不法中介花招多 你見(jiàn)到的房主或許是個(gè)“托”

核心提示

    一些房產(chǎn)中介不光收取服務(wù)費(fèi)，還可能使出種種不法手段牟利，如“兩頭吃價(jià)”、“假扮房主”、“一房多賣(mài)”等，讓買(mǎi)賣(mài)雙方都陷入困境。以下幾起案例以及律師的針對(duì)性提醒，或能助你看清不法房產(chǎn)中介的花招，避開(kāi)交易陷阱。

【案例一】

買(mǎi)賣(mài)雙方難見(jiàn)面

中介兩頭吃差價(jià)

    近日，南寧市民蘇先生在當(dāng)?shù)卣搲l(fā)帖稱，他今年5月在江南區(qū)看了一套二手房，中介公司先讓他簽了一份“看房協(xié)議書(shū)”，大意為，看了這套房子以后，就算他最終不通過(guò)中介公司實(shí)現(xiàn)交易，中介公司也有權(quán)利向他收取中介費(fèi)。

    蘇先生以為，這是中介公司擔(dān)心雙方私下交易，逃避中介服務(wù)費(fèi)，才想到要買(mǎi)方簽這樣的協(xié)議；如果簽了協(xié)議，中介公司應(yīng)該就無(wú)須提防買(mǎi)家與賣(mài)家接觸，這樣他就可以跟賣(mài)家好好地議價(jià)了，于是便在協(xié)議書(shū)上簽了字。但讓蘇先生不解的是，在看房過(guò)程中，中介公司始終不愿將賣(mài)家的信息提供給他。

    中介公司為什么要這么做呢？蘇先生想起，自己5年前也曾賣(mài)過(guò)一套房子，當(dāng)時(shí)開(kāi)價(jià)是45萬(wàn)元，委托一家中介公司銷(xiāo)售。最終，中介公司竟以47萬(wàn)元把房子賣(mài)了出去，不但各向買(mǎi)賣(mài)雙方收取了1.5%的中介費(fèi)，還從中賺取差價(jià)2萬(wàn)元！據(jù)此，蘇先生認(rèn)為，自己此次簽了“看房協(xié)議書(shū)”，無(wú)疑是又被中介給玩了。

【律師提醒】

“授權(quán)”要當(dāng)心 “還價(jià)”要看清

    廣西民族律師事務(wù)所律師潘光偉說(shuō)，中介要想順利“吃”到差價(jià)，就必須拿到賣(mài)方的授權(quán)委托書(shū)，并在委托書(shū)中明確賣(mài)方所提出的售價(jià)，且盡量避免買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面議價(jià)。這樣，日后就算中介能賣(mài)出更高的價(jià)格，賣(mài)方也只能干瞪眼，而買(mǎi)方也只有大呼上當(dāng)?shù)姆荨?/p>

    潘光偉介紹，因?yàn)楫?dāng)前尚缺乏相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范中介的這一行為，頂多只能說(shuō)中介“不誠(chéng)信”。他提醒二手房交易雙方，賣(mài)方如果委托中介售房，可以在委托書(shū)中明確服務(wù)費(fèi)和差價(jià)的問(wèn)題，比如多賣(mài)出的部分是否作為中介所得，或是讓中介收取一定提成；而對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，看房時(shí)最好能與賣(mài)方見(jiàn)面，以了解所交易的價(jià)格是賣(mài)方的售價(jià)還是中介從中抬價(jià)，親自談妥成交價(jià)，并且當(dāng)面簽約。

【案例二】

買(mǎi)方交罷“誠(chéng)意金”

看房方知被套牢

    近日，南寧市民阿賀（化名）在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，懷疑自己遇到了中介公司的托兒，最終把自己所交的5000元“誠(chéng)意金”也“繞”了進(jìn)去。

