樓市震蕩：量價(jià)雖跌“拐點(diǎn)”難現(xiàn) 利空投資者

    隨著秋天的到來，樓市似乎也和天氣一樣開始降溫，而且是以一種始料未及的速度。相比于今年前8個(gè)月“量價(jià)齊漲”的紅火場面，眼前的“金九銀十”更像是強(qiáng)弩之末。

　　在即將結(jié)束的9月份，北京、上海等一線城市都沒有了之前的風(fēng)光，商品住宅成交量開始呈現(xiàn)萎縮；天津、南京等城市，成交情況也如過山車一般大起大落；即便是福州這樣的三線城市，也同樣出現(xiàn)了轉(zhuǎn)冷跡象。

　　住宅成交量下滑、樓盤打折促銷、購房者持幣觀望……2007年底中國樓市的“萎靡”一幕如今在多個(gè)城市再度上演。在這樣的背景下，已經(jīng)被遺忘多時(shí)的“拐點(diǎn)論”再度成了熱議話題，購房者也開始憧憬下一個(gè)房價(jià)下跌大潮。

　　《投資者報(bào)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管看似出現(xiàn)了兩年前的“輪回”，但實(shí)際上房價(jià)很難在短期內(nèi)松動。對于以投資為目的買家來說，這是一個(gè)充滿了“陷阱”的時(shí)刻。成交量全線下滑

　　“股市下跌、樓市下滑，你不覺得這和前年很像嗎？”年近40歲的張先生是北京一家金融公司的高管，從去年開始他就在計(jì)劃買一套大三居來代替現(xiàn)在的房子。不過最近他開始猶豫起來，理由便是眼下的情景“太熟悉”。

　　不久前張先生還去2009年北京秋季房展會上“逛”了一圈。“房子還沒有年初的好，價(jià)格卻貴出很多。”面對性價(jià)比越來越低的在售樓盤，張先生沒有了買房的沖動。本次秋季房展會參展項(xiàng)目和人氣都和之前的春季房展會相當(dāng)，但房價(jià)卻飆漲了4成左右。組委會信息顯示：首日成交額和成交面積也比春季房展下降了30%和47.6%。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從9月1日至9月20日的三周時(shí)間里，北京商品住宅期房簽約量為6234套，日均312套。這比8月日均343套的成績下滑了9%。而在剛剛過去的第三周，日均簽約套數(shù)更是跌破300套，創(chuàng)下3月份以來的新低。

　　在樓市最熱的上海，成交量也是每況愈下。根據(jù)易居中國統(tǒng)計(jì)顯示，9月第2周上海商品房成交32.64萬平方米，比上周減少14.27%；第3周成交31.26萬平方米，再度下滑4.22%。實(shí)際上從入夏以來，上海樓市成交量便開始走低。數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，上海商品住宅成交量僅為73.17萬平方米，比8月同期銷量減少6萬多方米。而6～8月的上半月，其成交量分別是106.5萬、99.06萬、79.5萬平方米，下滑趨勢明顯。

　　易居綜合研究部部長楊紅旭表示：“今年3月到8月的房地產(chǎn)市場偏熱，已經(jīng)透支了‘金九銀十’的能量。”自2005年以來，上海已連續(xù)四年都沒出現(xiàn)“金九銀十”熱銷現(xiàn)象。

　　除了北京和上海，其他城市的成交狀況也不容樂觀：9月前三周，深圳市商品住宅平均每日成交113套，這一數(shù)字已經(jīng)接近2008年的熊市低點(diǎn)。天津則玩起了“過山車”：9月第1周成交面積下滑24.81%，第2周增加38.38%，到了第3周又下滑19.64%。

