樓市新政效果有限：最多釋放820萬套購房需求

    樓市密集注入“強(qiáng)心針”，房企也使出十八般武藝，忙著到處找客戶。那么，市場到底還能釋放多少購買力？無論是對決策者還是房企高層，這似乎仍是一個(gè)懸念。

　　10月24日，在西南財(cái)經(jīng)大學(xué)舉行的 “經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的管理-以中國及新加坡為例”國際論壇上，中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁[微博]透露，當(dāng)前房貸新政加上公積金新政，一共最多可釋放820萬套購房需求，其中房貸新政可釋放550萬套。

　　不過，甘犁強(qiáng)調(diào)，上述結(jié)論僅是一個(gè)靜態(tài)估算，并未考慮到未來購房市場預(yù)期可能改變等因素。另從公開報(bào)道來看，多地樓市近來成交活躍，有回暖跡象，而且部分城市還推出了購房補(bǔ)貼配套政策。

　　空置房受房價(jià)下跌影響大

　　一邊是存量房空置，一邊是新房供應(yīng)高企，當(dāng)前中國樓市向何處去？

　　中國家庭金融調(diào)查報(bào)告顯示，2013年我國城鎮(zhèn)住房整體空置率為22.4%，較2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。從城市分級來看，三線城市總體空置率略高于一二線城市，其中一線城市空置率為21.2%，二線城市空置率為21.8%，三線城市空置率為23.2%。其中，一二三線城市有一個(gè)共同點(diǎn)，就是多套房家庭空置率遠(yuǎn)高于一套房家庭空置率。

　　“全國約4900萬套空置房，其中商品房空置率為26.3%，約為2700萬套，經(jīng)濟(jì)適用房空置率為23%，約為200萬套。”甘犁強(qiáng)調(diào)說，此數(shù)據(jù)也引起了地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)[微博]等行業(yè)人士的爭議和質(zhì)疑。

　　在甘犁看來，中國住房空置率之謎的關(guān)鍵在于城鎮(zhèn)化之謎，城鎮(zhèn)化除了“主動進(jìn)城”部分，還包括“被動進(jìn)城”部分，也就是當(dāng)?shù)氐木幼〉赜赊r(nóng)村變成了城鎮(zhèn)，關(guān)鍵是這部分到底有多大？“因?yàn)槌擎?zhèn)化，建了很多房子，但大量‘被進(jìn)城’的不需要房子，所以商品房是空著的，屬于錯(cuò)配現(xiàn)象。”甘犁解釋說。

　　按照上述報(bào)告的結(jié)論，當(dāng)前樓市進(jìn)入下行通道，空置房更易受到房價(jià)下跌的損失，如果房價(jià)下跌20%，28%空置房將低于購買價(jià)值。

　　新政釋放需求有限

　　9月30日，央行[微博]“新四條”出爐，其中松綁限貸成為一大亮點(diǎn)，實(shí)質(zhì)就是“認(rèn)貸不認(rèn)房”。同時(shí)，各大商業(yè)銀行可根據(jù)自身情況，調(diào)整房貸利率，下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。在刺激導(dǎo)入購房需求的同時(shí)，央行“新四條”還進(jìn)一步松綁房企的融資渠道，包括發(fā)行債券和資產(chǎn)證券化等。

　　另一方面，作為地方救市一大抓手的“公積金新政”也頻繁上陣。近日，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合出臺《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，推出職工連繳6個(gè)月可向戶籍地申請公積金房貸，住房公積金繳存要實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)等措施。

　　在上述舉措中，居民公積金貸款時(shí)，交納公積金時(shí)限從12個(gè)月壓縮為6個(gè)月，公積金貸款異地互認(rèn)將進(jìn)一步刺激外地購房需求。

　　在甘犁看來，房貸新政在短期內(nèi)可刺激550萬套購房需求提前入市，公積金異地互認(rèn)至多刺激100萬套購房需求，公積金門檻降低可釋放170萬套購房需求。

　　其中，對于房貸新政具體效果，上述家庭金融調(diào)查報(bào)告顯示，一線城市中，有房無貸并且計(jì)劃購房的家庭可實(shí)現(xiàn)的購房需求從58.7%上漲至79.9%，二線城市該比例從58.3%上漲至75.8%，三四線城市該比例從50.3%上漲至72.7%。據(jù)此推算，一線城市釋放的購房需求約50萬套，二線城市約200萬套，三四線城市約300萬套。

　　不過，甘犁強(qiáng)調(diào)，上述結(jié)論仍屬于靜態(tài)評估，并未考慮到未來購房市場的預(yù)期改變等動態(tài)因素。

　　記者注意到，近日部分城市在上述新政組合拳之外，另出奇招。比如，天津取消了對商品住房戶型設(shè)計(jì)“90平方米以下戶型占70%以上”的限制性規(guī)定，鼓勵(lì)房企設(shè)計(jì)適銷對路的產(chǎn)品。寧波近來也出臺文件，稱畢業(yè)10年內(nèi)在寧波購房的大學(xué)生買房可享受購房補(bǔ)貼、首付降低和貸款貼息等多項(xiàng)優(yōu)惠。