房價下跌推演：本輪房價很難是大U走勢

    2014年2月從杭州蔓延的商品房降價潮,終于在5月體現在官方的70個大中城市新建商品住宅價格指數上。4月下旬起,地方政府接連救市,招數眼花繚亂,從41城市解除限購到戶籍開放乃至財政稅收補貼,但依然難改下跌之勢。

    9月30日,新中國成立65周年華誕前夕,央行臨門一腳,聯手銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政,姑且稱為央行“9·30狙擊”吧。

    關于房貸新政的討論中,首套房認定以及七折成為最大看點,但實際上被忽略的MBS才是殺手锏。但這一有透支之嫌的政策究竟能否扭轉當前的房價跌勢乃至未來數年的大勢呢?

    第一財經日報《財商》第19期《投資者內參》——《鏖戰(zhàn)房價:央行“9·30”狙擊與C浪大殺跌》在回顧典型性城市溫州的救市三部曲的基礎上, 從中國房地產的供需大剪刀的兩端,即逆天的庫存和正在轉折的需求兩端入手,結合2014年房價調整與2008年、2011年兩輪調整的差異,以及中國房地產周期大推演等四大角度去分析。

    本報告不是10日之功,部分內容來自筆者2014年以來潛心研究的《房市大衰退:33年房市變遷大推演》(10月出版)。近乎半載廢寢忘食,戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,只想對你我的錢袋子負責。

    “9·30”狙擊:

    MBS才是殺手锏

    對于央行房貸新政,市場的目光更多聚集在首套房認定、外地戶籍不再限貸、利率可打7折等,這也很自然,畢竟這對個人影響最直接。

    對于地產商,在可發(fā)行中期票據之后,終于又迎來REITs了,甚至有地產商說,“后悔沒多買點地”,對這話只能呵呵了,幾個月前房價跌時的恐慌情景這么快就忘了?

    實際上,新政的殺手锏在于MBS,而恰恰關于這一部分的敘述最短。MBS即是住房抵押貸款支持證券,通俗點說就是銀行用一種金融手段將住房貸款打包賣出而分散風險同時獲取收益。作為一種復雜的金融工具,MBS為大眾所知則是因為它是2008年美國金融危機的元兇。

    MBS的開閘,既稍顯意外,但又合乎情理。2013年以來,隨著外匯占款的下降,央行實質上的貨幣收緊,商業(yè)銀行對住房按揭貸款的意愿降低。中原地產二季度以來的監(jiān)測數據顯示,35個重點城市中有25個城市出現停貸現象,占比超過70%,停貸銀行主要以中小銀行為主。

    在這種情況下,MBS的發(fā)行意味著商業(yè)銀行可以通過資產證券化的方式對按揭貸款進行資產盤活,盤活之后銀行可投放的貸款規(guī)模增加,自然愿意提供更多的按揭貸款,這樣一來就能給房地產市場托底了。

    不僅如此,MBS還可以將銀行體系內的相關資產進行表外化騰挪,將淤積在銀行體系的風險分散到整個金融體系。對于當前不良貸款余額大幅增長的銀行業(yè)而言,無疑是個好消息。

    作為一種金融手段,以MBS為代表的“9·30”房貸新政效應應該顯著于此前的解除限購、戶籍放開乃至財政補貼等等。但是“9·30”房貸新政真能托住房地產市場的底嗎?

    調整還是衰退?

    回答上述問題,我們需要追問2014年的房價下跌是出于什么原因?

    就此,我們可以對比2008年以及2011年的兩輪調整。2008年房地產市場走出一個大V字形,2011年則出一個大U字形。但2014年起的調整可能既不是大V形,也不是大U形。

    我們先來看第一輪大調整,受金融危機沖擊,2008年1月起70個大中城市新建住宅指數同比數據開始快速下行,但在2008年底遭遇“四萬億” 政策刺激之后,從2009年4月開始出現快速上漲,房價調整只持續(xù)了14個月,而上漲又非常迅猛,市場情緒經歷了恐慌式下跌到貪婪性搶購,所以呈現出一個 大V字形走勢。

    我們再來看第二輪調整,2010年4月“新國十條”出臺,70個大中城市新建住宅指數同比數據從2010年5月一直調整到2012年9月,歷時29個月。從2012年10月政策開始有所放松,房價開始出現反彈,最終房價走勢呈現出一個大U字形。

    這兩次房價調整,如果從環(huán)比數據來看,第一輪從2008年8月下跌,至2009年3月上漲,只下跌了6個月;第二輪從2011年10月下跌,到2012年6月上漲,只下跌了8個月。

    這也是很多人認為2014年房價下跌不會太久的原因,更何況不斷有城市解除限購、財政補貼以及最近的央行房貸新政等救市措施。

    但需要注意的是,2014年房價調整的背景完全不同于2008年和2011年。2008年的下跌,原因很明了,由美國次貸危機演化成全球性的金 融危機,屬于嚴重的外部沖擊。2009年報復性反彈的原因也很簡單,“四萬億”政策刺激以及房地產調控的放松,屬于巨大的政策刺激。

    2011年下跌,原因在于號稱史上最嚴厲的房地產調控,一、二、三線城市陸續(xù)開展了限購,屬于內部調控。而2012年10月開始的上漲也是因為調控的放松,數次降息以及降存準率,部分城市首套房貸利率打八五折,所以房價顯著回暖。

    而2014年沒有嚴重的外部沖擊,也沒有嚴厲的內部調控,而且2013年房地產市場還高歌猛進,商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創(chuàng)歷史新高。

    這說明什么?這只能說明是房地產市場內在的調整需要,是一場衰退。

    報告的前三部分摘編到此結束,在報告后續(xù)部分,筆者將對中國房地產的供需兩端入手,告訴你一個驚人的庫存,以及正在發(fā)生的需求逆轉,尤其是購房適齡人口規(guī)模正發(fā)出一個危險的信號,最重要的則在于5個角度測算本輪房價的下跌周期。

    讀完你將明白,本輪房價走勢很難是大U走勢,至于大V走勢更不可能。一系列恐有透支嫌疑的救市措施可能會阻礙房價的下跌或者推動反彈,但市場的意志從不因為人為而改變。