房企海外業(yè)務(wù)調(diào)查：多數(shù)房企海外項(xiàng)目進(jìn)展不順利

    10月份，各大房企為了沖刺全年業(yè)績(jī)，已經(jīng)刺刀見紅，在全國各地展開一輪又一輪的價(jià)格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)，并動(dòng)用了大量“圈客”工具，為完成銷售任務(wù)而努力。在目前各大房企境內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)相差無幾的背景下，海外項(xiàng)目被視為企業(yè)完成業(yè)績(jī)目標(biāo)、保持行業(yè)排名的重要砝碼。業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)，今年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像去年碧桂園馬來西亞項(xiàng)目那樣的“黑馬”，進(jìn)而改變整個(gè)行業(yè)的排名格局？

    不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)房企海外項(xiàng)目進(jìn)展并不順利，一些項(xiàng)目甚至遇到麻煩。記者梳理了綠地、碧桂園、萬科、復(fù)星等房企海外業(yè)務(wù)拓展情況，試圖為讀者呈現(xiàn)這些龍頭海外項(xiàng)目的生存現(xiàn)狀。

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    從“三分天下”到不超一成 碧桂園主動(dòng)調(diào)整海外戰(zhàn)略

    10月份，各大房企為了沖刺全年業(yè)績(jī)，已經(jīng)刺刀見紅，在全國各地展開一輪又一輪的價(jià)格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)，并動(dòng)用了大量“圈客”工具，為完成銷售任務(wù)而努力。在目前各大房企境內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)相差無幾的背景下，海外項(xiàng)目被視為企業(yè)完成業(yè)績(jī)目標(biāo)、保持行業(yè)排名的重要砝碼。業(yè)內(nèi)紛紛猜測(cè)，今年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)像去年碧桂園馬來西亞項(xiàng)目那樣的“黑馬”，進(jìn)而改變整個(gè)行業(yè)的排名格局？

    不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)房企海外項(xiàng)目進(jìn)展并不順利，一些項(xiàng)目甚至遇到麻煩。記者梳理了綠地、碧桂園、萬科、復(fù)星等房企海外業(yè)務(wù)拓展情況，試圖為讀者呈現(xiàn)這些龍頭海外項(xiàng)目的生存現(xiàn)狀。

    去年憑借在馬來西亞熱銷百億成功晉身千億房企俱樂部的碧桂園，今年的海外業(yè)務(wù)遇到煩惱。

    記者了解到，去年熱賣百億的碧桂園馬來西亞金海灣項(xiàng)目，今年遭遇部分購房者退訂，原因是一些客戶未能申請(qǐng)到貸款。隨后，馬來西亞雪蘭莪州出臺(tái)新政策，通過抬高購房門檻防止外國開發(fā)商大舉進(jìn)入，也讓公司在當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目面臨一些尷尬。

    面對(duì)不利的市場(chǎng)形勢(shì)，與去年提出海外業(yè)務(wù) “五年內(nèi)三分天下、十年內(nèi)占半壁江山”的高姿態(tài)不同，今年以來，碧桂園主動(dòng)調(diào)整海外戰(zhàn)略。據(jù)了解，碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌為公司設(shè)定了10%的限額，即海外投資比例占總投資額不超過10%。

    “雖然馬航事件等有一定的特殊性，但它反映了國內(nèi)房企在海外拓展過程中面臨的不可控風(fēng)險(xiǎn)”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，與過度追求規(guī)模相比，通過放緩擴(kuò)張速度、積累海外開發(fā)經(jīng)驗(yàn)以修煉內(nèi)功，對(duì)碧桂園未來在海外市場(chǎng)取得更好的成績(jī)更有意義。

    付款手續(xù)繁瑣，金海灣現(xiàn)少量退房

    “去年8月，我跟著碧桂園組織的看房團(tuán)到馬來西亞金海灣項(xiàng)目，并定了一套總價(jià)200萬元的公寓，沒想到今年7月收到開發(fā)商通知，由于銀行無法批準(zhǔn)貸款，需要改為全款，最終只能選擇退房”，陳云（化名）無奈地說。

    2013年8月，在馬來西亞的柔佛州新山，由碧桂園自主開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目金海灣正式發(fā)售。僅兩個(gè)月時(shí)間，總體量高達(dá)115萬平方米的碧桂園金海灣便成功賣出6000多套，認(rèn)購金額達(dá)到100億元，不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍，更讓碧桂園只用了不足一年時(shí)間，就成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。

