樓市調(diào)控“向后轉(zhuǎn)”：央行把決定權(quán)交給地方

    央行在國(guó)慶長(zhǎng)假前一天，發(fā)布放松樓市“限貸”政策。這份全稱為《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（下稱《通知》）的文件，雖寥寥數(shù)語(yǔ)，但石破天驚，“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。”

　　央行出臺(tái)政策前的數(shù)月，此前實(shí)行限購(gòu)的46個(gè)城市中，僅剩北、上、廣、深依然“守身如玉”，其余42城均取消限購(gòu)，但效果式微。經(jīng)過(guò)10多年大跨步發(fā)展，如今的樓市早已不再“單純”。老百姓盯著房?jī)r(jià)看？開(kāi)發(fā)商盯著成交量看？地方政府盯著財(cái)政收入看？商業(yè)銀行盯著財(cái)報(bào)看？

　　樓市各利益主體各有各的難處，各有各的小九九，單靠行政手段的簡(jiǎn)單、粗暴的收放，很難實(shí)現(xiàn)樓市的動(dòng)態(tài)平衡。

　　對(duì)于此次央行出手，市場(chǎng)認(rèn)為，“監(jiān)管部門(mén)終于‘實(shí)質(zhì)性’救市”。從當(dāng)前樓市看，此說(shuō)法固然有理。但是，更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，此次央行的舉動(dòng)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控生態(tài)正在重構(gòu)。

　　央行放權(quán)，希望市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”發(fā)揮調(diào)控作用，但地方政府手握公積金生殺大權(quán)，“看得見(jiàn)的手”在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)還不可能消弭于無(wú)形。商業(yè)銀行在兩只手之間，何去何從是關(guān)鍵。

　　樓市表層問(wèn)題

　　自從4月28日廣西南寧限購(gòu)放開(kāi)，打響房地產(chǎn)“救市第一槍”后，杭州、紹興等地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，降低二套房首付比例、房貸利率更多優(yōu)惠，施壓銀行放松房地產(chǎn)貸款政策。截至目前，46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北、上、廣、深四個(gè)一線城市尚在執(zhí)行限購(gòu)。

　　這一輪地方政府放松限購(gòu)，高層雖然始終未作任何官方回應(yīng)，但“去行政化”跡象明顯。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題已經(jīng)從過(guò)去的總量問(wèn)題，演變到當(dāng)前的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，未來(lái)將會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律出臺(tái)調(diào)整措施，去行政化將是大方向。

　　《人民日?qǐng)?bào)》稱，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“去行政化”的前提下，一線城市限購(gòu)政策短期內(nèi)雖不會(huì)取消，但退出只是時(shí)間問(wèn)題。

　　但“限購(gòu)”行政手段的退出并未帶來(lái)樓市的回暖，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)水平顯示，8月全國(guó)70個(gè)大中城市中，除廈門(mén)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、溫州房?jī)r(jià)環(huán)比持平以外，其他68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍在下滑。而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約，環(huán)比8月基本持平。

　　從９月成交量也能看出端倪。正如瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤分析，“雖然絕大部分城市的限購(gòu)已經(jīng)放開(kāi)，但‘金九’期間房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)低迷。搜房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，41個(gè)城市的成交量同比繼續(xù)下跌20%。鑒于成交低迷、庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商建設(shè)活動(dòng)可能保持謹(jǐn)慎。再加上不利的基數(shù)效應(yīng)，9月新開(kāi)工可能重現(xiàn)同比下跌，房地產(chǎn)投資可能也進(jìn)一步放緩。”

　　市場(chǎng)認(rèn)為，樓市“緊箍咒”并非“限購(gòu)”，而是“限貸”，畢竟市場(chǎng)資金流動(dòng)性才是中國(guó)樓市的決定因素。原住建部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，地方政府松綁限購(gòu)，是對(duì)存在缺陷的原有政策進(jìn)行調(diào)整，“真正影響房地產(chǎn)的是限貸，并非限購(gòu)”。

