房地產(chǎn)下滑或成定局 學(xué)者稱政策趨定向調(diào)整

    “我對剛才任志強(qiáng)的觀點(diǎn)有一點(diǎn)懷疑。”新城控股集團(tuán)歐陽捷在昨天的一場地產(chǎn)論壇上“不留情面”，在他發(fā)言之前，任志強(qiáng)表態(tài)“樓市不會(huì)繼續(xù)下滑”后的掌聲還在擾動(dòng)。

　　“我個(gè)人覺得，房地產(chǎn)市場不會(huì)繼續(xù)下滑。前提條件是已經(jīng)出臺的政策用好、到位。如果已經(jīng)出臺的政策不用好或者不到位，那就沒準(zhǔn)了。”任志強(qiáng)認(rèn)為目前出臺的政策集中在利好因素，而政府出臺政策的初衷，也并不是為了救房地產(chǎn)，而是為了讓宏觀經(jīng)濟(jì)更加平穩(wěn)過渡。

　　當(dāng)然，支撐任志強(qiáng)“房地產(chǎn)市場不會(huì)繼續(xù)下滑”觀點(diǎn)的還有其多年重彈的“老調(diào)”：未來中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將保持穩(wěn)定增速。

　　顯然，歐陽捷對于支撐任志強(qiáng)觀點(diǎn)中“城鎮(zhèn)化增速”的論據(jù)并不認(rèn)同。“如果分析這幾年全國的城鎮(zhèn)化速度，就會(huì)發(fā)現(xiàn)全國城鎮(zhèn)化實(shí)在放緩。在需求端每年城鎮(zhèn)化增速是1個(gè)百分點(diǎn)，住房建設(shè)速度每年是5個(gè)百分點(diǎn)的增長，4個(gè)百分點(diǎn)增長靠存量人口消化，而增量人口跟不上來。這就是我們目前面臨的為什么房地產(chǎn)行業(yè)普遍供大于求的局面。”歐陽捷分析說。

　　歐陽捷還進(jìn)一步列舉數(shù)據(jù)指出，在2005年到2009年，全國住宅土地年均供應(yīng)面積是6.48萬公頃，2010年到2013年這一數(shù)字為12.23萬公頃，“幾乎翻了一番。”此外，現(xiàn)在全國在建施工面積達(dá)到65億平方米，2013年住房竣工面積為7.8億平方米，這意味著需要8年的時(shí)間才能竣工，而2000年時(shí)只需要2年多時(shí)間，而未來除了在建施工面積和大量土地儲(chǔ)備囤積，還將會(huì)有更多的新增土地供應(yīng)。

　　“目前房地產(chǎn)行業(yè)的首要工作是去庫存，否則房地產(chǎn)市場還會(huì)繼續(xù)惡化。”歐陽捷判斷，“但是在未來至少5年時(shí)間里，房地產(chǎn)投資規(guī)模和增幅還會(huì)繼續(xù)下降，新開工面積和土地購置面積也會(huì)繼續(xù)下降。這些是必然的。”

　　不過，任志強(qiáng)則認(rèn)為，在限貸政策松綁以后，市場已經(jīng)產(chǎn)生影響，比如明顯看到的是主要大城市的二手房交易開始回暖，因?yàn)檫M(jìn)行二手房交易的購房者多是改善性需求，之前被限購、限貸政策限制，政策松綁后需求也被釋放，此外，東部沿海地區(qū)的銷售也開始回升。

　　“我認(rèn)為從新政落實(shí)情況看，落實(shí)得不好的話，房地產(chǎn)市場將會(huì)是底部延長線，但是繼續(xù)向下的可能性不太大；如果落實(shí)得好，就會(huì)呈U字型逐漸開始回升。”任志強(qiáng)補(bǔ)充說，“這種回升狀態(tài)非常緩慢，因?yàn)檫€有5.7億平方米的庫存量，消化庫存至少需要9到10個(gè)月的時(shí)間。”

　　針對目前房企的庫存量及大量的土地項(xiàng)目儲(chǔ)備，歐陽捷則更加悲觀。“大量的土地儲(chǔ)備消耗了大量的財(cái)務(wù)成本，而現(xiàn)在的囤地模式不適合中國房地產(chǎn)市場。”歐陽捷在會(huì)上透露說，“在香港的資本市場，已經(jīng)不把土地儲(chǔ)備作為房地產(chǎn)企業(yè)的加分項(xiàng)。”

　　即便是來自對宏觀經(jīng)濟(jì)的觀察，與會(huì)者也同樣認(rèn)為，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)整有異于2009年，調(diào)整時(shí)間和周期將會(huì)更加漫長。

　　“盡管9月底限購限貸政策已經(jīng)退出，但是這一輪房地產(chǎn)調(diào)整我傾向性的意見是恐怕需要兩年甚至更長的時(shí)間。”清華大學(xué)教授李稻葵分析，主要原因有兩個(gè)，其一是城市居民目前的基本住房需求已經(jīng)得到滿足，僅9成家庭都擁有住房；其二，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整所面臨的金融環(huán)境有所不同，李稻葵認(rèn)為投資者或個(gè)人投資、保值增值的興奮點(diǎn)已經(jīng)從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向了金融產(chǎn)品。

　　“這一輪房地產(chǎn)調(diào)整直接影響著國家的GDP宏觀增長。我計(jì)算過一個(gè)數(shù)字，假如今年前9月房地產(chǎn)投資開發(fā)的增長速度不是12%，而是和整個(gè)固定資產(chǎn)投資的增速齊平，也就是16%的水平，那么宏觀經(jīng)濟(jì)的增長速度，將從今年一季度到三季度累計(jì)上漲0.3%，也就是從目前GDP平均增速7.4%上升到7.7%。”李稻葵測算說。

    “由于目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長的下滑壓力還是比較大的。因此，在明年甚至后年，整個(gè)貨幣政策可能都會(huì)定向調(diào)整。”李稻葵最后補(bǔ)充說，“對單個(gè)產(chǎn)業(yè)而言，包括針對房地產(chǎn)提供一定的金融支持，比如首次購房或改善性購房的貸款利率有所調(diào)整，都會(huì)是接下來政策取向。”