買賣二手房 小心“限制交易”這個(gè)坑

核心提示

    二手商品房買賣本來是你情我愿，買的明明是商品房，買賣雙方都很積極配合?？少I主在交了定金或首付房款后，最終還是落個(gè)竹籃打水一場空。原來賣主名下有經(jīng)濟(jì)適用房（簡稱經(jīng)適房）。今天報(bào)道的兩個(gè)真實(shí)個(gè)例，有些賣的不是經(jīng)適房，卻因經(jīng)適房而擱淺；有些買二手的經(jīng)適房，卻在過戶時(shí)卻遭遇“卡殼”?？纯此麄兊脑庥?，教你如何避免遇到類似困局。

案例1

房主被限制交易

二手房買賣“黃”了

    2013年3月19日，陳某與李某簽訂房屋買賣合同，約定以31.5萬元的價(jià)格，購買李某在朝陽路的一處商品房。隨后，陳某依約交給李某9.5萬元的定金和房款?？傻人麄兾兄薪楣巨k理過戶手續(xù)時(shí)，卻得知李某名下還有套經(jīng)適房。按照南寧市政府的規(guī)定，在該經(jīng)適房尚未辦理上市手續(xù)前，李某屬于被限制交易的群體。

    陳某想盡快有自己的房子，而李某的房子無法過戶，雙方僵持不下。今年3月，陳某一紙?jiān)V狀將李某告上了南寧市興寧區(qū)法院，要求解除合同，李某返還9.5萬元的定金及房款，并按約定支付9.5萬元的違約金。

    被索這么高的違約金，李某有點(diǎn)慌了。但李某認(rèn)為，這房子不能過戶錯(cuò)不在他。他稱自己也不知道自己在江南區(qū)的那套房產(chǎn)屬于經(jīng)適房，因?yàn)樵摲康姆慨a(chǎn)證上權(quán)屬性質(zhì)處是空白。他也不知道南寧市政府的規(guī)定，經(jīng)適房要辦理上市交易手續(xù)后，房主才能交易其他房產(chǎn)。導(dǎo)致他的房子無法過戶的，是因?yàn)槟蠈幨蟹慨a(chǎn)局的政策，而非他故意不配合。涉案的房屋他也按陳某的要求，實(shí)際交付給了陳某，陳某應(yīng)該沒有任何損失，9.5萬的違約金太高了。

    對(duì)李某的說法，法院認(rèn)為，我國的經(jīng)濟(jì)適用住房必須是符合一定的條件，并辦理了相關(guān)手續(xù)之后方能購買，由此可以推知，李某理應(yīng)知曉其名下確有一套經(jīng)適房的事實(shí)。這一事實(shí)，直接導(dǎo)致的后果是該案的房屋買賣合同實(shí)際履行困難，至今尚無法辦理房屋過戶登記手續(xù)。

    法院還認(rèn)為，從李某積極配合辦理過戶手續(xù)看，李某確實(shí)有賣房的誠意。但是，從陳某交出房款已經(jīng)過去一年多，訟爭房屋過戶受限制的因素仍未解除，且解除限制的時(shí)間亦具有不確定性。由此，法院判定解除雙方的房屋買賣合同，9.5萬定金和房款應(yīng)予以返還。至于違約金，李某并無違約的故意，法院酌定李某支付5000元違約金。

案例2

騙購經(jīng)適房致交易擱淺

賣主被判雙倍返定金

    “我看了他的房產(chǎn)證和土地證，知道他賣的是經(jīng)適房。我交了2萬定金后還去查了檔案，沒想到還是出事了。”提起兩年前自己的買房經(jīng)歷，家住玉林市的阿玉（化名）苦不堪言。

    阿玉說，2012年8月，她是通過中介公司看中了付某在南寧市安居小區(qū)的一套房子。房子是付某1997年購買的，屬于經(jīng)適房。雖然房子舊了，但價(jià)格比較實(shí)惠，總價(jià)31.5萬元。付某還拿出了房產(chǎn)證和土地證，已經(jīng)符合南寧市經(jīng)適房上市交易的相關(guān)規(guī)定。她和愛人商量后決定購買。在簽好合同后，她先付了2萬元定金。隨后，她又按照約定，交納了土地使用權(quán)出讓金、契稅、個(gè)人所得稅等各種費(fèi)用。辦完這些手續(xù)，阿玉與中介公司去辦理過戶手續(xù)時(shí)，卻被房產(chǎn)部門告知，因付某申請(qǐng)?jiān)摲课輹r(shí)提供虛假身份證明，該房屋將被政府回購，無法交易過戶。

    阿玉這下傻眼的，這意味著她支付的2萬元定金，以及1.8萬多元的各種稅費(fèi)都打了水漂。阿玉找付某協(xié)商，付某卻表示不能過戶過錯(cuò)不在他，不肯退還定金。無奈之下，2013年5月，阿玉夫婦將付某告上南寧市江南區(qū)法院。阿玉夫婦認(rèn)為，付某屬于違約，要求付某雙方返還定金4萬元，并支付她各項(xiàng)開支1.8萬多元。