    然而，這個(gè)被譽(yù)為國內(nèi)房企最成功的海外項(xiàng)目，如今卻遇到煩惱。據(jù)陳云透露，按照當(dāng)時(shí)簽訂的購房協(xié)議，金海灣項(xiàng)目首付款比例為5%，剩余部分由購房者向工商銀行或中國銀行馬來西亞分行申請(qǐng)跨境貸款。但自今年8月起，包括陳云在內(nèi)的一些購房者被告知，貸款申請(qǐng)被銀行拒絕，這意味著這批買家需要全額付款。

    “由于在馬來西亞購房的按揭利率僅4%左右，明顯低于國內(nèi)，大多數(shù)買家都是通過按揭購房，如今需要全款購房，大大增加了買家的資金壓力。也有部分買家覺得無法享受低利率按揭不劃算，更傾向于退房”，陳云告訴記者，還有部分買家的房貸申請(qǐng)盡管沒有被拒，但遲遲無法獲批，因此也選擇退房。

    對(duì)此，碧桂園相關(guān)人士向記者回應(yīng)稱，“確實(shí)有少量客戶因個(gè)人原因選擇退房，但比例不到10%，屬于正常的交易變動(dòng)范圍”，由于馬來西亞允許客戶分13期支付房款，多數(shù)中國客戶仍選擇現(xiàn)金支付。選擇申請(qǐng)貸款的中國客戶，目前已有相當(dāng)一部分成功申請(qǐng)到按揭。此外，由于金海灣項(xiàng)目持續(xù)新增的簽約已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋了退訂的數(shù)量，所以項(xiàng)目整體銷售受影響不大。

    海外政策風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

    相比銀行拒貸引發(fā)的退房事件，更令人擔(dān)憂的是政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

    根據(jù)新加坡《聯(lián)合早報(bào)》援引馬來西亞英文報(bào)紙《星報(bào)》的報(bào)道，馬來西亞雪蘭莪州于今年9月推出購房新條例，提高外國人和外國公司在該州購置房產(chǎn)的最低門檻。據(jù)悉，新條例已從9月1日起生效，其規(guī)定，雪蘭莪州每個(gè)地區(qū)外國人的購房門檻提至100萬~300萬林吉特 （約合190萬~570萬人民幣），部分區(qū)域外國人購房門檻較此前提高近一倍，此舉被業(yè)界認(rèn)為是為了防止海外開發(fā)商大舉進(jìn)軍雪蘭莪州。

    記者了解到，自2012年初正式進(jìn)入馬來西亞以來，碧桂園已投資了3個(gè)大型項(xiàng)目，除了位于柔佛州新山的金海灣，其余兩個(gè)項(xiàng)目均在雪蘭莪州。

    碧桂園相關(guān)人士向記者表示，這兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群均為本地購房者，因此受上述政策影響不大。碧桂園近幾年對(duì)海外投資市場(chǎng)做了充分調(diào)查和了解，每到一個(gè)新市場(chǎng)都會(huì)緊跟當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，和相關(guān)政府部門保持密切溝通，確保各方面運(yùn)作都符合政策要求。

    事實(shí)上，這并非馬來西亞房地產(chǎn)調(diào)控政策首次收緊。今年2月28日，馬來西亞首相署經(jīng)濟(jì)策劃單位宣布，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯(lián)邦直轄區(qū)（吉隆坡、布城及東馬納閩）購房置業(yè)的門檻從50萬林吉特（約合95萬人民幣）提高至100萬林吉特（約合190萬人民幣），不動(dòng)產(chǎn)所得稅最高比例提至30%。

    “國內(nèi)房企發(fā)展海外業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是政策”，黃立沖告訴記者，由于不少國家對(duì)房?jī)r(jià)上漲的敏感程度較國內(nèi)更高，一旦房?jī)r(jià)上漲速度過快，他們有可能會(huì)采取激進(jìn)的手段抑制房?jī)r(jià)。類似本次雪蘭莪州出臺(tái)的新政策有可能蔓延至更多區(qū)域，這也是國內(nèi)房企出海時(shí)不得不考慮的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

    海外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎

    去年在馬來西亞市場(chǎng)旗開得勝之后，海外市場(chǎng)一度在碧桂園的戰(zhàn)略布局中占據(jù)核心位置。碧桂園總裁莫斌在年初接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司希望未來5年能夠?qū)崿F(xiàn)“三分天下”的目標(biāo)，即海外市場(chǎng)、廣東省以及廣東省外的國內(nèi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)三足鼎立；在未來10年，希望海外市場(chǎng)和國內(nèi)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)“二分天下”。

