六成房企三季度真出貨假漲價 沖業(yè)績押寶四季度

    “除一線城市以外的限購全面放開之后，加之央行信貸政策利好，政策疊加效應將不斷增強，四季度房地產(chǎn)成交量有望企穩(wěn)回升。”一位上市房地產(chǎn)公司負責人表示，公司對未來四季度業(yè)績企穩(wěn)回升充滿信心。但正是三季度的糟糕表現(xiàn)讓眾多上市房企押寶四季度。Wind數(shù)據(jù)顯示，135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中目前已有59家公司發(fā)布三季報及業(yè)績預告，其中六成公司業(yè)績下滑。

    六成房企業(yè)績“不理想”

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，按申銀萬國行業(yè)分類，截至10月20日晚間，135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中已有59家公司發(fā)布三季報及業(yè)績預告，其中23家公司業(yè)績增長，占比38.98%。而這59家公司中有36家公司業(yè)績下滑，占比為61.02%，其中榮豐控股前三季度凈利潤驟降1398.33%，業(yè)績下滑幅度最大。

　　其中，今年1-9月，招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入總額237.53億元，較上年同期增長1.2%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤22.41億元，較上年同期下降37.85%。

　　對于多數(shù)房企業(yè)績不佳的表現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士認為，年初以來，房地產(chǎn)市場下行，不少房企迫于資金壓力，采取“以價換量”的銷售策略，侵蝕了凈利潤。

　　而平安證券發(fā)布研報則稱，房地產(chǎn)行業(yè)三季報業(yè)績整體平淡，費用率攀升吞噬凈利潤。即便如深深房A、國興地產(chǎn)等部分業(yè)績高增長房企也是主要因為基數(shù)效應。隨著下半年樓市進入觀望的深水區(qū)，開發(fā)商營銷壓力漸增，三季度開發(fā)商費用率仍將處于高位。財務成本上升明顯，預計前三季度房地產(chǎn)板塊凈利潤仍將下滑。

　　中小房企“壓力山大”

　　有專家指出，從目前公布三季報業(yè)績預告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科、保利等千億元級房企尚未公布三季報業(yè)績預告。因此，從目前數(shù)據(jù)來看，多數(shù)反映了中小房企前三季度業(yè)績變動水平。

　　“多數(shù)虧損房企都是由于項目銷售不佳造成。”某業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者直言，今年以來，房地產(chǎn)市場調(diào)整力度逐漸加大，中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素而遭到重創(chuàng)。不過，進入四季度以后，取消限購和松綁限貸等利好政策或?qū)⑵鸬揭欢ㄌ嵘山涣康淖饔?，但鑒于樓市庫存壓力過大，中小房企銷售壓力和資金壓力依舊難以緩解。

　　漲價是假走量是真

　　“事實上，房企業(yè)績的表現(xiàn)從全國統(tǒng)計數(shù)字上也有直接體現(xiàn)。”相關(guān)人士分析，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積7.71億平方米，同比下降8.6%，降幅較1-8月繼續(xù)擴大0.3個百分點；商品房銷售額4.92萬億元，同比下降10.8%，降幅與1-8月持平。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，截至2014年一季度末，我國商品住宅待售面積為3億多平方米，而2013年創(chuàng)歷史新高的銷售面積是13億平方米，按照全國平均水平計算，要消化這些庫存需要兩年。具體而言，按目前供給和銷售速度計算，本輪消化庫存的時間，不同城市的差異較大，有的不到兩年，有的“是兩年的幾倍”。

　　“雖然很多項目傳出了漲價聲音，但實際上根本不敢漲價。”某房地產(chǎn)開發(fā)商坦言，多數(shù)樓盤以漲價為噱頭施壓客戶，但面對年度銷售目標，內(nèi)心卻沒有太多底氣。

　　截至9月底，大部分地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績都與全年目標距離較大，房企前20強中僅4家前9個月銷售業(yè)績達到全年目標的70%以上，其他企業(yè)該比例普遍在60%上下。與此同時，開發(fā)貸也未見明顯松動，盡管限貸政策出現(xiàn)松綁，但要完成全年目標，多數(shù)房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大，但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以價換量”的策略。

　　秦虹提醒房地產(chǎn)企業(yè)：“實事求是的價格策略才是正確的，而不是寄托于相反的市場操縱。”