　　首套房新解釋

　　“限貸”會(huì)取消嗎？何時(shí)取消？國(guó)慶假期前一天，市場(chǎng)等來(lái)了答案。

　　央行《通知》最重要精神是對(duì)二套房貸款的政策定位，從“只要第二次買(mǎi)，就一概算二套房”變成了“只要還清第一套房的貸款，第二套房也算首套房”。

　　2011年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“1號(hào)文”明確提出，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而按此次《通知》，二套房可以享受首套房貸款政策，那就是：首付比例為不低于30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　對(duì)取消“限購(gòu)”，央行不僅繼續(xù)默認(rèn)，而且放權(quán)給了地方銀行。文件稱，“在已取消或未實(shí)施‘限購(gòu)’措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”

　　以北京地區(qū)為例，此前，北京地區(qū)一直是按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，即是否是首套房，要看家庭名下是否有房產(chǎn)，是否有過(guò)房貸記錄，兩個(gè)條件有其中任何一項(xiàng)即不能算作首套房。

　　在北京某美國(guó)上市科技公司任中層管理的陳孟輝，在剛過(guò)去的國(guó)慶假期完婚。他告訴《國(guó)際金融報(bào)》記者，此前自己與女友一直沒(méi)有辦理結(jié)婚手續(xù)，就因?yàn)橄脍s在結(jié)婚前，湊齊第二套房的首付款，買(mǎi)下兩套房后再結(jié)婚。若結(jié)婚后再買(mǎi)房，按照之前的政策，二套房的首付比例要提高到70%，而且貸款利率也要上浮到基準(zhǔn)利率的1.1倍。“如果新政早點(diǎn)公布，也許我就早點(diǎn)結(jié)婚了。”陳孟輝說(shuō)。

　　市場(chǎng)分析稱，新規(guī)意味著無(wú)論名下有幾套房，只要把貸款結(jié)清了，都可以按照首套房來(lái)認(rèn)定，因此該政策爭(zhēng)議較大。經(jīng)濟(jì)評(píng)論員余豐慧也認(rèn)為，央行和銀監(jiān)會(huì)新政放水房地產(chǎn)貸款的尺度，大大超出此前市場(chǎng)預(yù)期，甚至放任了投機(jī)性需求。

　　央行調(diào)控雄心

　　盡管市場(chǎng)目前主要將央行樓市新政理解為放開(kāi)限貸，但其實(shí)除了放開(kāi)“限貸”，央行此次文件中的另外兩項(xiàng)重要內(nèi)容，卻更表明央行對(duì)未來(lái)樓市的調(diào)控方向——央行正學(xué)習(xí)美聯(lián)儲(chǔ)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈風(fēng)格。央行不僅把多項(xiàng)權(quán)力下放給了金融機(jī)構(gòu)，還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用多種金融手段，增強(qiáng)貸款發(fā)放能力。

　　文件顯示，為了增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。”尤其需要注意的是，其中的MBS是美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松購(gòu)買(mǎi)的主要證券。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說(shuō)，“中國(guó)住房抵押貸款支持證券還處在起步階段，2005年開(kāi)始資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點(diǎn)，2007年因美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)而暫停發(fā)售，今年7月又重新推出。通過(guò)鼓勵(lì)開(kāi)展住房抵押貸款支持證券的業(yè)務(wù)創(chuàng)新，可以盤(pán)活銀行存量信貸資產(chǎn)，有助于加大銀行個(gè)人房貸支持能力，擴(kuò)大房貸投放額度。”

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，央行也鼓勵(lì)，融資渠道也不應(yīng)僅局限于商業(yè)銀行貸款。“繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求：擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。”其中，REITs是美國(guó)金融市場(chǎng)的重要組成部分。

　　也就是說(shuō)，央行要“救市”，但方式已不同以往，而是更多為市場(chǎng)提供平臺(tái)，讓市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝說(shuō)，“未來(lái)地產(chǎn)資金維系可能越來(lái)越倚重于類美國(guó)‘兩房’的機(jī)制，然后央行或影子央行來(lái)購(gòu)買(mǎi)MBS的債券。”

　　商業(yè)銀行的難

　　央行放松樓市信貸的底氣，或許來(lái)自即使央行放松限制，商業(yè)銀行也不樂(lè)意大量放貸樓市——至少利率很難降低的預(yù)見(jiàn)。劉煜輝說(shuō)，“現(xiàn)在央行松了房貸限制，銀行也未見(jiàn)得愿意貸。”中國(guó)銀行一位個(gè)貸客戶經(jīng)理說(shuō)，由于現(xiàn)在吸儲(chǔ)的資金成本太高，銀行本身沒(méi)有動(dòng)力做房貸，過(guò)去幾年七折放出去的貸款目前均處于虧損狀態(tài)，八五折也只能保本，“由于之前的貸款利息較低，銀行發(fā)放房貸的平均收益率約為6.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于銀行總資產(chǎn)的收益率，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，房貸或許就是一門(mén)不劃算的生意。”