    然而，今年以來受馬航飛機(jī)失聯(lián)等“黑天鵝事件”事件影響，碧桂園海外銷售逐漸回歸平淡。據(jù)公司方面透露，今年前三季度，公司馬來西亞項(xiàng)目的合同銷售額約16億元，澳大利亞項(xiàng)目的合同銷售額約11億元。在2014年僅剩一個(gè)季度的情況下，碧桂園要想超過去年海外市場(chǎng)70億元的合約銷售額，難度極大。

    “我們對(duì)海外市場(chǎng)投資將更為審慎”，莫斌在碧桂園今年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司未來會(huì)繼續(xù)物色合適的項(xiàng)目，但進(jìn)入新的市場(chǎng)都會(huì)從小項(xiàng)目或合作項(xiàng)目做起，逐漸積累經(jīng)驗(yàn)，5年內(nèi)海外資產(chǎn)占集團(tuán)總資產(chǎn)的比例不會(huì)超過10%。

    吳建斌坦言，雖然海外業(yè)務(wù)的毛利率預(yù)計(jì)能達(dá)到35%，高于國內(nèi)，但由于地域問題，碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈模式無法在海外復(fù)制，優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)。出于財(cái)務(wù)安全和審慎發(fā)展的考慮，公司放慢了海外發(fā)展步伐。

    “對(duì)碧桂園而言，放慢海外擴(kuò)張步伐未必是壞事”，輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，海外業(yè)務(wù)雖然有更高的毛利率，但由于國外的預(yù)售制度更嚴(yán)格，造成房企資金回籠緩慢，反而對(duì)公司的現(xiàn)金流造成不利影響。隨著海外市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，放緩擴(kuò)張速度實(shí)現(xiàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打并積累經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于公司未來在海外更好地發(fā)展有利。

    克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，隨著海外銷售放緩，碧桂園完成銷售目標(biāo)的壓力自然落到國內(nèi)市場(chǎng)。但今年前9月，碧桂園已經(jīng)完成全年目標(biāo)的63.3%，由于下半年公司擁有1700億元的可售貨值，只要維持積極的銷售策略，完成全年目標(biāo)難度不大。

    “公司一直根據(jù)海內(nèi)外市場(chǎng)情況靈活調(diào)整供貨安排，以實(shí)現(xiàn)總體銷售增長(zhǎng)。對(duì)于2014年1280億元的合同銷售目標(biāo)，公司將盡力達(dá)成，但同時(shí)因?yàn)槲覀冊(cè)谕恋氐荣Y本開支方面有靈活度，目標(biāo)是否完成并不會(huì)給企業(yè)經(jīng)營帶來壓力”，碧桂園方面表示。

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    誰是2014年地產(chǎn)龍頭？綠地海外業(yè)務(wù)“說了算”

    從克而瑞研究機(jī)構(gòu)公布的三季度房企銷售排名來看，今年房企銷冠的爭(zhēng)奪將在綠地和萬科之間展開，截至目前，二者的銷售額僅相差150多億元，而這并沒有算上綠地的海外業(yè)務(wù)。

    綠地集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，綠地海外業(yè)務(wù)四季度已經(jīng)開始沖刺，最新在悉尼及倫敦投資開發(fā)的綠地瓏璽、綠地蘭姆高端公寓僅賣了183套，銷售額即達(dá)到10億元以上，而且平均銷售價(jià)格超過9萬元/平方米，悉尼項(xiàng)目成交均價(jià)甚至刷新北悉尼新房單價(jià)紀(jì)錄。

    根據(jù)綠地方面公布的數(shù)據(jù)，“世界的綠地”今年在海外的銷售計(jì)劃是200億元。如果這一銷售目標(biāo)最終完成，那么在年末其銷售業(yè)績(jī)將逆襲萬科。

    海外投資一波三折

    “綠地很有戰(zhàn)略遠(yuǎn)見。”蘭德咨詢總裁宋延慶提起綠地時(shí)，總不會(huì)忘記綠地先人一步踏足海外攫取豐厚利潤(rùn)的戰(zhàn)略眼光。根據(jù)他的估算，綠地當(dāng)時(shí)的投資也就幾千萬元，但實(shí)際上取得的銷售金額是十多億元。

