專家稱二手房價(jià)格已經(jīng)止跌 近期出現(xiàn)小幅上揚(yáng)態(tài)勢

    “10月份以后市場一下就火起來了，拿周五說吧，我一天帶了6組客戶看房，第二天有4個(gè)客戶都成交了。”說起最近的二手房市場，北京某知名中介公司員工小張一臉興奮。

　　實(shí)際上，就在幾周前，中介公司的員工們大多還是一幅愁眉苦臉的表情。而改變這種狀況的導(dǎo)火索，就是9月30日央行下發(fā)的一則通知。

　　該通知規(guī)定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　而記者在走訪多家中介店面后也了解到，10月份成交的住宅，多以改善型需求為主。據(jù)中介公司員工介紹，結(jié)清首套房的貸款再買房就享受首套房貸款政策，對于改善型需求的家庭影響非常大，不但貸款的利息大幅下降，此前購房者持幣觀望的心態(tài)也在減弱。

　　多家中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均顯示，10月份北京二手房成交量大幅回升，不過由于十一小長假和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)要在11月份才會(huì)體現(xiàn)出來。

　　改善型需求者積極入市

　　對于央行9月30日下發(fā)的通知，業(yè)內(nèi)人士均指出，“認(rèn)貸不認(rèn)房”是本次信貸調(diào)整的核心，改善型需求從信貸新政中受益最為明顯。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，從2013年開始，改善型客戶在北京二手房市場中的占比呈現(xiàn)逐步升高的特征。2013年的10月份，擁有一套住房的改善型客戶在我愛我家月度成交占比為26.39%，而目前這一幅度已經(jīng)上升到42.69%。

　　鏈家地產(chǎn)分析師張旭則表示，自9月30日房貸新政發(fā)布以來，北京市二手房市場發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶占比逐漸加大，在新政中首付優(yōu)惠的政策落地后逐漸發(fā)揮出對市場的帶動(dòng)作用。但對于剛需來說，政策上并未有實(shí)質(zhì)的利好，雖然10月以來也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場預(yù)期的影響。

　　多家中介門店的工作人員也稱，以往成交量較小的大戶型，近期卻頗受看房客青睞，不少門店100平方米以上戶型的成交量甚至超過了小戶型。

　　實(shí)際成交大幅回暖

　　據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月上半月，北京市住宅網(wǎng)簽量為4839套，環(huán)比下滑53.3%，同比下滑30.7%；其中二手住宅網(wǎng)簽量為2043套，環(huán)比下滑60.6%，同比下滑38.4%。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)整體的滯后性，加上中國慶節(jié)假期的影響，在連續(xù)的市場利好釋放后，10月上半月低迷的網(wǎng)簽情況事實(shí)上難以有效反應(yīng)現(xiàn)階段北京樓市的實(shí)際狀況。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，10月20日至10月22日，北京二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)三天突破450套，分別為466套、458套、554套，月底二手房實(shí)際成交量有望刷新年內(nèi)新高。

　　“網(wǎng)簽數(shù)并不能完全統(tǒng)計(jì)實(shí)際的成交量，這些網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一般會(huì)滯后于市場一線至少15天以上，10月份全月的成交量有望達(dá)到2萬套，并刷新年內(nèi)月底成交新高。”張大偉稱。

　　鏈家地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，改善型正在積極入市。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，10月份第三周北京市二手住宅共成交1665套，與上周相比增加58%，與9月份第三周相比減少16.1%。由于網(wǎng)簽的滯后效應(yīng)，上周網(wǎng)簽量依然處于較低水平，但從鏈家內(nèi)部成交數(shù)據(jù)看，成交量在上上周的基礎(chǔ)上增長50%左右。

　　此外，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，10月上半月，經(jīng)北京我愛我家成交的二手房買賣合同簽訂量環(huán)比增長了108.9%，同比增長了59.1%，環(huán)比、同比增量十分顯著。同時(shí)，10月份，其新增客源比9月份同期增長了21.2%，看房量比9月份同期增長了41.1%。

　　房價(jià)或止跌企穩(wěn)

　　在成交量回升的同時(shí)，此前回調(diào)較深的二手房價(jià)格有趨于穩(wěn)定的跡象。

　　以記者身邊的一位朋友劉先生為例，面對從2012年下半年就猛漲的房價(jià)，害怕房價(jià)進(jìn)一步上漲的他不得不抓緊入市，最終于去年年中在北四環(huán)附近購買了一套90平方米的兩居室，總價(jià)350萬元，而到去年10月份，同樣的戶型價(jià)格已經(jīng)攀升至380萬元，劉先生為此慶幸了好久。不過，隨后的市場風(fēng)向突變，成交銳減的同時(shí)，瘋長了一年半的房價(jià)也開始回落。到今年6月份，中介打電話詢問劉先生是否出售房子時(shí)，價(jià)格已經(jīng)降至當(dāng)初其購買的價(jià)格。而到了三季度末，劉先生看到樓下中介門店內(nèi)，與其同戶型房子的掛牌價(jià)已跌至330萬元。

　　不過，劉先生因?yàn)榉績r(jià)跌破其購入價(jià)格的苦惱并沒有持續(xù)太久。隨著央行信貸政策的調(diào)整，市場一下子又活躍了起來，許久沒有接到中介電話的劉先生也被問到是否再次考慮出售手中的住房，雖然中介報(bào)出的340萬售價(jià)仍沒有達(dá)到其購入價(jià)，但這一價(jià)格還是讓他看到了二手房售價(jià)止跌企穩(wěn)的跡象。

　　實(shí)際上，記者身邊不少朋友均表示，他們各自小區(qū)的房子，最近又開始漲價(jià)了。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月份第三周，北京市二手住宅成交價(jià)格為28137元/平方米，較前周上漲2.8%。同時(shí)，10月份第三周鏈家成交案例的議價(jià)空間為2.6%，較前周下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄。從10月份第二周開始，議價(jià)空間已連續(xù)兩周處于3%以下的水平，且有進(jìn)一步縮小的趨勢。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院的測算也顯示，10月上半月北京二手房成交均價(jià)為29130元/平，比9月份均價(jià)小幅回升2.3%。

　　對此，胡景暉認(rèn)為，從市場成交數(shù)據(jù)來看，二手房市場的成交量已出現(xiàn)了明顯反彈，成交價(jià)格也在企穩(wěn)同時(shí)顯示出小幅上揚(yáng)的勢頭。胡景暉稱，在未來一段時(shí)間內(nèi)，隨著成交量的逐步回升，二手房市場價(jià)格的企穩(wěn)反彈勢頭很可能會(huì)在短期內(nèi)持續(xù)。

　　張大偉也表示，9月底央行松綁信貸政策的影響還要看后續(xù)落地細(xì)則和商業(yè)銀行的執(zhí)行力度，對市場的整體判斷，則是四季度將好于三季度，下半年將好于上半年，整體市場下調(diào)的空間已被封死。

　　而不少機(jī)構(gòu)則稱，隨著央行接連鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)支持住房金融，接下來居民中長期貸款力度不會(huì)降低，特別是伴隨著利率下降，商業(yè)銀行支持的意愿會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，而這無疑將增強(qiáng)市場的信心。