　　而地方商業(yè)銀行的憂慮，讓“放松限貸”實(shí)際上“限制難松”。記者了解到，10月13日下午，央行上海分行召集18家銀行，傳達(dá)關(guān)于9月30日央行房產(chǎn)新政的通氣會(huì)，上海新政執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，是已有一套還清貸款后新增一套算首套，是有附加條件的：新增的一套必須是上海普通住宅(總價(jià)內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬(wàn)元，內(nèi)外環(huán)間200萬(wàn)元，外環(huán)以外160萬(wàn)元)。而對(duì)于利率，各家銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)利率，至多九五折。

　　某參與該會(huì)議的銀行內(nèi)部人士表示，會(huì)上央行上?？偛棵鞔_，擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)購(gòu)房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執(zhí)行首套房貸款政策。

　　對(duì)于“普通商品住房”，由于由各地方政府制定，因此各個(gè)地方有著不同的標(biāo)準(zhǔn)。如上海普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)是在2012年3月1日起執(zhí)行的，當(dāng)時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)為：第一，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；第二，單套建筑面積在140平方米以下；第三，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于330萬(wàn)元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線以外的低于160萬(wàn)元/套。

　　北京則剛剛從10月8日起執(zhí)行最新的普通商品房標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)39600元/平方米或總價(jià)468萬(wàn)元；五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價(jià)374.4萬(wàn)元；六環(huán)外23760元/平方米或總價(jià)280.8萬(wàn)元。

　　而九五折的貸款利率，減少了投機(jī)性買(mǎi)房需求膨脹，因?yàn)槠渥尦齽傂孕枨笾獾馁I(mǎi)方失去很大的套利空間。記者從多家地產(chǎn)中介公司了解到，當(dāng)上海地方限制利率水平的消息傳出后，賣(mài)家立刻又大幅降低了出售價(jià)格。“利率如果沒(méi)什么變化，房子炒不起來(lái)。”工作人員說(shuō)。

　　央行新政發(fā)布后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發(fā)布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長(zhǎng)。10月的前13天已比9月同期增長(zhǎng)一成多，其中中高端和改善需求房的增長(zhǎng)特別迅速。

　　但九五折的折扣，加上二套房的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，或許讓市場(chǎng)經(jīng)歷回落。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，目前上海新房市場(chǎng)的普通住宅只占總量的不足5%，隨著上海房貸新政的落地，未來(lái)市場(chǎng)將經(jīng)歷一段時(shí)間的成交回落。

　　地方政府想轍

　　央行把決定權(quán)交給地方商業(yè)銀行，實(shí)質(zhì)上也是放權(quán)給了地方政府，因?yàn)楣e金也是調(diào)控工具之一。

　　商業(yè)銀行“救市”不積極，地方政府可以以公積金“相逼”。由于吸收存款越來(lái)越難，而公積金是商業(yè)銀行以低成本吸存的重要來(lái)源，地方政府就以此為條件對(duì)銀行貸款提出要求。例如，深圳某商業(yè)銀行客戶經(jīng)理透露，2014年5月之前的一段時(shí)間，該行曾暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款，但深圳市相關(guān)政府部門(mén)提出要求，該行若不恢復(fù)貸款，就取消其公積金匯繳銀行資格，無(wú)奈之下，該行只好選擇推出商業(yè)和公積金組合貸款可享九八折的業(yè)務(wù)。

