樓市行政調(diào)控開始陸續(xù)謝幕 用經(jīng)濟(jì)手段分類調(diào)控

    房地產(chǎn)投資增速放緩

　　今年以來，樓市量價齊跌，降溫超出市場預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計，從5月份起，70個大中城市平均房價首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。9月份70個大中城市新建商品房價格環(huán)比全面停漲，環(huán)比最大降幅1.9%，與去年同期相比，70個大中城市住宅價格下降的達(dá)到58個，同比最大降幅7.9%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和貸款增速也在放緩。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比增長12.5%，增速比上半年回落1.6個百分點。住宅新開工面積下降13.5%，住宅銷售面積下降10.3%。

　　央行發(fā)布的報告顯示，截至三季度末，中國主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額16.74萬億元，同比增長18.2%，增速比上季末低1個百分點。

　　目前，市場向好因素增加，比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，政策支持力度加強(qiáng)等，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計樓市未來將“量增價穩(wěn)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，房貸新政釋放了大量需求，起碼可以增加30%的可購房人群，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。他預(yù)測，整體四季度依然會是量增價穩(wěn)的市場形態(tài)。

　　淡化行政干預(yù)明朗

　　為抑制曾經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場，國家出臺了一系列調(diào)控措施。“之前，新一屆政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革中，實行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展的潛力。在這一主導(dǎo)思路下，房地產(chǎn)市場的調(diào)整勢在必行。”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　現(xiàn)在，市場發(fā)生了變化，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部部長徐洪才對本報記者說，過去，為抑制投機(jī)性需求，防止房地產(chǎn)市場過熱，國家采取了行政干預(yù)手段。現(xiàn)在，有些地區(qū)供過于求，三、四線城市房價下跌。為維護(hù)市場平穩(wěn)運行，保障市場不大起大落，同時，也為了解決房地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)增長后腿的問題，需要因時制宜，放棄特殊時期的行政干預(yù)手段，讓市場機(jī)制發(fā)揮作用。

　　“運用政府的行政力量來對市場實施干預(yù)，短期內(nèi)能夠收到立竿見影的效果，但長期來看，市場的力量是難以戰(zhàn)勝的。”中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，房地產(chǎn)市場需要在行政調(diào)控之外“呼吸”的空間，這與本屆政府想要還市場一定自發(fā)調(diào)整空間的工作思路相吻合，而解決房地產(chǎn)市場問題的真正“良方”還是應(yīng)該來源于市場。

　　專家認(rèn)為，行政性干預(yù)手段是階段性政策，需要逐漸淡出市場，樓市最終要建立一種以市場規(guī)律為核心的長效調(diào)控機(jī)制。“破除對行政手段的依賴，不追求一時的效果，而是追求長期的穩(wěn)定發(fā)展，相信這才是中央對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的新認(rèn)識。”胡志剛表示。

　　用經(jīng)濟(jì)手段分類調(diào)控

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化格局日漸明顯，一、二線城市需求仍旺，三、四線城市供過于求，過去“一刀切”的調(diào)控方式顯然已不合時宜，以市場手段分類調(diào)控成為主要方式。今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)明確樓市調(diào)控的主基調(diào)是“分類調(diào)控”，專家指出，未來調(diào)控將根據(jù)各地具體情況進(jìn)行分類指導(dǎo)，即熱點城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求；而對于庫存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　“對于房地產(chǎn)的調(diào)控，政府工作報告中有56個字，對四個方面進(jìn)行了表述：調(diào)控、供給、需求和市場。”倪虹說，用市場的手段調(diào)控市場的問題，將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來一段時期，政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段，而行政化手段相信會越來越少。

　　在分類調(diào)控中，保障民生是重要內(nèi)容。倪虹介紹，在調(diào)控方面的表述是“分類調(diào)控”，所以給出的信號是，政府做好政府的事情，市場發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場的事情。其中，政府做好政府的住房保障工作，也是政府做好政府的事情的一個表現(xiàn)。

　　按照國務(wù)院的要求，2014年保障性安居工程要基本建成480萬套，新開工700萬套。倪虹說，大城市特別是特大城市，保障房的建設(shè)規(guī)模就應(yīng)大一些，比例適當(dāng)高一些，綜合考慮困難程度不同群眾的基本住房需求；而對小城鎮(zhèn)來說，重點可能就是推進(jìn)棚戶區(qū)、危舊房改造。