開(kāi)發(fā)商無(wú)"內(nèi)憂外患" 膠著期有"資本"堅(jiān)挺房?jī)r(jià)

     久違的樓盤(pán)打折又出現(xiàn)了。忙于看房的上海白領(lǐng)葉莉最近有了驚奇的發(fā)現(xiàn)：浦東周康地區(qū)8月底推出的一高層房源，最近兩個(gè)周末都有九五折優(yōu)惠。此外，某知名房企在寶山顧村板塊新推出一批均價(jià)為1.1萬(wàn)元/平方米的房源，在不久前的教師節(jié)期間，搞過(guò)最高4萬(wàn)元的減價(jià)優(yōu)惠。

    正如葉莉觀察到的，近期部分一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫態(tài)勢(shì)。但是，樓市遠(yuǎn)未到“拐點(diǎn)”時(shí)，市場(chǎng)各方的博弈仍將繼續(xù)。

    理性看待降溫跡象

    繼一段時(shí)間的高速增長(zhǎng)后，部分一線城市樓市有所降溫。易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月7日至13日，上海新建商品住宅成交均價(jià)為15353元/平方米，較前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)四周回落。9月14日至20日，上海商品住宅均價(jià)有1.42%的微升，但成交量?jī)H為31.26萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑4.22%。

    實(shí)際上，樓市的降溫是市場(chǎng)自行調(diào)整后的必然結(jié)果。梳理近6個(gè)月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)一線城市樓市降溫的“路線圖”。今年3月起上海商品住宅成交量逐月快速上漲，至6月達(dá)到219萬(wàn)平方米的高點(diǎn)，隨后環(huán)比便出現(xiàn)下跌。8月，上海商品住宅供應(yīng)量雖達(dá)145萬(wàn)平方米，為今年以來(lái)的最高，但成交量?jī)H為166萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌14.5%。進(jìn)入9月，成交量依然繼續(xù)萎縮。廣州的情況也是類似，月成交量自今年5月達(dá)到141萬(wàn)平方米的高點(diǎn)之后，便逐月下跌；8月的成交量?jī)H為61萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌15.7%。

    樓市波動(dòng)難言拐點(diǎn)

    據(jù)分析，今年以來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲與投資需求助推密切相關(guān)，比如上海豪宅8月的單月成交量就超過(guò)上半年總和，由此樓市均價(jià)一度逼近2萬(wàn)元/平方米。而在房?jī)r(jià)高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現(xiàn)。隨著高檔住宅、豪宅成交的減量，住房均價(jià)回落本是意料之中。

    由于這種波動(dòng)是市場(chǎng)規(guī)律主導(dǎo)下十分正常的現(xiàn)象，就此判斷樓市拐點(diǎn)明顯依據(jù)不足。首先，部分一線城市的降溫跡象仍屬局部，更多城市樓市依然在升溫。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一日前公開(kāi)表示，對(duì)全國(guó)來(lái)說(shuō)，很多房地產(chǎn)指標(biāo)都是在上升，“即使完成土地的開(kāi)發(fā)面積、新開(kāi)工面積在下降，但是環(huán)比在上升，企業(yè)投資資金在上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例也在上升”，“千萬(wàn)不要因?yàn)橐痪€城市銷售量的下滑就說(shuō)是拐點(diǎn)”。

    其次，不可過(guò)度解讀個(gè)別樓盤(pán)的打折現(xiàn)象。在房?jī)r(jià)“高臺(tái)”之上偶爾的降價(jià)，或許只是開(kāi)發(fā)商玩的小小噱頭而已，其影響幾乎可以忽略不計(jì)。

    還有，通過(guò)今年以來(lái)火爆的銷售，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)回籠了巨量的資金，賺得盆滿缽滿。特別是，對(duì)上市的房企來(lái)說(shuō)，還已通過(guò)定向增發(fā)等手段從股市募得巨額資金；對(duì)于國(guó)企尤其是央企而言，在流動(dòng)性保持寬松的環(huán)境下，獲取銀行信貸更加輕而易舉，更加“不差錢(qián)”。某開(kāi)發(fā)企業(yè)投資部的經(jīng)理日前告訴記者，按目前公司的狀態(tài)，即使接下來(lái)什么都不做，“撐一年都沒(méi)問(wèn)題”。因此，開(kāi)發(fā)商既無(wú)“內(nèi)憂”，又無(wú)“外患”，在與購(gòu)房者的博弈中，已經(jīng)重掌主動(dòng)權(quán)，更無(wú)崩盤(pán)之虞。

    此外，還應(yīng)該看到，在樓市相對(duì)平淡的同時(shí)，一線城市土地市場(chǎng)依然十分活躍。9月10日，上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)長(zhǎng)風(fēng)6B(B6)、7C兩幅地塊被中海地產(chǎn)出價(jià)70.06億元摘得，一舉超越此前的北京廣渠路15號(hào)地塊和上海青浦區(qū)趙巷地塊兩幅天價(jià)地王，成為今年“地王競(jìng)賽”中新的領(lǐng)跑者。上述長(zhǎng)風(fēng)地塊的樓面地價(jià)已高達(dá)22409元/平方米。廈門(mén)恒興置業(yè)近期出價(jià)10.47億元拿下廈門(mén)思明區(qū)一幅地塊，樓面地價(jià)為30940元/平方米，成為當(dāng)?shù)刈钯F的地塊。如此高的土地價(jià)格之上，房?jī)r(jià)將高到何種程度？業(yè)內(nèi)人士估算，以每平方米22000多元的樓面地價(jià)為例，加上建安成本、銷售成本、各種稅費(fèi)，房?jī)r(jià)當(dāng)在5萬(wàn)元/平方米以上才有明顯的利潤(rùn)可圖。也就是說(shuō)，地王如果開(kāi)工建設(shè)，造就的將是一批批天價(jià)的豪宅?？梢灶A(yù)計(jì)，如果放任不管，一波波房?jī)r(jià)的“漲潮”已是蓄勢(shì)待發(fā)，談何拐點(diǎn)！

    樓市結(jié)構(gòu)加速分化

    對(duì)于剛性及改善性需求來(lái)說(shuō)，最新的市場(chǎng)價(jià)格決定著購(gòu)房者是否會(huì)出手；而對(duì)投資性需求來(lái)講，重要的不是眼前房?jī)r(jià)是高是低，而是將來(lái)有無(wú)繼續(xù)上漲、實(shí)現(xiàn)升值的空間。上述樓市與地市、剛性需求與投資需求迥然不同的態(tài)勢(shì)，反映出這樣一個(gè)客觀事實(shí)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)正加速分化，各類需求本身及其對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期差異十分明顯，正如各階層的收入高低也懸殊一樣。這對(duì)于政府調(diào)控的精細(xì)化水平提出了更高考驗(yàn)。

    正如國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長(zhǎng)夏斌在署名文章中認(rèn)為，調(diào)控房市，首先必須基本保障每個(gè)公民有最起碼的居住權(quán)，需要對(duì)一部分收入水平較低的家庭，以非市場(chǎng)化的廉租房形式予以保障；而面對(duì)改善性住房及其他房?jī)r(jià)的下跌，也不必驚慌失措，應(yīng)盡量由市場(chǎng)規(guī)律發(fā)生作用。