多城市地塊高溢價成交 分析稱或為樓市回暖征兆

    房地產(chǎn)市場似乎等到了復(fù)蘇的曙光。“9·30”房貸新政出臺之后，全國土地市場成交量正在不斷攀升，而判斷土地市場冷暖指標之一的溢價率，也一轉(zhuǎn)上半年多個成交地塊0溢價率的尷尬，高溢價率成為近期土地市場的熱門詞匯。

    昨天，上海、深圳、南京等一些重點城市出讓的多幅地塊均以較高的溢價率得以成交。其中，上海一宗地塊以93%的溢價率成交，深圳今年首宗住宅用地則以83.35%的溢價率成交，南京兩宗地塊以25%的總溢價率成交。

    “從整體情況而言，土地市場已經(jīng)開始有回暖的跡象。這些也是基于9·30央行政策的一種市場反應(yīng)。”中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)杜丙國表示。

    高溢價率也得益于眾多房企的參與競拍。以深圳昨日拍出的地塊為例。據(jù)悉，在拍賣前，萬科、中海、保利、佳兆業(yè)、中航、振業(yè)等多家品牌房企向龍華國土局咨詢，還有其他非品牌房企及非房地產(chǎn)企業(yè)也表示出興趣。最終，包括萬科、保利、中海、佳兆業(yè)、招商等大中型房企參與競拍。不過，該地塊最終被“黑馬”龍光地產(chǎn)旗下的金俊房地產(chǎn)以46.8億元斬獲，樓面價折合2.5萬元/平方米，溢價率83.35%。

    南京的情況不逞多讓。昨天拍賣的建鄴區(qū)河西南部地塊以及玄武區(qū)鐘靈街50號地塊，總起拍價為40.8億元，共吸引14家開發(fā)商參與競拍，并且其中一些開發(fā)商同時參與兩宗地塊的競拍。最終上海建工以31億元摘得河西地塊，五礦地產(chǎn)則以21億斬獲鐘靈街地塊。兩幅地塊的成交總價為51億元，總溢價率為25%。

    而作為樓市風(fēng)向標的北京，房企拿地的意愿更是強烈。“9·30”新政后的土地出讓，均吸引眾多房企參與競拍。例如，上周五在門頭溝永定鎮(zhèn)兩宗住宅地塊的出讓，就吸引了10多家房企參與競拍，其中一塊地遭到12家房企及聯(lián)合體爭搶，并出現(xiàn)了不多見的報價觸及上限的情況。

    “市場慢慢回暖，庫存壓力減少，類似上海、深圳等樓市活躍度高的城市將釋放積極的樓市信號，進而推動房企積極拿地，”易居研究院研究員嚴躍進說，“今年拿地的溢價情況非常積極，這和地方政府土地出讓的結(jié)構(gòu)有關(guān)。在部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓中，很多房企還是希望勒緊褲腰帶拿地，主要還是對未來增值潛力的判斷。”

    中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份截至今日，一線城市土地成交22宗，合計成交規(guī)劃建筑面積234.96萬平米。雖因受長假影響，成交面積低于9月。但成交均價則創(chuàng)造了最近半年的最高點。22宗土地成交樓面價達到9787.5元每平米，成為僅次于今年1月份的高點。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市土地市場整體成交依然活躍。今年前9個月，北上廣深四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。從9月開始，包括萬科、遠洋等企業(yè)已經(jīng)連續(xù)多次出手拿地。

    不過，“從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業(yè)將有所增加。”張大偉說。他進一步指出，“一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風(fēng)險，房企更加扎堆一線城市，這種情況下，一線城市土地市場競爭依然激烈。”

    張大偉指出，“整體市場來看，信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分企業(yè)可能進入土地市場期待抄底。部分熱點地塊，競爭將比3季度有所增加。”

    杜丙國也表示，“目前銀行首套房貸利率已經(jīng)開始走低，9折已經(jīng)逐步出現(xiàn)。而利率長期走低也是業(yè)內(nèi)的共識，因此，后期出現(xiàn)更多的利率優(yōu)惠拉動樓市回暖還是可以預(yù)見的。預(yù)計這一輪回暖需要半年的時間，明年二季度開始，土地市場也會隨著房價回暖開始更加熱銷。”