　　折扣兇猛：買別墅送奔馳

　　隨著成交量的下挫，各地房價(jià)也開始出現(xiàn)些許松動跡象。有近期看房買家更是感嘆：售樓小姐又開始變得和顏悅色了！

　　“只要交3萬元的誠意金，就可以享受一次性付款8.5折，按揭貸款9折的優(yōu)惠。”9月23日，記者致電剛接受預(yù)訂的北京屯三里項(xiàng)目，銷售人員這樣表示。進(jìn)入2009年以來，“絕跡”已久的大幅度折扣又開始在京城出現(xiàn)。

　　除了折扣“兇猛”的屯三里，目前多個(gè)在售樓盤都在推出“促銷”活動。如潤楓水上、世貿(mào)工三PLAZA、星河城這樣地段不錯(cuò)的中高端項(xiàng)目，紛紛打出“全款9.5折”甚至更低的折扣；林肯公寓、萬象新天等5環(huán)外項(xiàng)目也開始打折促銷。此外諸如橡樹灣“10萬抵15萬”、萬年花城“預(yù)先登記房款減3萬”等手段也層出不窮。

　　在上海也出現(xiàn)類似情況。但和欲蓋彌彰的打折相比，優(yōu)惠最為 “實(shí)在”的要屬深圳。日前深圳城區(qū)某項(xiàng)目喊出“買大戶型減免10萬房款”的活動。更多的項(xiàng)目則是推出特價(jià)房，售價(jià)“直降”。更有甚者，觀湖園別墅還祭出了2年前“風(fēng)靡一時(shí)”的“買房送車”活動：購買其雙拼別墅的買家可獲贈一輛100萬元的奔馳轎車。

    供應(yīng)乏力，“拐點(diǎn)”未至

　　在打折潮復(fù)蘇的9月，房價(jià)似乎也真的開始松動。以北京為例，9月上半月平均成交價(jià)格為14350元/平方米，相比8月同期每平方米下降了200元。這是近半年來，北京房價(jià)首次出現(xiàn)下滑。

　　不過業(yè)內(nèi)人士也提醒：無論是北京房屋成交價(jià)格“微降”，還是打折促銷重現(xiàn)，都很難看做是房價(jià)將要回落的證據(jù)。仔細(xì)分析會發(fā)現(xiàn)，如今打折項(xiàng)目多是單價(jià)在2萬元以上的高端樓盤，這更像是前幾個(gè)月房價(jià)猛漲后的調(diào)整。以8.5折的屯三里為例，其項(xiàng)目本身就是商業(yè)理想，再加上高達(dá)34000元/平方米的均價(jià)，產(chǎn)品吸引力不比純居住產(chǎn)品，而單靠打折買家也不能獲得多少實(shí)惠。

　　由于成交下滑和樓盤打折現(xiàn)象相繼出現(xiàn)，樓市“拐點(diǎn)”之聲再度興起。不過記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，本輪成交低迷并不能說明樓市開始進(jìn)入滯銷期。

　　“成交量下滑的原因是多方面的，之前樓市的過快增長就是其中之一。”北京某高端住宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目上半年銷售額超過10億元，但進(jìn)入9月后卻成交寥寥。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月全國商品房銷售面積近5億平方米，這一數(shù)量已經(jīng)接近歷史最高年銷量7億平方米的成績。協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹表示：北京9月成交下滑的主要原因在于供應(yīng)乏力，新盤在7、8月樓市火熱期提前釋放。

　　該公司數(shù)據(jù)也顯示，9月前兩周北京只有17個(gè)項(xiàng)目入市，相比8月同期約50個(gè)推盤項(xiàng)目環(huán)比下降了66%。在上海也存在類似情況，9月第1周全市僅有13個(gè)住宅樓盤推出19.79萬平方米新房源，直接影響后市成交量。

　　據(jù)《投資者報(bào)》統(tǒng)計(jì)，在9月前兩周北京17個(gè)新開盤項(xiàng)目中，有16個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)外區(qū)域，約占供應(yīng)數(shù)的9成。三環(huán)至四環(huán)之間只有1個(gè)項(xiàng)目入市，而四環(huán)至五環(huán)、二環(huán)至三環(huán)之間和二環(huán)內(nèi)無項(xiàng)目入市。