    今年9月底，阿賀在網(wǎng)上看到一套二手房在售信息，覺(jué)得挺劃算的，便聯(lián)系中介去看房。一名李姓經(jīng)理告訴他，這套房子很多人都在看，不趕緊定下來(lái)就被別人搶走了。李經(jīng)理還介紹，該中介對(duì)這套房是獨(dú)家代理，房主只會(huì)跟他們介紹的買(mǎi)家交易，建議他先交一筆“誠(chéng)意金”，如果交易不成，“誠(chéng)意金”可以如數(shù)退還。

    買(mǎi)房心切的阿賀聽(tīng)后覺(jué)得沒(méi)有大問(wèn)題，便交給李經(jīng)理5000元“誠(chéng)意金”，只等中介跟房主談好后聯(lián)系自己。

    然而第二天，自稱是該中介公司另一分店的一位業(yè)務(wù)員聯(lián)系上了阿賀，說(shuō)可以約到房主，還可以直接到現(xiàn)場(chǎng)去談。阿賀覺(jué)得其中有蹊蹺，但還是去見(jiàn)了“房主”，并又看了一次房。這次看房，阿賀才發(fā)現(xiàn)房子不適合自己，并告訴李經(jīng)理不必再與房東談了，請(qǐng)他按當(dāng)初約定退還“誠(chéng)意金”。沒(méi)想到李經(jīng)理卻改口了，稱按他們公司規(guī)定，客戶反悔的話“誠(chéng)意金”不能退還，因?yàn)榘①R已經(jīng)接觸了“房主”，懷疑他們會(huì)私下交易。

    阿賀聽(tīng)后覺(jué)得不可思議，他懷疑自己見(jiàn)到的“房主”是中介公司的托兒，要不然，中介什么工作都沒(méi)做，何以咬住這筆“誠(chéng)意金”不放？他還認(rèn)為，在這套房子的買(mǎi)賣(mài)中，中介一定玩了貓膩。

    在阿賀的再三要求下，李經(jīng)理表示只能退還一半“誠(chéng)意金”。而阿賀則認(rèn)為，這筆“誠(chéng)意金”其實(shí)只能算是買(mǎi)方單方面的“誠(chéng)意”，中介同樣可以聯(lián)系出價(jià)更高的客戶。

    最終，阿賀只從中介那里拿到退回的4000元“誠(chéng)意金”，余下1000元被中介扣下，且連收據(jù)都沒(méi)能拿到一張。

【律師提醒】

跟房主見(jiàn)面 別忘看證件

    在二手房交易中，“見(jiàn)房主”的可能性不是沒(méi)有，但要提防中介安排的托兒。有業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在，中介如果以“賣(mài)方已全權(quán)委托”、“賣(mài)方在國(guó)外”、“賣(mài)方很忙約不到”等理由搪塞，很難獲取買(mǎi)方的信任。為了讓買(mǎi)方吃下“定心丸”，常會(huì)找托兒扮演“房主”或“房主的親戚”。

    潘光偉提醒，買(mǎi)方與房主見(jiàn)面欲辨明對(duì)方身份，一定要讓對(duì)方出示房產(chǎn)證及身份證，核實(shí)姓名是否一致；另外，如果對(duì)方是房主委托的親戚或朋友，則要看清是否有授權(quán)委托書(shū)；同理，如果房主將房子委托給中介公司代賣(mài)，同樣需要查驗(yàn)授權(quán)委托書(shū)。

    潘光偉認(rèn)為，該案例中，如果雙方最終未成交，阿賀可以索回“誠(chéng)意金”。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

【案例三】

隨手簽下委托書(shū)

遭遇官司悔莫及

    “我以為房款全部到手了就不會(huì)再有任何問(wèn)題，這才簽了全權(quán)委托書(shū)。沒(méi)想到中介居然‘一房?jī)少u(mài)’，引來(lái)這場(chǎng)官司！”提起自己今年的這段賣(mài)房經(jīng)歷，南寧市民阿娟（化名）悔不當(dāng)初。因?yàn)檫@事，阿娟還遭到買(mǎi)房人雙倍索賠8萬(wàn)元定金。