    而這并不是綠地在海外所做的第一筆高利潤(rùn)生意。去年年末，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾談到，綠地在澳洲的項(xiàng)目利潤(rùn)遠(yuǎn)高過當(dāng)?shù)毓镜捻?xiàng)目。根據(jù)綠地的估算，海外市場(chǎng)能帶來的收益還不限于此。

    相對(duì)于國內(nèi)的限購、限貸等樓市調(diào)控政策，海外一些國家的貸款政策較為寬松，且利率較低，加上人民幣升值帶來的投資回報(bào)率提升，以及海外房屋產(chǎn)權(quán)較國內(nèi)年限更長(zhǎng)等因素，大量的投資熱錢開始向外轉(zhuǎn)移。

    海外市場(chǎng)對(duì)綠地業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)可見一斑。而根據(jù)綠地的目標(biāo)，到2020年，海外市場(chǎng)將貢獻(xiàn)綠地銷售收入的25%。不過，在海外市場(chǎng)開拓時(shí)，綠地并非一帆風(fēng)順。

    據(jù)《投資時(shí)報(bào)》報(bào)道，在2014年7月31日召開的上任首次記者會(huì)上，韓國濟(jì)州島新知事元喜龍明確表示，對(duì)總部位于上海的中國綠地集團(tuán)在濟(jì)州島開發(fā)的 “夢(mèng)塔”（綠地濟(jì)州夢(mèng)想大廈）項(xiàng)目，將采取“不允許建設(shè)”的強(qiáng)硬態(tài)度。

    《北京商報(bào)》的報(bào)道還透露，元喜龍?jiān)硎?，中國目前投資濟(jì)州島的大項(xiàng)目屬于“投機(jī)資本”，擔(dān)心未來中國人在濟(jì)州圈地將其變成 “中國城”，要求已經(jīng)獲得上屆政府批準(zhǔn)但未開工的項(xiàng)目“從頭再來”。同時(shí)韓國方面宣布，將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州島永居權(quán)的條件。

    為此，綠地緊急做了一系列公關(guān)工作。綠地韓國公司在施工建設(shè)過程中，竭力避免擾民，還努力在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行公益事業(yè)，如贊助項(xiàng)目所在地的一些村民活動(dòng)，以努力融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，贏得認(rèn)同。

    這些工作最終獲得了成效。后來綠地集團(tuán)與濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心（JDC）在韓國濟(jì)州簽署諒解備忘錄（MOU），綠地集團(tuán)在濟(jì)州島健康醫(yī)療城區(qū)域擴(kuò)大投資。元喜龍也會(huì)見了綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良，并表示將支持綠地的投資。

    購買客戶的全球化

    雖然，中國開發(fā)商在資金實(shí)力方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于海外同行，但從綠地在韓國的一波三折，也可以看出要想真正在海外獲得很好的投資收益，光有資金實(shí)力是不夠的。本土化是包括綠地在內(nèi)的所有房企在海外開拓業(yè)務(wù)的最大門檻。

    戴德梁行高級(jí)董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在海外搞開發(fā)，不僅要遵守當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)和政策，爭(zhēng)取獲得當(dāng)?shù)卣膶徟ㄟ^，而且當(dāng)?shù)孛褚庠谝欢ǔ潭壬蠈?duì)項(xiàng)目的開發(fā)也有非常大的影響，開發(fā)商往往需要征求當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖?，需要得到大部分居民同意后?xiàng)目才能開展。

    在這一背景下，海外的開發(fā)商會(huì)尊重當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠?，以盡可能少地破壞當(dāng)?shù)厣?、自然環(huán)境和生活習(xí)慣為原則，減少對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裆畹母蓴_，確保項(xiàng)目最終獲得審批。

    很多時(shí)候，還需要?jiǎng)佑?ldquo;游說”機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)組織和政府部門施加影響，以期獲得項(xiàng)目通過。

    在銷售的時(shí)候，開發(fā)商也需要更多兼顧當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需要。以英國為例，為保護(hù)當(dāng)?shù)鼐用竦睦妫鴩?yán)格規(guī)定每一個(gè)新開發(fā)項(xiàng)目必須提供一定比例的公共社區(qū)房，而且項(xiàng)目首次開售須以英國本土市場(chǎng)優(yōu)先。而由于英國本地和海外客戶的購買力有差異，和國外買家相比，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購買“樓花”的比例可能會(huì)小一些。對(duì)開發(fā)商來說，如果更傾向于向本土購房者賣房子，也許不會(huì)有太好的銷售進(jìn)度。

