房貸利率七折落實(shí)難 開發(fā)貸并無松動(dòng)

    家住上海浦東新區(qū)的李先生，因?yàn)楹⒆用髂晟闲W(xué)，想要再買一套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在自住的一套房子是6年前買的，銀行房貸已經(jīng)還清。對于新買的學(xué)區(qū)房，到銀行申請貸款時(shí)是按二套房還是首套房來執(zhí)行？正當(dāng)李先生感到困惑的時(shí)候，利好消息傳來。

　　“十一”長假前，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（簡稱《通知》），明確表示對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執(zhí)行。同時(shí)，房貸新政強(qiáng)調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30％，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　相比較限購放松而言，限貸的放松一直被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場回暖的有效因素。從目前來看，央行及銀監(jiān)會放松限貸，對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期起到了明顯的積極作用。但是從銀行的角度來說，真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。

　　利率七折難實(shí)現(xiàn)

　　10月13日，央行上海分行召集18家銀行召開新政執(zhí)行的通氣會。上海房貸新政關(guān)于首套房的認(rèn)定有附加條件，較之前市場預(yù)期更為嚴(yán)格：新增的一套必須是上海普通住宅（總價(jià)內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元）。各銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)利率，至多九五折，并將公布細(xì)則。

　　根據(jù)人民銀行和銀監(jiān)會調(diào)整后的房貸政策，目前多家銀行已經(jīng)出臺了具體措施，并已經(jīng)按照新的房貸政策開始執(zhí)行。

　　近日，記者走訪了建設(shè)銀行和工商銀行在上海的網(wǎng)點(diǎn)。建設(shè)銀行工作人員告訴記者，他們將執(zhí)行人民銀行出臺的《通知》，但貸款利率會根據(jù)客戶資質(zhì)、貸款金額等多維度考慮，并預(yù)計(jì)具體細(xì)則將于近期出臺。

　　據(jù)悉，建設(shè)銀行是五大行中首家明確新政的銀行。

　　工商銀行方面，對于貸款購買首套自住房的家庭，最低首付款比例為30%。但工作人員坦言：“貸款利率達(dá)到基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠的可能性并不大。”

　　在杭州，《國際金融報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分銀行房貸具體細(xì)則已經(jīng)出臺。其中，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關(guān)規(guī)定都包括：名下二套或以上住宅、無貸，現(xiàn)可認(rèn)定為首套，首付只需三成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　在浙江湖州工商銀行某網(wǎng)點(diǎn)，記者詢問該通知執(zhí)行情況時(shí)，信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們并未接到上級實(shí)施細(xì)則的通知。

　　隨后，記者從浙商銀行了解到，該行已經(jīng)公布最新個(gè)人住房貸款信貸政策。對于已結(jié)清購房貸款，再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；名下房貸余額為零的家庭申請貸款購買別墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低于50%。

　　雖然在對首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上有所“松綁”已成事實(shí)，但銀行是否會進(jìn)一步下調(diào)貸款利率是市場關(guān)心的重點(diǎn)。

　　實(shí)際上，基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠并非新提法，多年前商業(yè)銀行在執(zhí)行首套房貸時(shí)，就會給予符合一定條件的客戶基準(zhǔn)利率七折的優(yōu)惠。

　　按《通知》規(guī)定，如果明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，即打七折，按目前貸款基準(zhǔn)利率6.55％計(jì)算，七折利率即為4.585％。

　　杭州農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理告訴記者，鑒于現(xiàn)在商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，同時(shí)市場對房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期下行加劇，出于盈利考慮，即使有所謂的“七折利率優(yōu)惠”，銀行在實(shí)施過程中也很有可能會附加諸多苛刻的限制條件，以至于能符合要求者寥寥無幾。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國際金融系主任奚君羊在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“近幾年房地產(chǎn)市場調(diào)控從緊，加上利率市場化使商業(yè)銀行資金成本上升，銀行出于成本收益考慮，落實(shí)新政中所提到的七折利率優(yōu)惠不太可能。”

