45家房企負債逾8600億 平均資產(chǎn)負債率75%

    截至10月27日，滬深兩市共計45家上市房企公布了第三季度業(yè)績報告。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，45家上市房企負債合計為8603.25億元，合計增加1082.87億元，同比增長幅度達14.4%。

    不過，這45家上市房企的資產(chǎn)總計為11537.79億元，增加了1461.23億元，同比增長幅度達14.5%，與負債增長水平保持一致。

    值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，2014年前三季度，這45家上市房企的平均負債率為74.56%，與去年同期其平均資產(chǎn)負債率約74.63%持平。

    多家房企負債超百億元

    根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在這45家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為12家，其中，萬科和招商地產(chǎn)負債合計超過1000億元，分別為4137.91億元、1046.76億元。

    不過，從資產(chǎn)負債率的情況來看，萬科為79.6%，招商地產(chǎn)為72.2%，而多家中小房企資產(chǎn)負債率都超過了80%的紅線。

    對此，10月26日晚間，萬科在其發(fā)布的第三季度報告中表示，公司繼續(xù)堅持現(xiàn)金為王的策略，財務(wù)、資金狀況都保持在良好狀態(tài)。截至2014年9月30日，公司持有貨幣資金人民幣487.4億元，較年初增加人民幣43.8億元。而剔除預(yù)收賬款后，公司其它負債占總資產(chǎn)的比例為41.3%，公司的凈負債率為26.2%，較年初下降4.4%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。

    對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，今年不少房企縮減了開工面積、有計劃地減少了拿地金額，在擴張步伐上整體有所收縮，所以部分房企負債水平保持與去年同期持平。不過，這并不意味著房企資金壓力會有所降低，相反，今年房價下降趨勢明顯，多數(shù)房企犧牲利潤仍無法換來預(yù)期的成交量，完成銷售目標的壓力非常大。

    此外，該人士還向記者透露，個別企業(yè)為了償還近期到期的貸款，房企高層甚至要自掏腰包為其企業(yè)輸血，卻仍無法填補債務(wù)缺口。

    為緩解資金壓力出售資產(chǎn)

    實際上，據(jù)記者了解，為了緩解資金壓力，今年以來，多家房地產(chǎn)企業(yè)選擇出售旗下項目公司股權(quán)來增加公司現(xiàn)金收入。

    10月22日晚間，卓爾發(fā)展5.86億元出售兩個附屬公司股權(quán)；9月底，美好置業(yè)因資金緊張出售舊改項目獲得38億元；此外，此前備受關(guān)注的南京下關(guān)區(qū)巨無霸地塊也正在被分割出讓；而10月17日，知名房企金地商置以1.73億美元出售了西安、沈陽兩住宅項目。

    金地商置表示，擬定于完成出售事項后，估計從第一賣方及第二賣方收到約13.1億港元的出售事項所得款項凈額(扣除有關(guān)成本及稅項后)將用于償還第一賣方及第二賣方合共約2.2億港元的未償還債務(wù)。

    當然，這僅是冰山一角。實際上，今年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購案同比大增，而且多宗交易額度都比較大。

    更為值得注意的是，個別房企甚至面臨破產(chǎn)危機。以曾經(jīng)的百強房企光耀地產(chǎn)為例，自今年6月份陷入破產(chǎn)危機后，該公司掌舵人郭耀名借貸的部分民間資金至今未還，甚至牽連到光耀地產(chǎn)控股公司*ST新都，目前*ST新都以擔保人身份已經(jīng)被法院劃撥一部分錢償還債務(wù)，甚至有可能為光耀地產(chǎn)背負還債黑鍋。

    對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在行業(yè)調(diào)整期內(nèi)，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，一旦項目銷售不暢，難以回收現(xiàn)金，無論是還債額度還是資金成本都是其巨大壓力，而割肉甩賣旗下項目公司股權(quán)是其紓解資金壓力的有力舉措，這無疑將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)并購案快速增加，也是行業(yè)加速洗牌的現(xiàn)象。

    不過，經(jīng)過一番并購調(diào)整之后，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將越來越高，強者恒強的趨勢將更加明顯，而中小企業(yè)的生存環(huán)境則備受考驗。