    對(duì)此，蔣尚禮透露，開發(fā)商實(shí)際上還有其他辦法。因?yàn)橛挠嘘P(guān)規(guī)定，并不限制機(jī)構(gòu)購買房屋的數(shù)量和是否優(yōu)先，來自中國的買家其實(shí)可以通過類似團(tuán)購的方式組成機(jī)構(gòu)，以機(jī)構(gòu)買家的身份來買房，這樣就可以規(guī)避購買優(yōu)先權(quán)力的沖突。

    不過，客源本土化和全球化的開拓，依然是綠地面臨的一項(xiàng)重要任務(wù)。比如其英國項(xiàng)目綠地蘭姆公館，就在英國、新加坡、吉隆坡、中國上海等地聯(lián)動(dòng)展銷，目前已實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售5.25億元，累計(jì)銷售住宅套數(shù)81套，平均成交單價(jià)超過9萬元/平方米，客源分布以英國為主，同時(shí)包括中東地區(qū)及澳大利亞、、中國等，華人客戶占比僅15%左右。

    根據(jù)綠地相關(guān)人士介紹，不僅僅是英國項(xiàng)目，綠地在海外的其他項(xiàng)目目前也在減少華人客戶的比重，提升非華人客戶比例。

    宋延慶認(rèn)為，類似綠地這樣在海外快速擴(kuò)張的企業(yè)，僅靠中國籍客戶的消費(fèi)是不夠的，必須把市場(chǎng)做得更大，開拓更多的全球客戶資源。

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    試水取經(jīng)：萬科海外銷售額占比低

    與綠地、萬達(dá)等房企激進(jìn)的海外擴(kuò)張相比，萬科的海外發(fā)展策略則顯得相當(dāng)謹(jǐn)慎。

    記者了解到，截至目前，萬科在美國紐約、舊金山與新加坡分別擁有三個(gè)項(xiàng)目，如果算上中國香港的兩個(gè)項(xiàng)目，萬科已經(jīng)在四個(gè)海外城市實(shí)現(xiàn)布局。但至今僅有美國舊金山與新加坡項(xiàng)目已經(jīng)開售，萬科的海外業(yè)務(wù)在公司銷售額占比更是低至微不足道的1%。

    然而，在萬科總裁郁亮看來，銷售規(guī)模并非萬科拓展海外市場(chǎng)的主要目的，他更希望萬科能借助海外拓展的機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，協(xié)助公司進(jìn)一步提升管理與營運(yùn)能力。

    “從發(fā)達(dá)國家的龍頭企業(yè)歷程來看，適時(shí)的國際化是必由之路，但上世紀(jì)80年代日本房企的盲目海外擴(kuò)張折戟，也證明國際化注定不會(huì)一蹴而就”，中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為，對(duì)于萬科而言，國際化不僅是一個(gè)海外融資、海外拓展的簡(jiǎn)單通道，吸收并利用海外的資源提升自己的實(shí)力，才是目前最核心的任務(wù)。

    海外業(yè)務(wù)規(guī)模尚小

    今年2月25日，萬科在美國紐約曼哈頓的首個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610號(hào)舉行了動(dòng)工典禮。資料顯示，項(xiàng)目由萬科和美國知名地產(chǎn)商RFR、漢斯合作開發(fā)，位于紐約老牌商業(yè)和高尚住宅核心地帶——曼哈頓中城區(qū)（Midtown），樓高200余米，共61層，包括3萬平方米的高級(jí)公寓和首層商鋪。該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群不是海外華人或者中國人，而是主要面向紐約及國際高端客戶。

    盡管國際化業(yè)務(wù)起步不算早，但萬科的海外布局動(dòng)作卻比較快，紐約曼哈頓已經(jīng)是萬科在海外布局的第4座城市。在2013年2月，萬科與美國知名房地產(chǎn)公司 “鐵獅門”合作，共同開發(fā)位于舊金山的兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬科將持有合資公司70%的股權(quán)。同年4月，萬科通過全資子公司出資1.355億新元 （約合6.78億元人民幣）現(xiàn)金，收購吉寶置業(yè)在新加坡一個(gè)公寓項(xiàng)目30%的權(quán)益。

