弄清產(chǎn)權(quán)問題是買賣二手房必修課

    在房地產(chǎn)市場上，一些年輕人會考慮購買二手房作為婚房，而一些長期租房的人也會考慮買二手房自住。在此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人羅巖提醒，對首次置業(yè)，尤其是打算購買二手房的人來說，二手房的產(chǎn)權(quán)問題相比新房要復雜一些，弄清產(chǎn)權(quán)問題是買賣二手房的“必修課”，否則可能會遇到意想不到的麻煩。

六大問題要特別注意

問題一：產(chǎn)權(quán)交易有限制。

    如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房以及危房等不能上市交易的問題。如軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

問題二：承租人可能優(yōu)先購買。

    在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購買該套房屋。

問題三：房屋用途非商用。

    買房自住者可不必在意這一點，但如果是準備買房用作營業(yè)或辦公，則應注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

問題四：房改房成本價未補足。

    1998年以前許多職工購買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時，都是以優(yōu)惠價或標準價購買的。

    如果購買的是賣房者當初以優(yōu)惠價、標準價購買的房產(chǎn)，那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。

問題五：城市居民不能買農(nóng)民房。

    根據(jù)國家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

    鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋(又稱小產(chǎn)權(quán)房屋)需經(jīng)國家批準，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲袝r，才能在二級市場上進行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用權(quán)證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，才可以上市交易。

問題六：未辦理房產(chǎn)證。

    購房者還需要注意，如果購買的房子只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購買，這類房產(chǎn)很可能會因為開發(fā)商的問題，導致最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

    此外，在房屋買賣交易完成的同時，買方應要求賣方及時協(xié)助自己到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以防賣方看房價上漲而毀約，給買方帶來不必要的麻煩。

二手房產(chǎn)權(quán)信息要細查

    首先，要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件等。產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（寶雞市商品房目前只有一證，即房屋所有權(quán)證）；身份證件是指身份證、戶口簿等。

    其次，向有關(guān)房地產(chǎn)管理部門查驗所購房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源。房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比例及擁有權(quán)形式；檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面取閱該文件副本；登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期；成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其他房地產(chǎn)成品；其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。

    最后，查驗房屋有無債務負擔。房產(chǎn)檔案記錄了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交事實，至于所涉房屋是否被抵押等則必須查驗其他有關(guān)證明，包括抵押貸款合同等，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。

    羅巖表示，很多購房者都把目光投向二手房市場，但由于是初次購房，不少人看不懂其中的貓膩，吃了“啞巴虧”或者上當受騙，此時就應該拿起法律的武器進行維權(quán)。如果自己對法律法規(guī)不夠了解，可以委托律師幫助辦理相關(guān)事項。

享受“上帝”待遇時購房者還須緊盯價格

    樓市低迷時，開發(fā)商使出營銷三十六計來促銷，想盡辦法提升服務來競爭，挖掘一切潛在客戶。有贈品、有打折對購房者來說當然是好事，但是對于購房者來說，應對營銷兵法最簡單的辦法就是看價買房。不管開發(fā)商搞什么活動，形式有多眼花繚亂，就看在價格上是否是真優(yōu)惠。

開發(fā)商：用服務贏取消費者的心

    整體樓市下行，房子供不應求時期不被重視的營銷手段，如今都被激發(fā)出來了。購房者也無時無刻不處在一種“被推銷”的境地之下，那種久違的“上帝”感覺又回來了。

    對此，購房者張先生深有體會。張先生近期看了不少樓盤，感觸最深的是，現(xiàn)在置業(yè)顧問都非常熱情，并會耐心地講解?？赐攴亢螅脴I(yè)顧問還會經(jīng)常打電話或發(fā)短信噓寒問暖，當然也不會忘記告訴你，他們項目的最新動態(tài)。

    “市場形勢和過去不一樣了，要是在過去，我們要做的前期準備就是確定價格、做好宣傳等，開盤銷售成績基本可以保證。那時賣房子完全不需要什么技巧。”市區(qū)一樓盤營銷負責人說，樓市今非昔比，現(xiàn)在他們的團隊面臨更大的壓力。無法改變市場和不到最后大降價關(guān)頭的情況下，只能在營銷方面花心思。而過去打打電話、發(fā)發(fā)短信等老辦法顯然已經(jīng)行不通了，目前經(jīng)常要策劃一些游戲、展覽、客戶答謝、DIY等活動，就為了提升售樓部的人氣。

購房者：看價買房以不變應萬變

    眼下，寶雞多數(shù)樓盤都在想方設法拓展客源，有不少項目因蓄客不足而不得不推遲開盤或低開銷售，優(yōu)秀的開發(fā)商和代理商深諳營銷之重要性，購房者面對各種營銷兵法，應該如何突圍制勝？

    “雖然如今買房在服務上能真正享受到上帝般的待遇，但還須練就一雙火眼金睛，看懂開發(fā)商的營銷計。”張先生說，有些樓盤推出的各種活動也好，打出較低的起步價也罷，不過是整出了一些噱頭，無非是想吸引眼球，并未實際降價，或者推出的特價房永遠是買不到的那一套。所以，關(guān)鍵還是要看價格上有沒有松動。

    記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前寶雞主要在售樓盤中，有部分是房價真正下調(diào)的，當然也有些只是拿出幾套特惠房吸引人。其實，不管開發(fā)商搞什么活動，形式有多眼花繚亂，購房者只需把握以不變應萬變的法則，就看在房價上有沒有真正優(yōu)惠、下調(diào)就行了。