房企頻掀融資熱潮 融資囤地或加劇房?jī)r(jià)上漲

    8月，我國(guó)商品房施工面積和新開工面積環(huán)比上升10%和15%，企業(yè)對(duì)資金的需求膨脹

    ●　在近幾個(gè)月多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的情況下，資金過度涌入房地產(chǎn)行業(yè)容易造成土地閑置和囤積

    9月4日，上海恒盛地產(chǎn)通過港交所聆訊，重啟在港融資計(jì)劃，擬募集15億美元，這也是18個(gè)月來(lái)第一家赴港上市的內(nèi)地民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。

    8月27日，萬(wàn)科公告新一輪融資方案，擬以公開增發(fā)方式發(fā)行募集資金凈額不超過人民幣112億元。這是繼8月18日萬(wàn)科拿下建行500億元人民幣授信額度后再次發(fā)力。

    在市場(chǎng)上一向謹(jǐn)慎的萬(wàn)科屢屢出手融資，背后是一場(chǎng)大規(guī)模的房企融資大戰(zhàn)。

    “資金饑渴”，房企頻掀融資熱潮

    從去年四季度以來(lái)執(zhí)行的適度寬松的貨幣政策，及其帶來(lái)的充足的流動(dòng)性被認(rèn)為是房企融資速度加快的重要推手。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源近3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34%，其中國(guó)內(nèi)貸款7384億元，增長(zhǎng)46%。

    湘江偉業(yè)董事長(zhǎng)方明理認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的異軍突起，業(yè)界對(duì)后市的預(yù)期十分樂觀，不僅直接激發(fā)了企業(yè)的融資愿望，也吸引了許多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，融資熱就成了必然的結(jié)果。

    實(shí)際上，一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都屬于資金十分“饑渴”的行業(yè)，對(duì)融資有很高期待。中原地產(chǎn)一份研究報(bào)告顯示，2008年國(guó)內(nèi)排名前十位的地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率高達(dá)65.7%，一般地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債超過50%。下半年起，地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大新開工力度和土地購(gòu)置規(guī)模。進(jìn)入8月份，房地產(chǎn)投資增速、新開工面積等數(shù)據(jù)環(huán)比出現(xiàn)較快上漲，1—8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增幅比1—7月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。8月當(dāng)月，商品房施工面積和新開工面積分別上升10%和15%。在這一背景下，企業(yè)對(duì)資金的需求正在膨脹，尋求上市融資變得更為迫切。

    “目前房地產(chǎn)商對(duì)房產(chǎn)的定價(jià)過高，擠出了相當(dāng)一部分消費(fèi)需求，很多購(gòu)房者在觀望，致使開發(fā)商資金回籠困難；另外，一些開發(fā)商的捂盤惜售也造成了資金周轉(zhuǎn)的困難。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為。
 

    “地王”頻現(xiàn)，中小企業(yè)仍缺融資渠道

    在這輪融資盛宴中，央企地產(chǎn)公司出盡風(fēng)頭。

    7月15日，保利地產(chǎn)向包括中國(guó)保利集團(tuán)在內(nèi)的8名特定對(duì)象非公開發(fā)行3.3億A股，募集資金78.15億元。稍后的7月25日，招商局集團(tuán)旗下的招商地產(chǎn)發(fā)布公告，將向不超過10名特定投資者發(fā)行最多2億股，發(fā)行價(jià)格為28.12元/股，預(yù)計(jì)融資金額不超過50億元。重啟IPO 的中國(guó)建筑也在招股書中說，會(huì)將募集資金中的80億元投向旗下中建地產(chǎn)的24個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目建筑面積總和高達(dá)652萬(wàn)平方米，這意味著這次融資將用于開發(fā)中建地產(chǎn)一大半的土地儲(chǔ)備。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，從今年2月至今，11家央企地產(chǎn)公司的融資總額達(dá)831.8億元，其中來(lái)自銀行授信的資金為345億元，各種增發(fā)融資額為405.5億元，其余81.3億元?jiǎng)t為發(fā)行公司債以及向金融機(jī)構(gòu)借貸。

    與央企和大型房企的大規(guī)模融資不同，一些中小企業(yè)無(wú)法上市融資，也很難得到銀行的貸款，融資渠道不暢，在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)融資熱潮存在著明顯的不平衡現(xiàn)象。

    尹伯成認(rèn)為，央企地產(chǎn)公司在融資渠道和融資成本上有著民企無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，政府的投資更多的給了央企，而央企又會(huì)通過旗下子公司將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得央企地產(chǎn)公司在拿地時(shí)“財(cái)大氣粗”，創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)“地王”記錄。

    融資囤地，可能加劇房?jī)r(jià)上漲

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,今年8月份,北京期房住宅簽約總量為12117套,環(huán)比下降5.63%。進(jìn)入9月，全國(guó)房市交易量漲跌互現(xiàn)。方明理認(rèn)為，如果大規(guī)模融資進(jìn)入項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域，會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)；同時(shí)固定投資的增加，也能夠促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    然而，今年前7月，全國(guó)房屋新開工面積5.50億平方米。在融資熱潮下，項(xiàng)目開工回暖的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)成交的回暖速度。尹伯成表示：“有些開發(fā)商是為了囤積土地而融資，而房企融資的成功，會(huì)降低開發(fā)商用促銷回籠資金的愿望，進(jìn)一步助長(zhǎng)開發(fā)商的捂盤惜售行為，加劇房?jī)r(jià)的上漲”。

    買地—圈錢—再買地，在資本市場(chǎng)瘋狂的2007年，如此循環(huán)的資本運(yùn)作模式讓不少地產(chǎn)企業(yè)獲益匪淺，也引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。在近幾個(gè)月多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲的情況下，資金過度涌入房地產(chǎn)行業(yè)容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現(xiàn)象，證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾在公開場(chǎng)合表示，對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開發(fā)用地等的IPO，不予核準(zhǔn)。

    方明理認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)完善房地產(chǎn)開發(fā)配套設(shè)施，包括增加土地供應(yīng)量、打擊囤地行為、監(jiān)督開發(fā)商如期開工、加強(qiáng)閑置土地收回制度的執(zhí)行力度等，警惕融資用于囤積土地。“只有把融資真正用在開發(fā)建設(shè)上，這一輪的房企融資熱潮才真正有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。”方明理說。