    此外，在2012年成功收購南聯(lián)地產(chǎn)并更名為萬科置業(yè)海外（01036，HK）后，萬科積極壯大其在中國香港的業(yè)務(wù)。去年1月，萬科聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競(jìng)得港鐵荃灣西站項(xiàng)目，成為該區(qū)域的地王地塊。今年4月，公司再度出手以8.6億港元收購位于香港灣仔聯(lián)發(fā)街12-24號(hào)的一宗舊樓項(xiàng)目。

    然而，與萬科的內(nèi)地項(xiàng)目從拿地到開盤僅8個(gè)月的速度相比，海外項(xiàng)目進(jìn)展卻相對(duì)緩慢。根據(jù)萬科方面透露，公司至今僅有兩個(gè)海外項(xiàng)目開始銷售，新加坡林曦閣項(xiàng)目于去年正式發(fā)售，目前銷售情況良好；美國舊金山項(xiàng)目一期也在今年9月底開盤，推出的108套住宅全部被認(rèn)購。但美國紐約項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年底開始接受認(rèn)購，中國香港的兩個(gè)項(xiàng)目則預(yù)計(jì)在2017年后開售。

    相對(duì)于萬科今年或?qū)⑦_(dá)到2000億元的銷售體量，海外業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)并不起眼。萬科方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于在售項(xiàng)目較少，預(yù)計(jì)今年海外銷售占比不超1%。目前公司的海外投資處在試水階段，業(yè)務(wù)規(guī)模還比較有限，公司的發(fā)展重點(diǎn)還是在國內(nèi)，因此集團(tuán)對(duì)海外市場(chǎng)也沒有設(shè)定硬性指標(biāo)。

    海外市場(chǎng)成學(xué)習(xí)平臺(tái)

    “國際化是萬科的長(zhǎng)期發(fā)展方向，不只是為了蓋房子、賺點(diǎn)錢”，在郁亮看來，公司拓展海外業(yè)務(wù)的目的主要在于增進(jìn)對(duì)海外市場(chǎng)和商業(yè)模式的理解，通過合作學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平，進(jìn)一步提高萬科的實(shí)力。

    仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，萬科在出海布局之時(shí)，大多選擇聯(lián)手當(dāng)?shù)刈罹邔?shí)力的房企，無論是中國香港的新世界發(fā)展、美國鐵獅門與漢斯、新加坡的吉寶置業(yè)，無一不是當(dāng)?shù)仨敿獾姆康禺a(chǎn)開發(fā)商。

    此外，記者了解到，與碧桂園、綠地積極自建銷售渠道相比，萬科在美國和新加坡的項(xiàng)目都是由合作方操盤，萬科僅以參股的形式跟進(jìn)項(xiàng)目日常運(yùn)營。同時(shí)，由于海外項(xiàng)目的銷售主要面向當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，因此合作方運(yùn)營團(tuán)隊(duì)主要擔(dān)當(dāng)銷售重任，萬科僅部分協(xié)助其在中國境內(nèi)的銷售推廣工作。

    “萬科現(xiàn)階段的海外擴(kuò)張目的很清晰，就是把海外市場(chǎng)作為學(xué)習(xí)平臺(tái)和主業(yè)補(bǔ)充”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，國外房地產(chǎn)市場(chǎng)大多已經(jīng)過了遍地黃金的時(shí)代，很難賺取高額利潤(rùn)，但恰恰是由于市場(chǎng)的高度成熟，海外開發(fā)商往往擅長(zhǎng)于將金融與房地產(chǎn)緊密結(jié)合，以及更專業(yè)的分工，這些經(jīng)驗(yàn)?zāi)軒椭鷩鴥?nèi)房企經(jīng)營能力再上一個(gè)臺(tái)階。

    中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶也認(rèn)為，相對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張，營運(yùn)與管理能力的提升對(duì)于萬科現(xiàn)階段走向國際化具有更積極的意義：一方面，通過海外項(xiàng)目投資，學(xué)習(xí)成熟市場(chǎng)商業(yè)模式，公司的地產(chǎn)金融、小股操盤以及事業(yè)合伙人機(jī)制事實(shí)上都是通過海外合作帶來的收獲；另一方面，由于公司擁有萬科企業(yè)（02202，HK）與萬科置業(yè)海外兩個(gè)國際化資本平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外資本的嫁接，有助于進(jìn)一步降低公司的整體融資成本。