    對(duì)此，付某說，房屋不能過戶是因?yàn)榭陀^因素導(dǎo)致。房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為他購買該房時(shí)存在身份問題不給予過戶，他早于1997年購買該房，至今居住長達(dá)18年，從未有其他第三方對(duì)該房提出權(quán)屬異議。他在簽訂買賣合約時(shí)，有充足理由認(rèn)為該房屋過戶不存在任何障礙。他沒有惡意拒絕過戶的情形。至于他購買該房是否存在違規(guī)行為、政府是否回購，至今沒有任何的處理意見。因此，他沒有違約。而阿玉交納的稅費(fèi)僅有1000多元不能退費(fèi)，其他均可以辦理退費(fèi)，他也愿意配合，所以阿玉的損失沒那么大。

    法院在調(diào)查后證實(shí)，付某在申購該經(jīng)適房時(shí)，申報(bào)年齡與實(shí)際年齡不一致，構(gòu)成騙購事實(shí)。南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理中心對(duì)其處理如下：由市住房保障和房產(chǎn)管理局收回該套住房，并按原購房價(jià)格將原售房款項(xiàng)等額退給購房人。

    由此，法院認(rèn)為，付某所有的房屋因購買時(shí)所提供的資料不實(shí)，導(dǎo)致無法過戶，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。因付某的根本違約行為，導(dǎo)致阿玉購房的目的落空，阿玉要求雙倍返還定金，于法有據(jù)，法院予以支持。因雙倍返還定金已經(jīng)足以彌補(bǔ)阿玉的損失，對(duì)阿玉賠償損失的請(qǐng)求，法院予以駁回。雖然贏了官司，但耗時(shí)兩年，讓阿玉夫婦感覺疲憊不堪。

提醒

名下有經(jīng)適房

屬限制交易群體

    據(jù)了解，經(jīng)適房是國家針對(duì)中低收入群體的政策性福利房，從一推出，制度上就有一定的條件限制。但過去由于房屋登記信息沒有聯(lián)網(wǎng)，確實(shí)存在買房人名下有商品房或其他福利房，卻又購買了經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象。南寧市興寧區(qū)法院民一庭副庭長劉孫麗告訴記者，未來不符合條件者，又購買經(jīng)適房的現(xiàn)象在南寧將會(huì)越來越少。因?yàn)槟壳澳蠈幨蟹课莸怯浶畔⒁呀?jīng)聯(lián)網(wǎng)，有關(guān)部門也在逐步清理回購這些不符合條件的經(jīng)適房。

    如果購買了經(jīng)適房者，先買了經(jīng)適房，后因條件好轉(zhuǎn)又買了商品房。只要該商品房沒啥問題，是不是買房人就大可以放心去購買這類二手房？劉法官表示，雖然這類群體不能算是欺瞞購買了經(jīng)適房，但南寧市對(duì)名下既有商品房，又有經(jīng)適房者，交易有限制性規(guī)定。按照《南寧市政府關(guān)于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知》（南府發(fā)[2010]66號(hào)）第9條規(guī)定：“在未退出經(jīng)濟(jì)適用住房或補(bǔ)繳相關(guān)差價(jià)取得完全產(chǎn)權(quán)以前，市住房保障部門應(yīng)當(dāng)將購房人納入限制辦理房屋登記信息系統(tǒng)，限制其辦理其他住房的房屋權(quán)屬登記”。這也意味著，名下有經(jīng)適房者，必須在辦理了退出自己的經(jīng)適房，或者按規(guī)定，補(bǔ)繳差價(jià)辦理全產(chǎn)權(quán)手續(xù)后，才能出售自己名下的其他房產(chǎn)。

    作為買房人，該如何避免遭遇類似糾紛？劉法官建議，在買房前，買房人除了審查賣房人所賣房屋的產(chǎn)權(quán)證等書面證件外，可以自己或者委托中介公司幫忙，到房產(chǎn)部門查詢賣房人名下的房屋登記情況。了解相關(guān)政策，以及所售房屋是否屬于被限制交易的房產(chǎn)。了解清楚后，再?zèng)Q定是否購買該房產(chǎn)。

    公益律師潘光偉同樣建議購房者，在簽買賣合同之前，就要與賣房人去房產(chǎn)局查詢賣房人名下房產(chǎn)信息，包括交易房屋產(chǎn)權(quán)有沒有抵押、查封、拆遷等限制權(quán)利。同時(shí)，買賣合同要約定相關(guān)細(xì)節(jié)，如付款時(shí)間、交房時(shí)間、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等。建議買房人在過戶之前不要支付過多房款給賣房人，以避免遭遇陷阱時(shí)，損失更大。