　　通過(guò)調(diào)用公積金，武漢把二套房的首付比例降至三成。10月14日，武漢住房公積金管理中心對(duì)外發(fā)布通知稱，即日起，第二套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為房屋總價(jià)的30%，不再硬性要求達(dá)到房屋總價(jià)的60%。但公積金貸款房屋套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、二套房貸款利率等則仍按原政策執(zhí)行。這意味著：首套住房還清貸款后辦理二套房貸款，無(wú)論商貸、公貸，首付款比例均統(tǒng)一為房屋總價(jià)的三成。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款二套房首付比例下調(diào)，對(duì)于首次改善需求是利好，或會(huì)刺激這類購(gòu)房群體入市。但從貸款比例來(lái)看，最高不得超過(guò)房屋總價(jià)的40%，大多數(shù)購(gòu)房者將選擇組合貸款，即首付三成、商業(yè)貸款三成、公積金貸款四成。這是公積金在優(yōu)先用于首套房置業(yè)的前提下，減少二套房置業(yè)的還貸壓力。

　　實(shí)際上，公積金貸款買(mǎi)房的新政，也被認(rèn)為是中央救市的表現(xiàn)之一。10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。新政策主要包括，職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，就可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，貸款對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。

　　“從此次住房公積金新政再加上之前的房貸新政，可以看出決策層希望更多自住型、改善型購(gòu)房者入市的迫切心情。一方面希望引導(dǎo)這些剛需入市減緩房?jī)r(jià)下跌速度，避免發(fā)生金融危機(jī)，另一方面樓市剛需與投機(jī)性需求相比，不易發(fā)生大面積斷供現(xiàn)象，保證了銀行房貸資金的安全。”

　　樓市再無(wú)高潮？

　　限購(gòu)取消了，限貸政策松綁了，房市會(huì)再現(xiàn)盛況嗎？房?jī)r(jià)會(huì)反彈嗎？

　　瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤分析，“短期內(nèi)，放松限貸應(yīng)會(huì)多少有助于提振市場(chǎng)情緒、助推房地產(chǎn)銷(xiāo)售，從而在一定程度上改善開(kāi)發(fā)商和地方政府的財(cái)務(wù)狀況。但政策放松無(wú)法扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)部門(mén)的結(jié)構(gòu)性下滑，因此不可能使房地產(chǎn)活動(dòng)顯著反彈。”

　　中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁表示，央行房貸新政策在短期將刺激大約550萬(wàn)套住房需求提前釋放，但這對(duì)于城鎮(zhèn)現(xiàn)有約5000萬(wàn)套空置房和約400萬(wàn)套待售房來(lái)說(shuō)，仍屬杯水車(chē)薪，“此次央行房貸放松有利釋放部分改善性需求和交易量的復(fù)蘇，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，緩解開(kāi)發(fā)商資金資金壓力，但銀行執(zhí)行意愿和力度都有待觀察。”

　　國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜更加直白地指出央行新政只是“暫時(shí)安慰”。“9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)的聯(lián)合《通知》只是房地產(chǎn)商的安慰劑，比這種政策安慰劑更能殘酷預(yù)見(jiàn)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格形勢(shì)的，應(yīng)該是殘酷的城市人口數(shù)據(jù)和庫(kù)存數(shù)據(jù)。”根據(jù)10月13日房地產(chǎn)研究院的最新數(shù)據(jù)，9月樓市的庫(kù)存量達(dá)到5年最高值。“庫(kù)存量居高不下，房?jī)r(jià)難以上漲。”另有媒體報(bào)道，許多三四線城市消化現(xiàn)有庫(kù)存量，至少需要數(shù)月時(shí)間。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，就全國(guó)而言，年底可能看不到房?jī)r(jià)全面的反彈。“信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會(huì)不會(huì)超過(guò)庫(kù)存的增幅。假如庫(kù)存回落了，則有利于房?jī)r(jià)慢慢止跌反彈。一線城市和少數(shù)二線城市的庫(kù)存量并不是特別高，去化周期也不是特別長(zhǎng)，一旦需求開(kāi)始釋放，政策利好出來(lái)之后，年底有可能房?jī)r(jià)開(kāi)始止跌反彈。但是對(duì)于大多數(shù)的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈。”

　　汪濤預(yù)計(jì)，“‘金九銀十’之后，房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，從而給內(nèi)需、乃至其他行業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)帶來(lái)越來(lái)越大的拖累。預(yù)計(jì)未來(lái)一個(gè)季度寬松措施將加快推出”，下一步央行將繼續(xù)“救市”，“政策選項(xiàng)包括：降低首套房貸首付比例、加快上馬一批重大基建項(xiàng)目、加快推進(jìn)有利于釋放增長(zhǎng)動(dòng)能的改革等。”