    阿娟在青秀區(qū)有套60多平方米的房改房，已取得《房產(chǎn)證》和《土地證》可上市交易。今年5月，阿娟開(kāi)價(jià)近40萬(wàn)元打算將房賣(mài)出，吸引了不少房產(chǎn)中介公司前來(lái)咨詢。最終，阿娟選中了南寧市某中介公司。該公司員工阿韓（化名）告訴她，有位姓李的買(mǎi)家看中了她的房子，并很快將近40萬(wàn)元房款全部交到阿娟手中。全額拿到房款后，阿娟便放心地全權(quán)委托阿韓幫她打理該房的各種交易手續(xù)，雙方還將該份委托書(shū)進(jìn)行了公證。隨后，阿娟將房子的各種證件原件一并交給了阿韓。

    就在阿娟以為房子已經(jīng)賣(mài)掉，自己只需配合買(mǎi)家過(guò)戶時(shí)，今年8月底，她卻莫名收到法院的一紙傳票——另一位買(mǎi)主馬某將她告上了青秀區(qū)法院。

    馬某訴稱，自己也看中了阿娟的這套房子，但交了4萬(wàn)元定金后才發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)賣(mài)給他人。馬某認(rèn)為，阿娟收了定金又將房子賣(mài)給他人，應(yīng)該雙倍賠償定金8萬(wàn)元。

    看著這張傳票，阿娟傻眼了。自己的房子不是已經(jīng)賣(mài)給李某了嗎？而且，她從來(lái)就沒(méi)有收到過(guò)馬某的所謂1分錢(qián)“定金”，更別說(shuō)4萬(wàn)元了！

    阿娟找到阿韓，得到的解釋竟然是“操作失誤”導(dǎo)致房子被賣(mài)給了兩個(gè)人。馬某不但告了阿娟，還將中介公司和阿韓也一并告上了法院。

    更讓阿娟郁悶的是，她仔細(xì)看完委托公證書(shū)的內(nèi)容才發(fā)現(xiàn)，其中有一條約定是：該套房屋在尚未辦完過(guò)戶手續(xù)前，交易中出現(xiàn)的問(wèn)題，責(zé)任均由她本人承擔(dān)。無(wú)奈之下，阿娟只好花7000多元請(qǐng)了律師，準(zhǔn)備應(yīng)訴。

    10月初，法院公開(kāi)開(kāi)庭審理了該案。法庭上，阿韓承認(rèn)一房?jī)少u(mài)導(dǎo)致操作“失誤”，并主動(dòng)表示擔(dān)責(zé)。經(jīng)法官組織調(diào)解，幾方最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由阿韓負(fù)責(zé)退賠定金。

【律師提醒】

賣(mài)房需謹(jǐn)慎

協(xié)議重細(xì)節(jié)

    在二手房交易陷阱中，大多是買(mǎi)房人“中招”?？墒聦?shí)上，由于二手房中介交易并不是特別規(guī)范，賣(mài)房者同樣可能遇到風(fēng)險(xiǎn)。

    潘光偉提醒，首先，賣(mài)房人應(yīng)盡量選取品牌中介；其次，對(duì)合同細(xì)節(jié)要看清。因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)缺乏房屋交易經(jīng)驗(yàn)的情況，在交易過(guò)程中往往會(huì)比較注意房款、中介費(fèi)等比較大的費(fèi)用，而在一些細(xì)節(jié)問(wèn)題上則不甚關(guān)注，如果這些細(xì)節(jié)問(wèn)題在簽訂合同前就事先約定好了，就不會(huì)產(chǎn)生后遺癥。

    最后，作為賣(mài)房人，不要輕易提前交房。在交易過(guò)程中，有些購(gòu)房者可能會(huì)提出各種理由要求在辦妥過(guò)戶手續(xù)前入住。然而，即使簽了購(gòu)房合同，在過(guò)戶手續(xù)沒(méi)有辦妥之前，還是有可能產(chǎn)生一些糾紛的。如果買(mǎi)房人確實(shí)需要提前交房，雙方一定要在合同中約定清楚各自的責(zé)權(quán)利。