地方官員頻繁進京表達訴求 第三輪救市隱現(xiàn)

    國慶節(jié)前后，央行信貸政策松動的曙光終于給蕭瑟已久的樓市帶來了一絲暖意。

　　“政策層面既然中央已經(jīng)松口，地方政府當然就把這一政策當做救命稻草，希望政策在當?shù)芈涞氐臅r候能夠發(fā)揮最大作用。”東部某省住建部門一位官員張建(化名)對《華夏時報》記者表示。據(jù)他所知，就在國慶節(jié)前后，不少地方政府的住建、國土系統(tǒng)官員頻繁進京，與中央相關(guān)部門“開小會”。

　　地方政府的訴求是否能實現(xiàn)，從目前來看仍是未知數(shù)。但是，從中央到地方，對樓市的微刺激政策還未停止。住建部、財政部、人民銀行近日聯(lián)合發(fā)文推出公積金貸款新規(guī)，武漢等地也調(diào)整了當?shù)氐墓e金政策。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴記者，目前中央對房地產(chǎn)“從緊”的政策還沒有完全恢復(fù)到常態(tài)，現(xiàn)在中央關(guān)注的是限貸放松后能否落實、政策落地后市場反應(yīng)如何、能否阻止市場的繼續(xù)下行，落實“松貸”需要幾個月時間，如果市場反應(yīng)不行，應(yīng)該還會再考慮下一步放松。

　　地方官員頻繁進京

　　“現(xiàn)在我們關(guān)注的重點還是怎樣落實第二輪救市政策，即限貸放松如何有效實施，就貸款利率而言，由于銀行資金成本過高，很難降低，7折利率下限更是不可能。”華南某市國土系統(tǒng)的一位官員告訴本報記者，近期他曾兩次趕赴北京，就政策能否在更大層面上放松與住建部進行溝通。

　　“從目前來看，中央是希望能通過降低房貸利率、增加銀行在房貸方面的資金投放來提振房地產(chǎn)市場的信心，但是這一政策在地方執(zhí)行的時候并不能達到政策設(shè)計的需求。”張建告訴記者，尤其在二三線城市，樓市成交持續(xù)下行，銀行仍需控制風險，“對于地方政府而言，政策實際落不了地，這才是最頭疼的問題。”

　　據(jù)了解，10月13日，央行上海分行召集18家銀行召開房產(chǎn)新政通氣會，要求上海執(zhí)行新的貸款認定標準帶有附加條件，即還清原有貸款后，新增購買的一套房必須是上海普通住宅，但即使如此，在利率方面各家銀行仍都傾向于執(zhí)行基準利率，最多實行九五折。

　　深圳某商業(yè)銀行個貸部經(jīng)理對記者表示，對于個人住房按揭貸款，銀行也面臨融資成本高、貸款難問題。監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行支持剛需，是將這類貸款作為政策性貸款來看待，但商業(yè)銀行要追求利潤，這本身就是一種矛盾，因此銀行目前很難執(zhí)行低利率。

　　而值得關(guān)注的是，今年中央多次在三農(nóng)、小微以及棚改等方面實施“定向?qū)捤?rdquo;，央行從源頭上的放水，確實降低了資金成本，銀行也愿意按照較低利率來執(zhí)行。但對于房地產(chǎn)行業(yè)，中央的政策仍停留在喊話和文件上，“央四條”中提到的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，旨在解決銀行貸款資金問題，但在業(yè)內(nèi)看來，短期內(nèi)也難以實施。

　　上述華南某市國土系統(tǒng)的官員稱，中央暫時并未在資金上針對首套剛需和改善型需求放水，地方上有人提出能否對房地產(chǎn)也采取定向?qū)捤傻恼摺?/p>

　　一位接近湖南省住建廳的人士告訴記者，從短期效果來看，目前地方政府提出的訴求是，希望中央繼續(xù)放寬信貸，督促商業(yè)銀行貸款實施細則落地，貸款問題僅僅依靠儲蓄難以解決，需要央行再貼現(xiàn)給商業(yè)銀行。

　　“現(xiàn)在各地政府的‘跑部’工作還是各自為戰(zhàn)，但關(guān)系較好的省份和城市之間也都通著氣，所以地方政府目前的目標也是較為一致的，大家都希望能趁熱打鐵，借著央行‘9·30’政策剛出來的熱乎勁兒把后續(xù)問題理清。”張建對記者坦言。

　　減稅或為主要方向

　　“不過，從中央層面來說，政策出臺肯定不會這么頻繁，政策落地后，效果反映到市場尚需一段時間。”一位接近住建部的業(yè)內(nèi)人士對記者表示，“中央目前的態(tài)度一是觀望，考察政策效果，二是根據(jù)宏觀經(jīng)濟走勢定調(diào)明年的經(jīng)濟工作，房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策只是其中一環(huán)。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，今年9月金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)平穩(wěn)，由于穩(wěn)增長仍是當前重要任務(wù)，而國內(nèi)外復(fù)蘇不及預(yù)期，政策仍需持續(xù)發(fā)力。因此在財政政策空間有限的情況下，年內(nèi)貨幣政策寬松力度有望進一步加大。

