央行新政后樓市托底進(jìn)行時(shí)：從降溫轉(zhuǎn)向升溫

    6月全國(guó)陸續(xù)退出限購(gòu)后,進(jìn)入10月份樓市頹勢(shì)依然未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。10月10日,IMF發(fā)布了亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)展望更新報(bào)告,將中國(guó)GDP增長(zhǎng)預(yù)期由原來(lái)的7.6%下調(diào)至7.4%。當(dāng)下作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣已經(jīng)深度影響到了GDP增速的預(yù)判。連續(xù)三個(gè)季度的市場(chǎng)下行,讓決策層打破了之前的沉默,作出實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

    先是在“十一”長(zhǎng)假之前的最后一天,央行突然重磅出臺(tái)了房貸新政。緊接著,“十一”結(jié)束后的第二周,住建部等三部門(mén)又聯(lián)合出臺(tái)了公積金貸款新政。至此,提振樓市的意圖已經(jīng)十分明顯。

    “這不是救市,而是令房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài)。”長(zhǎng)期參與政策咨詢、制定的中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。“本輪樓市調(diào)控政策有四個(gè)特點(diǎn):一是去行政化,如取消限購(gòu)、限貸,更多用市場(chǎng)辦法調(diào)控;二是由給樓市降溫變?yōu)樯郎?三是由自上而下的調(diào)控變?yōu)樽韵露系牟顒e化調(diào)控;四是改變過(guò)去單純的調(diào)控,加入改革和創(chuàng)新,如央行鼓勵(lì)銀行發(fā)行MBS、支持地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展REITs試點(diǎn)等行動(dòng)。”顧云昌稱。

    新政效應(yīng)延后

    9月30日房貸新政公布后幾天內(nèi),各商業(yè)銀行及股份制銀行的信貸新政紛紛落地。

    “北京這邊,首套房貸款還清后再買(mǎi)2套算首套,首付30%,貸款利率為基準(zhǔn)利率。”中國(guó)建設(shè)銀行北京分行住房金融與個(gè)人信貸部人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,明年貸款利率可能會(huì)好一點(diǎn)。

    據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解,中國(guó)銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等,均稱已出臺(tái)具體措施并已按照新的房貸政策開(kāi)始執(zhí)行。但幾乎都是由總行出臺(tái)指導(dǎo)性文件,而各地分行則可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r具體執(zhí)行差別化的房貸政策。

    不過(guò),首套房貸利率優(yōu)惠幅度則很難擴(kuò)大。

 “首套房貸利率最低的是農(nóng)村商業(yè)銀行,八五折,但是條件很苛刻,要求房子比較新,1998年以后的房子且客戶資質(zhì)好等。大部分銀行首套房貸利率都是九五折、九折。目前我們二手房交易已經(jīng)在按新的房貸政策在做業(yè)務(wù)。”某大型房產(chǎn)中介人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

    對(duì)此,交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,央行所說(shuō)的七折利率是下限,至于各銀行怎么定價(jià),要按照市場(chǎng)合理成本來(lái)確定。在這些成本中,一是要考慮負(fù)債成本,商業(yè)銀行負(fù)債成本近年來(lái)上升得很快,與5年前根本不同;二是營(yíng)運(yùn)成本,包括員工工資等;三是風(fēng)險(xiǎn)成本,要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)撥備;四是營(yíng)業(yè)成本,不管盈利與否,銀行都要繳納這部分費(fèi)用。

    “綜合這幾項(xiàng)成本來(lái)算,貸款低于九折利率,商業(yè)銀行基本就不賺錢(qián)了,利率九折到九五折,這個(gè)貸款業(yè)務(wù)還能做。”連平指出。

    就在業(yè)內(nèi)人士探討房貸松綁的落地情況和實(shí)際效用之際,公積金貸款新政也協(xié)同推出。

    10月13日,住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,由原來(lái)須連續(xù)繳存12個(gè)月公積金的貸款申請(qǐng)條件放寬到6個(gè)月,取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等四項(xiàng)收費(fèi),實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

    “公積金實(shí)現(xiàn)異地互用,在技術(shù)上基本沒(méi)有障礙。”賽普咨詢戰(zhàn)略事業(yè)部副總經(jīng)理李春亮在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示,難度在于公積金的管理方式,“公積金的屬地管理決定各個(gè)主體利益的協(xié)調(diào)和分配。各地的存繳基數(shù)不一致,整體資金池不一致,貸款發(fā)放上限不一致,這些問(wèn)題都會(huì)對(duì)政策的落地有影響”。在他看來(lái),新政效應(yīng)的顯現(xiàn)尚需時(shí)日。