友邵角曾組建“我愛(ài)南京自建房網(wǎng)”發(fā)起“集資自建房”活動(dòng)，卻因?yàn)閭€(gè)人無(wú)建房主體資格而擱淺，而參與該活動(dòng)的多數(shù)人現(xiàn)在已經(jīng)自購(gòu)住房。這被業(yè)內(nèi)稱為最接近“眾籌”本意的集資建房活動(dòng)。

    2010年，河北等地出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)部分在建項(xiàng)目實(shí)行“私人訂制”，以訂制部分預(yù)收款填補(bǔ)拿地資金。南京林業(yè)大學(xué)房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，這類活動(dòng)是開(kāi)發(fā)商為降低建設(shè)成本采取的緩沖措施，是變味的“眾籌”。

    今年6月以來(lái)，蘇州、重慶、天津、東莞等地依托搜房網(wǎng)、團(tuán)貸網(wǎng)等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)推出“房地產(chǎn)眾籌”項(xiàng)目，采取眾籌購(gòu)買單套房源、拍賣溢價(jià)分配給眾籌投資人的盈利模式。團(tuán)貸網(wǎng)“房寶寶”第一期別墅眾籌買房投資項(xiàng)目已完結(jié)，年化收益率達(dá)40%。

    這類“眾籌建房”的出現(xiàn)，多是基金公司在背后主導(dǎo)的資金運(yùn)作。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些模式與非法集資有類似之處。

    然而，袁長(zhǎng)喜堅(jiān)決否認(rèn)這種說(shuō)法：“剛開(kāi)始算是投資產(chǎn)品，等拍完地、蓋好房、拿到預(yù)售證，就變成了購(gòu)買行為。流程和資金公開(kāi)透明，拍了地之前可以隨時(shí)退錢。這不是非法集資。”

    “這是站在法律的邊緣。”江蘇劉洪律師事務(wù)所律師劉繼翔認(rèn)為，眾籌是一種購(gòu)買行為，而房產(chǎn)基金則是投資，兩者有本質(zhì)上的區(qū)別，混淆概念將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

    江蘇省司法廳和當(dāng)?shù)馗骺h市司法部門最近都在提醒此類行為的風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)人士表示，如果將“眾籌建房”的資金性質(zhì)認(rèn)定為投資，若開(kāi)發(fā)商單方面解除眾籌時(shí)簽訂的合同，眾籌投資者們將無(wú)處維權(quán)。如何從法律上約束眾籌行為，使投資人能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，是未來(lái)需要解決的問(wèn)題。

    只籌錢沒(méi)房子，眾籌建房應(yīng)回歸本義

    “買地蓋樓這么大的事，得要多少人、多少錢？眾籌幾個(gè)億不現(xiàn)實(shí)。”孟祥遠(yuǎn)等專家表示，“眾籌”是個(gè)新概念，這個(gè)包袱皮里的“集資建房”無(wú)法落實(shí)就沒(méi)有意義。

    “現(xiàn)在的眾籌建房是只見(jiàn)籌錢不見(jiàn)房。如果做不好，就是增加中間環(huán)節(jié)，增加購(gòu)房成本。”獨(dú)立房產(chǎn)評(píng)論人于岳認(rèn)為，當(dāng)前的“眾籌建房”是非專業(yè)的人去做專業(yè)的事情，能不能做成還是個(gè)問(wèn)題。

    能不能找到合適的開(kāi)發(fā)商？能不能拿到中意的地？這些問(wèn)題讓部分有意嘗試的機(jī)構(gòu)望而卻步。曾經(jīng)在網(wǎng)上發(fā)微博組織粉絲團(tuán)購(gòu)的南京高盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)孫天元告訴記者，高盛暫時(shí)擱置了原已啟動(dòng)的“眾籌建房”計(jì)劃。“我們還是覺(jué)得要先拿地、再籌款，目標(biāo)更明確。”

    其實(shí)，梳理上世紀(jì)90年代住房商品化改革以后的變化不難發(fā)現(xiàn)，“集資建房”的呼聲伴隨著市場(chǎng)波動(dòng)而產(chǎn)生：從2005年前后因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)、低質(zhì)量呼吁自建房，到2008年后房?jī)r(jià)暴漲催動(dòng)“眾籌建房”概念興起，再到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，各類打著“眾籌”旗號(hào)的房地產(chǎn)融資頻現(xiàn)，皆是如此。“眾籌建房”之所以被喊出，又被追捧，背后是人們對(duì)住房及住房品質(zhì)的需求無(wú)法得到滿足的現(xiàn)實(shí)。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，如果“眾籌建房”能回歸集資建房、滿足普通需求的本意，這樣的金融創(chuàng)新和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新都值得鼓勵(lì)。解決住房問(wèn)題關(guān)乎民生幸福，相關(guān)部門在建設(shè)保障房的同時(shí)，也應(yīng)該有條件地鼓勵(lì)金融等各類房產(chǎn)開(kāi)發(fā)創(chuàng)新，以充分調(diào)動(dòng)民間資本積極性來(lái)共同解決住房問(wèn)題。