　　“就整體經(jīng)濟環(huán)境來看，近期主要宏觀經(jīng)濟指標表現(xiàn)疲弱，其中房地產(chǎn)市場調(diào)整已經(jīng)成為拖累固定資產(chǎn)投資增長的重要原因，因此預(yù)計信貸繼續(xù)放松將是下一步樓市政策調(diào)整的一個方面。”上述接近住建部的業(yè)內(nèi)人士分析，“此外，從長期來看，市場交易領(lǐng)域的稅費調(diào)整也將成為可能。”

　　方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧志浩稱，“如果10月地產(chǎn)銷量再不起步，繼央行后，會考慮祭出2008年金融危機時財政部的減稅大招：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由5年恢復(fù)至2年。消息不是空穴來風。”

　　對此，記者近日從北京多位房地產(chǎn)分析人士處求證，過半分析人士認為這一消息可信。

　　上述華南某市國土系統(tǒng)官員也認為，“減稅的可能性很大，只是時間上預(yù)期不會這么快實施。”他表示，因為限貸在國慶節(jié)才放松，有的銀行尚未實施，效果怎么樣還需時間觀察，短期內(nèi)不會再有大的政策出來。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，下一步可能會出臺針對剛需的定向降準，否則銀行不愿意貸款。不僅如此，后續(xù)地方政府預(yù)期還會在稅費政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將次第出現(xiàn)。

　　事實上，地方政府的“救市”行動已經(jīng)開始進行。近日，武漢住房公積金管理中心發(fā)出通知，購買第二套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為房屋總價的30%，不再硬性要求達到房屋總價的60%。

　　“對于地方政府而言，房地產(chǎn)方面可以掌控的政策主要就是公積金貸款、稅費減免和財政補貼，目前已有不少地方在這三個方面進行了調(diào)整，與2008年的救市政策相比，程度上已經(jīng)接近。而對此，中央的態(tài)度其實是已經(jīng)默許了。”上述接近住建部的業(yè)內(nèi)人士稱。

　　湖南省房地產(chǎn)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家王義高認為，地方仍需房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，去年湖南長沙賣地收入達660多億，今年一半都沒完成，地方債務(wù)償還都需要土地財政。未來中央和地方政府還會繼續(xù)放松調(diào)控，可能出臺像公積金可異地貸款這樣意想不到的措施。

　　顧云昌認為，與2011年市場過熱而降溫不同的是，此輪調(diào)控是因市場過冷后要升溫，金融的支持力度是關(guān)鍵，目前公積金貸款政策做出調(diào)整，也是為促進房地產(chǎn)市場回暖，防止過度下滑。

　　市場現(xiàn)回暖預(yù)期

　　央行“9·30”新政發(fā)布一周后，盡管對首套房利率優(yōu)惠方面的執(zhí)行力度持保留態(tài)度，但各大國有行及股份制商業(yè)銀行普遍執(zhí)行了首套房認房不認貸政策。政策落地后，北京、深圳等地的二手房市場出現(xiàn)回暖跡象。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十一長假過后，中原地產(chǎn)六大城市二手房門店新增客源持續(xù)增加，日均新增客源1.1萬個，較9月的日均水平增加約六成。而節(jié)后第二周(10月8日-15日)，六城市中原報價指數(shù)全線上漲，其中北京指數(shù)在10月13日后補漲，漲幅高達13.4%。

　　張大偉認為，門店來訪量的增加，說明有意向購房的人群正在增多，這是接下來成交量回升的基礎(chǔ)，樓市交易活躍度正在恢復(fù)。目前除了小部分三四線城市庫存積壓過于嚴重外，其他城市或?qū)⑷嬷沟瑤齑鎵毫π∮?0個月的基本都會出現(xiàn)再次上漲。

　　據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場的交易量在10月上半月也已有所回升。截至10月15日，北京二手房網(wǎng)簽量達2043套。而據(jù)我愛我家分析師張月表示，由于十一長假的原因，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，10月上半月二手房的實際成交量已經(jīng)突破5000套。

　　此外，據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，10月份的前12天，北京我愛我家的二手房買賣合同簽訂量(含未網(wǎng)簽)比9月同期上漲了121%，比去年同期上漲了64.2%。鏈家地產(chǎn)內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，10月第二周成交量較上周增長44%。

　　與此同時，目前有房源在售的業(yè)主心態(tài)也已開始變化，不但沒有了議價空間，反而預(yù)備漲價。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著10月政策因素的影響增大，換房和出手購房的頻率會加快，市場價格反彈將更為明顯。

　　在新房方面，開發(fā)商的態(tài)度更是普遍轉(zhuǎn)為樂觀。“從目前的政策走勢來說，我們在心理上其實已經(jīng)可以松口氣了，但是從市場形勢上說，今年年內(nèi)公司的主要目標仍然是加速去庫存，迅速回籠資金，在價格上不會有大的調(diào)整。”北京一大型開發(fā)商對記者表示。

　　“我們判斷，未來幾年內(nèi)中國的房地產(chǎn)還是會往上走，可能幅度沒有之前那么大，但走勢總體而言還是向好的，因此我們對中國的房地產(chǎn)市場投資還是非常有信心的。”北京蘇富比國際房地產(chǎn)首席執(zhí)行官凱文告訴記者，今年10月，國際拍賣巨頭蘇富比首次宣布在中國設(shè)立國際房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是出于對中國市場的復(fù)蘇前景看好。