    “此外，通過與境外優(yōu)秀資源的合作，能協(xié)助萬科進(jìn)一步完善城市配套服務(wù)商的角色和定位”，蘇雪晶認(rèn)為，像“住這兒”APP、第五食堂、社區(qū)驛站這些產(chǎn)品正是與海外企業(yè)合作帶來的產(chǎn)物。因此對(duì)于萬科而言，國際化業(yè)務(wù)的布局將成為貫穿未來萬科第四個(gè)十年的重要命題，與國際標(biāo)桿企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)的合作以及多元業(yè)態(tài)運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)共享將是公司新產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展的財(cái)富。

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    公司樣本4

    “另類”模式：復(fù)星地產(chǎn)海外當(dāng)收租公

    作為復(fù)星集團(tuán)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資及管理平臺(tái)，復(fù)星地產(chǎn)從2013年開始涉足海外地產(chǎn),和同時(shí)期涉足海外投資的綠地、萬達(dá)、萬科不同，復(fù)星地產(chǎn)并不是以開發(fā)銷售方式獲利，而是收購國際性城市地標(biāo)物業(yè)。復(fù)星地產(chǎn)選擇的城市包括倫敦、紐約、東京、中國香港等全球金融中心。

    復(fù)星地產(chǎn)通過收購目標(biāo)當(dāng)?shù)氐钠脚_(tái)公司展開收購，選擇資產(chǎn)價(jià)格較低的時(shí)段進(jìn)入，目前為止都是以出租的方式獲得盈利。

    投資目標(biāo)：國際金融中心

    2013年，復(fù)星集團(tuán)在海外展開兩筆物業(yè)投資，投資目標(biāo)都是國際性都市的標(biāo)志性建筑。

    復(fù)星集團(tuán)先是以6450萬英鎊收購倫敦金融城LloydsChambers辦公樓。當(dāng)年10月，又以7.25億美元收購位于美國紐約的大通曼哈頓銀行總部大樓，即第一大通曼哈頓廣場(chǎng)。大樓是大通曼哈頓銀行總部所在地，也是前摩根大通集團(tuán)總部所在地。位于曼哈頓金融區(qū)中心位置，距華爾街一步之遙。被紐約市地標(biāo)保護(hù)委員會(huì)認(rèn)定為紐約地標(biāo)建筑。

    2014年9月，復(fù)星地產(chǎn)通過收購日本IDERA資產(chǎn)管理公司，完成了對(duì)日本東京天王洲花旗銀行中心的收購。該銀行所在的“海堡廣場(chǎng)”是一幢25層高的高級(jí)辦公樓，此前是花旗銀行在日本的總部。IDERA將作為該物業(yè)的資產(chǎn)管理者。在今年5月，復(fù)星地產(chǎn)完成對(duì)日本IDERA資產(chǎn)管理公司98%股權(quán)的收購。

    對(duì)于為什么在日本選擇上述物業(yè)，復(fù)星地產(chǎn)總裁徐曉亮解釋稱，花旗銀行中心大廈坐落于東京市品川區(qū)天王洲區(qū)域，其交通、環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套成熟，租金議價(jià)能力強(qiáng)。復(fù)星地產(chǎn)選擇海外目標(biāo)時(shí)，通常綜合考慮布局，選擇核心資產(chǎn)以及機(jī)會(huì)型、價(jià)值提升型資產(chǎn)。

    “我們密切關(guān)注全球市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值的周期性變化，發(fā)掘資產(chǎn)和資金錯(cuò)配的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造更多增值空間。”徐曉亮表示，復(fù)星地產(chǎn)在海外還會(huì)注意一些平臺(tái)性公司的機(jī)會(huì)，有助于幫助企業(yè)克服海外房地產(chǎn)行業(yè)的障礙。

    中長(zhǎng)期持有為主要投資方式

    目前，復(fù)星地產(chǎn)的海外投資分別分布于倫敦、紐約、東京和中國香港，均為全球金融中心，資產(chǎn)類型包括核心物業(yè)、資產(chǎn)管理公司、地產(chǎn)開發(fā)等。

    對(duì)于城市的選擇，徐曉亮表示，復(fù)星地產(chǎn)目前已經(jīng)進(jìn)入的城市都是世界級(jí)的中心城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較透明，具有良好的法律治理，同時(shí)在人才儲(chǔ)備、融資、市場(chǎng)等方面都具有比較好的基礎(chǔ)。