　　“現(xiàn)在銀行利率水平已經(jīng)處在低位，銀行利差小，如果執(zhí)行七折優(yōu)惠，意味著銀行將面臨‘入不敷出’的虧損境地。”他進(jìn)一步指出，“此次央行政策更偏向于指導(dǎo)性意見，釋放寬松信號以提高市場預(yù)期。”

　　除了收益率低，投入時(shí)間長也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

　　奚君羊?qū)τ浾哒f，“房地產(chǎn)的貸款周期比較長，一般為10到30年。并且，個(gè)人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率（5年以上）是6.55%，公積金貸款利率（5年以上）是4.5%，如果房貸再打折的話，對比現(xiàn)在的信托或者其他金融理財(cái)產(chǎn)品，銀行的收益會減少更多。”

　　復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長孫立堅(jiān)也提出，大部分首套房貸客戶獲得的貸款價(jià)格更可能為基準(zhǔn)利率。雖然當(dāng)前地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不佳的窘境，但在之前1.1倍基準(zhǔn)利率水平下，銀行發(fā)放房貸的意愿都不強(qiáng)，政策放松后房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。

　　他認(rèn)為，此次重提“利率七折優(yōu)惠”并不是強(qiáng)制要求的文件，而可視為是從房貸政策放松以促進(jìn)樓市穩(wěn)定的導(dǎo)向性信號，以求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”。

　　“未來房貸利率有優(yōu)惠空間，但不會太大。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平進(jìn)一步分析，“應(yīng)該期待這個(gè)利率會在現(xiàn)在的水平上有所下降，但九折到九五折這個(gè)區(qū)間可能性比較大一些。”

　　緣何放松房貸

　　2010年4月，國務(wù)院下發(fā)了如今被稱為“國十條”的房地產(chǎn)調(diào)控文件。自此，房地產(chǎn)市場正式進(jìn)入新一輪調(diào)控狀態(tài)。

　　2011年初，為貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，上海下達(dá)了相關(guān)實(shí)施意見的通知，采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等政策措施，多管齊下，遏制投資投機(jī)性購房。

　　通知規(guī)定，居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個(gè)人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　但自今年9月起，隨著各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的陸續(xù)公布，市場預(yù)期經(jīng)濟(jì)走勢不容樂觀。

　　近日，國際貨幣基金組織將中國2014年GDP增長預(yù)估從7.6%下調(diào)至7.4%

　　奚君羊指出，目前，中國宏觀經(jīng)濟(jì)存在下行壓力，房貸新政的出臺旨在防止房價(jià)下跌過多而引發(fā)局部區(qū)域經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

　　“與此同時(shí)，對銀行而言，房地產(chǎn)及建材、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的貸款量極為可觀。”他指出，“今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價(jià)齊跌的情況，一旦房地產(chǎn)資金鏈斷裂情況發(fā)生并且擴(kuò)散，銀行自身穩(wěn)定性也會受到很大影響。”

　　奚君羊總結(jié)說，該政策有助于保持宏觀經(jīng)濟(jì)增長相對穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級，穩(wěn)住貨幣政策和增加銀行資金流動(dòng)性等多重效果。

　　孫立堅(jiān)強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前政策取向是修正此前過緊政策，緩解經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，不宜理解為全面寬松，未來定向穩(wěn)增長仍是主基調(diào)。

　　他認(rèn)為，國際金融危機(jī)教訓(xùn)說明金融模式大大加大了風(fēng)險(xiǎn)管理，一旦失控就會釀成不可預(yù)知的后果，任何經(jīng)營模式都必須和風(fēng)險(xiǎn)管控能力相適應(yīng)。央行此次房貸新政，正是嘗試在不影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大前提下，以扶持消費(fèi)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　孫立堅(jiān)分析稱：“面對當(dāng)前樓市調(diào)整期，央行通過政策指導(dǎo)在不放大銀行杠桿的情況下，培育消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求。”