　　相比于供應(yīng)不足，購房者選擇觀望的主要原因還是房價(jià)過高。“之前火爆的成交也透支了未來一段時(shí)間的購買力和價(jià)格。”上述開發(fā)商也承認(rèn)，自己的項(xiàng)目在半年多時(shí)間里提價(jià)超過50%，對于非剛性需求的購房者已經(jīng)缺少了吸引力。中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也認(rèn)為，“房價(jià)的過快上漲和對信貸政策微調(diào)的預(yù)期，導(dǎo)致買家觀望氣氛加重。”在未來一段時(shí)間內(nèi)，樓市更可能僵持于“有價(jià)無市”的局面。

　　投資者的“危險(xiǎn)期”

　　這種僵持的局面對于房產(chǎn)投資者來說并不是好消息。

　　“最近一個(gè)月成交明顯變得不活躍起來，買家都不愿意出手了。”北京鏈家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司門店經(jīng)理劉先生說。近來他將自己的工作地點(diǎn)由店內(nèi)“搬”到了商場、地鐵站等人流密集的鬧事區(qū)，在大街上招攬二手房買家。而上一次他這樣露天“辦公”還是一年多以前。

　　如果說新房成交量下跌要?dú)w咎于供應(yīng)銳減，在房源有增無減的二手房市場，低迷的成交則是實(shí)實(shí)在在。

　　據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年8月份北京、上海、深圳三地二手房成交集體下滑，環(huán)比分別下降10.4%、12.9%和21%。其中，北京是自今年第二季度起的首次成交下滑，而9月第1周又比前一周下滑了36%。

　　9月1日，北京銀監(jiān)局直接出臺政策整治二手房“黑白合同”，一下子讓交易冷卻下來。中大恒基數(shù)據(jù)顯示，新政出臺后，9月上半月二手房成交均價(jià)為12380元/平方米，環(huán)比8月全月的12450元/平方米，均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了微跌。

　　“很多房主前段時(shí)間不斷提價(jià)，幾乎是每隔幾天總價(jià)就漲數(shù)萬元，但現(xiàn)在這些房子已經(jīng)很難脫手了。”劉先生告訴記者，熱衷于提價(jià)的房主多是在2007年左右高價(jià)購買房產(chǎn)的投資者。“今年的情形和兩年前很像，房價(jià)漲到一定程度后賣不出去。此時(shí)買房投資的話很可能像今天的房主們一樣被套牢。”

　　市場的“高不成低不就”以及開發(fā)商和買方的“不著急”，讓手握房產(chǎn)的投資者成了最尷尬的角色。對于有投資打算的購房者來說，未來的樓市危機(jī)四伏。

　　“十月會迎來一個(gè)供應(yīng)小高峰，很可能吸引不少投資者進(jìn)場。”某房產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新盤供應(yīng)的加大對投資者是不小的誘惑，今年的樓市“銀十”很可能變“金十”。據(jù)了解，10月份北京預(yù)計(jì)將有超過50個(gè)新盤入市，其中不乏優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目。在上海、廣州等地情況也大體如此。中原地產(chǎn)廣州公司就預(yù)計(jì)：“十一”前后將迎來成交高潮，未來一個(gè)月的廣州一手住宅的成交量可能達(dá)到80萬~100萬平方米。

　　無論是廣州還是北京，一旦未來出現(xiàn)成交反彈，對投資者來說都是一種刺激。“但如果以此就盲目出手并不明智。”上述人士提醒，新增房源中有不少項(xiàng)目是值得投資的稀缺品，但過高的房價(jià)將使投資風(fēng)險(xiǎn)加大。“未來一段時(shí)間內(nèi)，樓市很可能還有其他‘假象’出現(xiàn)，投資者需要理智對待。”