    2013年，復(fù)星地產(chǎn)收購紐約的第一大通曼哈頓廣場(chǎng)的均價(jià)相當(dāng)于約21700元/平方米，甚至低于中國很多二、三線城市寫字樓價(jià)位。因而復(fù)星的投資策略也被認(rèn)為是“抄底”。

    2014年9月22日，復(fù)星地產(chǎn)宣布，將與仲量聯(lián)行合作對(duì)外租賃復(fù)星地產(chǎn)于2013年12月購買的紐約第一大通曼哈頓廣場(chǎng)。自收購第一大通曼哈頓以來，復(fù)星地產(chǎn)一直致力于樓宇的綜合改造，包括大堂、電梯、重要設(shè)施、廣場(chǎng)和零售商業(yè)店鋪等。

    徐曉亮表示，地產(chǎn)板塊是復(fù)星集團(tuán)旗下最重要的業(yè)務(wù)板塊之一。復(fù)星集團(tuán)遵循的是“雙輪驅(qū)動(dòng)”的戰(zhàn)略導(dǎo)向,一是“以保險(xiǎn)為核心的金融集團(tuán)”，二是“以產(chǎn)業(yè)深度為基礎(chǔ)的投資集團(tuán)”。復(fù)星地產(chǎn)的角色更多體現(xiàn)在整合產(chǎn)業(yè)深度的能力上。

    “從目前的情況來看,復(fù)星地產(chǎn)在全球化布局方面還是比較快的,相對(duì)于其他投資板塊,我們?nèi)虿键c(diǎn)也比較多，因此積累的經(jīng)驗(yàn)會(huì)在不同的投資板塊之間形成分享。”徐曉亮說。

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    “出海”規(guī)模擴(kuò)展迅速

    仲量聯(lián)行今年5月報(bào)告顯示，在海外住宅物業(yè)投資方面，倫敦是中國高凈資產(chǎn)人士和機(jī)構(gòu)投資者最感興趣的城市。中國機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商將成為倫敦住宅開發(fā)市場(chǎng)重要的參與者。

    倫敦因而成為綠地、萬達(dá)、復(fù)星等中國企業(yè)扎堆投資物業(yè)的城市。仲量聯(lián)行上海國際住宅部總監(jiān)劉藝淇向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中國企業(yè)的“出海”目前還處在起步階段，預(yù)計(jì)未來將成為一種趨勢(shì)。不過，他們?cè)诤Ｍ獬３Ｓ龅椒煞ㄒ?guī)、市場(chǎng)環(huán)境方面的問題，因而需要尋找當(dāng)?shù)氐淖稍兎?wù)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

    高緯環(huán)球近期發(fā)布報(bào)告稱，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對(duì)外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。自2008年至2014年6月，中國對(duì)外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)了200多倍，投資總額達(dá)337億美元左右。近期國際上備受關(guān)注的房地產(chǎn)大宗交易中，也能看到越來越多的中國投資者身影。

    高緯環(huán)球資本市場(chǎng)部華東區(qū)董事蘇金茂表示：“中國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控及市場(chǎng)降溫，正促使許多投資者將注意力轉(zhuǎn)移到發(fā)達(dá)國家。發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的跡象和資產(chǎn)增值的前景，昭示著更加富有吸引力的回報(bào)。”

    寫字樓是目前為止最受歡迎的資產(chǎn)類型，占總投資額的48%以上。2013年寫字樓海外投資猛增到84億美元，高于當(dāng)年其他所有投資資產(chǎn)的總和（74億美元）。2014年上半年，寫字樓投資依然以28億美元保持領(lǐng)先，土地開發(fā)投資以17億美元跟隨其后。

    高緯環(huán)球資本市場(chǎng)部中國區(qū)董事李健評(píng)價(jià)道：“中國投資者青睞亞洲、北美及歐洲的發(fā)達(dá)成熟市場(chǎng)。美國是首選目的地，然后是英國、新加坡、澳大利亞、馬來西亞、日本、巴西。”中國在美國的房地產(chǎn)投資主要集中于東西部沿海地區(qū)及五大湖地區(qū)所謂的“門戶城市”。不過投資者越來越傾向于多樣化的資產(chǎn)選擇，并開始在全美國范圍內(nèi)投資。

    報(bào)告顯示，中國投資者在全球化的進(jìn)程中面臨一系列挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為政府對(duì)資本流動(dòng)的控制、人才短缺、企業(yè)組織和管理文化的差異、陌生的海外法律和監(jiān)管環(huán)境、稅收等問題。