　　“促進(jìn)房地產(chǎn)的復(fù)蘇要符合風(fēng)險(xiǎn)的因素，而不能因?yàn)樽非蟪晒つ看碳?。因?yàn)橥ㄟ^放大杠桿率來達(dá)到規(guī)模，會形成泡沫，這樣培育出來的市場是不健康的。”孫立堅(jiān)進(jìn)一步解釋。

　　事實(shí)上，此前各地方政府已經(jīng)陸續(xù)松綁限購政策，迄今為止，只剩下北京、上海、廣州、深圳四大一線城市和三亞仍執(zhí)行限購，但對市場的刺激作用并不太明顯。

　　而且，與銀行的“曖昧”態(tài)度不同，多個(gè)地方政府早已“摩拳擦掌”，正式發(fā)布了涉及松綁限貸政策的相關(guān)通知或公告。

　　早在今年8月1日，福建開始執(zhí)行的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中便明確提出，購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定。且金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

　　那么此次央行釋放信號，放開限貸能否挽救疲弱的房地產(chǎn)市場？

　　孫立堅(jiān)認(rèn)為，本質(zhì)上，放松限貸比放松限購“刺激更大”。因?yàn)橹两袢韵Ｍ谥袊I房的必然是剛需，而剛需絕大部分需要依賴銀行信貸進(jìn)行支持，能直接全款買房的畢竟是少數(shù)。央行放松房貸政策是朝著“扶持市場需求”走出的正確一步。

　　但是，奚君羊提出，房貸利率偏低、息差吸引力不高仍是重要的限制銀行投放房貸的障礙。在銀行資金成本仍偏高的情況下，愿意主動(dòng)執(zhí)行房貸基準(zhǔn)利率0.7倍的銀行會很少。

　　雖然第三季度以來，不少銀行由于信貸需求減弱，主動(dòng)增加房貸投放并加快房貸審批，但從數(shù)據(jù)來看，居民按揭貸款在同比和環(huán)比上的改善并不明顯。

　　孫立堅(jiān)強(qiáng)調(diào)，此次松綁房貸，相對于對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)提振作用，釋放出更多改善性和投資性住房需求信號，改變對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步下行的預(yù)期，起到“激勵(lì)市場”的作用更重要。

　　“根據(jù)各地樓市供需情況和購房者對未來房價(jià)的預(yù)期不同，松綁限貸的刺激效果也會有所差別。但總體來看，刺激效果十分有限。”孫立堅(jiān)說。

　　他分析認(rèn)為，原因在于本輪房地產(chǎn)調(diào)整的根本因素是基本面走勢和人口結(jié)構(gòu)變化，更多表現(xiàn)為市場自身的調(diào)整，而不是由此前的限購引起的。

　　開發(fā)貸并無松動(dòng)

　　此前樓市交易清淡，地方政府逐漸放開限購令，此時(shí)，進(jìn)一步出臺房貸新政，難免會引發(fā)各種猜想。不少媒體將此解讀為央行對房地產(chǎn)市場的新一輪“救市”。

　　在孫立堅(jiān)看來，將此新政看成“信號燈”更合適。

　　《通知》顯示，將鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　住房抵押貸款支持證券是銀行把貸出的住房抵押貸款中符合一定條件的貸款集中起來，形成一個(gè)抵押貸款的集合體，利用貸款集合體定期發(fā)生的本金及利息的現(xiàn)金流入發(fā)行證券，并由政府機(jī)構(gòu)或政府背景的金融機(jī)構(gòu)對該證券進(jìn)行擔(dān)保。

　　孫立堅(jiān)認(rèn)為，這也是《通知》的亮點(diǎn)所在。

　　他對記者解釋說，銀行通過將貸款證券化有助于增加銀行資金流動(dòng)性，鼓勵(lì)民間資本流入共同分享收益、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，可以解決開發(fā)商資金流問題，同時(shí)刺激開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資并加強(qiáng)營運(yùn)能力，并最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

　　“由于銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足。”他進(jìn)一步分析認(rèn)為，“通過發(fā)行長期住房抵押貸款支持證券和專向金融債，可以緩解期限錯(cuò)配，降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，并最終使得房貸利率逐步從高點(diǎn)回落。”

　　此前，有傳聞稱，央行對商業(yè)銀行的開發(fā)貸限額管理制度也已有松動(dòng)，以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過貸款余額的10%。而現(xiàn)在，各大銀行能夠自由地調(diào)節(jié)開發(fā)貸總額。

　　實(shí)際上，《通知》并未具體涉及開發(fā)貸規(guī)模的政策。

　　央行只是稱繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。

　　多名銀行人士也表示，發(fā)布《通知》以來，并未接到更多關(guān)于開發(fā)貸的新政。另外，并不存在所謂10%的紅線，銀行開發(fā)貸的余額占比遠(yuǎn)低于10%。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示：“其實(shí)各家銀行開發(fā)貸規(guī)模占比都不一樣，交行6%都不到，高一點(diǎn)的在8%左右。”

　　不過，就算央行制定的“開發(fā)貸限制令”有所松動(dòng)，但商業(yè)銀行在執(zhí)行過程中采取了惜貸差別化政策。商業(yè)銀行目前是支持一線城市和保障房開發(fā)貸，其他城市和領(lǐng)域要采取風(fēng)險(xiǎn)評估方式。

　　據(jù)記者從浙江湖州了解到的情況，由于庫存大，風(fēng)險(xiǎn)高，二三四線城市的房產(chǎn)商要想獲得貸款仍然比較難。臺州銀行某網(wǎng)點(diǎn)信貸部工作人員說：“并未收到關(guān)于‘開發(fā)貸限制令’的消息，而且就算消息屬實(shí)并且有充足的貸款額度，很多銀行也未必會發(fā)放開發(fā)貸。”

　　“此前因?yàn)橘Y金鏈斷裂等原因，開發(fā)商有的跳樓，有的破產(chǎn)，有的跑路，導(dǎo)致銀行壞賬率提升。而且今年個(gè)人金融條線貸款不良率也有所上升，所以出現(xiàn)了銀行‘有錢不敢貸’的情況。”上述工作人員說。

　　延伸閱讀

　　交行發(fā)布中國財(cái)富景氣指數(shù)：

　　預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿回升

　　近日，交通銀行發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)市場趨勢與財(cái)富配置——交銀中國財(cái)富景氣指數(shù)》。報(bào)告顯示，不動(dòng)產(chǎn)投資意愿仍處于不景氣區(qū)間，繼續(xù)下滑但降幅已經(jīng)有所收窄。

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，8月全國70個(gè)大中城市住宅均價(jià)已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至1.15%，表明樓市仍處于調(diào)整周期，房價(jià)繼續(xù)下行趨勢。

　　這在交銀調(diào)查小康家庭不動(dòng)產(chǎn)投資意愿當(dāng)中也有所體現(xiàn)。交銀不動(dòng)產(chǎn)投資意愿指數(shù)報(bào)95點(diǎn)，繼續(xù)處于不景氣區(qū)間。其中，小康家庭對當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)投資指數(shù)已是連續(xù)第12個(gè)月下滑，但對未來入市意愿卻錄得今年以來首次回升。

　　交銀分析指出，從持有不同房產(chǎn)套數(shù)家庭來看，預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿的回升主要是受到了剛需家庭未來入市意愿增強(qiáng)的影響。具體來看，本期無房家庭和僅有一套自住房家庭未來入市意愿比上期上漲了20個(gè)百分點(diǎn)，是拉動(dòng)預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿小幅回升的主要原因。

　　過往，有換房需求的改善型剛需受到“認(rèn)房又認(rèn)貸”和二套房首付60%以上等規(guī)定的掣肘。目前二套房的認(rèn)定放寬在此輪政策調(diào)整中已有所涉及，一旦啟動(dòng)將有助于促進(jìn)改善需求入市。