央行房貸新政效果立竿見影 多地成交量回暖

    9月30日，中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱“9·30房貸新政”)后，半個(gè)月過(guò)去，新政效果立竿見影。

　　多家代理機(jī)構(gòu)和房企的銷售數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周開始，一些項(xiàng)目來(lái)訪量大增，此前的來(lái)訪開始轉(zhuǎn)化為實(shí)際簽約量，10月前半月成交明顯回暖。

　　在價(jià)格方面，主流房企的行為和判斷仍趨于謹(jǐn)慎，認(rèn)為市場(chǎng)以平價(jià)走量為主。萬(wàn)科甚至認(rèn)為，四季度樓市是繼續(xù)降價(jià)態(tài)勢(shì)，會(huì)有更多樓盤降價(jià)。“房?jī)r(jià)下跌是有合理空間的，去年房?jī)r(jià)上漲的部分跌回去一半差不多就是合理價(jià)位。”

　　接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，新政給市場(chǎng)帶來(lái)的是一個(gè)銷售窗口期，并不能說(shuō)市場(chǎng)就此反轉(zhuǎn)；長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)已確立，樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，整體供大于求，房企去庫(kù)存是首位，樓市正在進(jìn)入存量房時(shí)代。

    成交量回暖

　　萬(wàn)科集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年十一期間新推盤30多億，認(rèn)購(gòu)80億，去年十一認(rèn)購(gòu)30多億，同比增長(zhǎng)120%。如果9月推盤和十一連起來(lái)看，從9月1日至10月8日，推盤290億，認(rèn)購(gòu)270億，比9月單月的數(shù)據(jù)好了很多。

　　萬(wàn)科并非個(gè)案。多家券商調(diào)研顯示，十一期間整個(gè)行業(yè)銷售都比較理想，大部分主要房企認(rèn)購(gòu)數(shù)字都高于2013年，應(yīng)該是一倍左右增長(zhǎng)。

　　第三方市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，雖然商業(yè)銀行房貸細(xì)則尚待落地，但效果已經(jīng)顯現(xiàn)，訪客量、來(lái)電量均有增加。業(yè)內(nèi)也對(duì)“銀十”樓市行情持樂(lè)觀態(tài)度。

　　克爾瑞監(jiān)測(cè)的37個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，十一黃金周共成交商品住宅138.36萬(wàn)平方米，較2013年、2012年同期分別增長(zhǎng)3%和9%，其中13個(gè)二線城市市場(chǎng)回升最為明顯，較同期分別上漲14%和21%。這還不包括假期因素使得多數(shù)城市網(wǎng)簽滯后，大量隱性成交未在數(shù)據(jù)上及時(shí)體現(xiàn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，十一期間，北京市商品房網(wǎng)簽量同比下降超過(guò)30%，但日均新增客源量較9月增加25.3%。而訪客量是成交量的先行指標(biāo)，預(yù)示市場(chǎng)中未來(lái)購(gòu)房潛力的變化。

　　中原地產(chǎn)10月前7天房地產(chǎn)相關(guān)收入較9月同比上漲138%，新房收入增長(zhǎng)198%，二手房收入增長(zhǎng)123%。不過(guò)，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性，十月初的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)反映的是9月末的實(shí)際銷售。大部分城市在十一假期新開盤認(rèn)購(gòu)有改善，杭州、武漢、寧波、深圳、東莞、福州、昆明等，實(shí)際認(rèn)購(gòu)改善幅度約10%-20%，但無(wú)錫、濟(jì)南、寧波等城市數(shù)據(jù)平平。

　　第一大新房代理商世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，世聯(lián)行十一假期實(shí)現(xiàn)代理銷售額超120億元，同比增65%，創(chuàng)下歷年新高。國(guó)慶期間，90平方米以上戶型成交占比達(dá)57%，相比前三季度該比例提升2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，90-140平方米占比達(dá)46%，成為需求主力。此外，世聯(lián)行周客戶上門指數(shù)提升至177，環(huán)比上周上升64%，其中一線城市的增長(zhǎng)幅度要大于二線。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵表示，十一假期銷量整體上有10%-20%回升，這是在銀行細(xì)則未出的情況下，房貸新政對(duì)市場(chǎng)心理產(chǎn)生了積極影響，預(yù)計(jì)還將持續(xù)。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在10月份下半月會(huì)有所體現(xiàn)。

　　成交方面，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，隨著市場(chǎng)景氣實(shí)際好轉(zhuǎn)，四季度開發(fā)商推盤量會(huì)擴(kuò)大。

　　房企平價(jià)走量

　　央行9·30新政發(fā)布后一周內(nèi)，綠城、綠地、恒大等房企傳出節(jié)后漲價(jià)的內(nèi)部文件，但綠地、恒大先后均予以否認(rèn)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，大部分城市沒(méi)有房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，上述傳聞應(yīng)是房企從營(yíng)銷的角度，營(yíng)造漲價(jià)預(yù)期和市場(chǎng)氛圍，引導(dǎo)市場(chǎng)向有利于銷售的方向轉(zhuǎn)向。

　　從房?jī)r(jià)慣性看，目前房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量仍然是主流，大多數(shù)大中城市仍然面臨房?jī)r(jià)下降的壓力。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，9月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)-0.92%，連續(xù)5個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.33個(gè)百分點(diǎn)。

　　從近期入市的新樓盤來(lái)看，定價(jià)以平穩(wěn)為主。深圳的華潤(rùn)城、北京的中冶德賢公館等，都采取了平價(jià)入市策略。

　　萬(wàn)科有關(guān)人士認(rèn)為，新政并不能扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下降預(yù)期。去年房?jī)r(jià)上漲是過(guò)頭了，市場(chǎng)一定要糾正。預(yù)判四季度會(huì)是繼續(xù)降價(jià)的態(tài)勢(shì)，甚至?xí)懈鄻潜P降價(jià)，房?jī)r(jià)下跌會(huì)更加明朗，降價(jià)的比例和范圍會(huì)更寬，而且購(gòu)房人會(huì)更加果斷。

　　“一部分開發(fā)商降價(jià)，一部分開發(fā)商觀望，等市場(chǎng)回升”，劉淵認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)以上市公司為代表，年度銷售計(jì)劃有壓力，價(jià)格策略比較靈活，會(huì)積極定價(jià)；而一些本地小開發(fā)企業(yè)，沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力，有些是項(xiàng)目公司運(yùn)作，負(fù)債較少，不愿意降價(jià)。

　　張宏偉認(rèn)為，品牌開發(fā)商力拼“銀十”與上市公司年報(bào)銷售業(yè)績(jī)的策略并不會(huì)改變，開發(fā)商會(huì)使出渾身解數(shù)在最后3個(gè)月最大限度跑量，扭轉(zhuǎn)大中城市今年樓市不給力的大勢(shì)。因此，對(duì)于第四季度的大中城市樓市來(lái)講，要想出現(xiàn)成交量逐步回升的樓市“翹尾”行情，房?jī)r(jià)尤其是上市公司的項(xiàng)目的價(jià)格就不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價(jià)現(xiàn)象。

　　“千萬(wàn)不要認(rèn)為9·30之后就可以長(zhǎng)期維穩(wěn)甚至回暖，這只是一個(gè)銷售窗口期而已，而不是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”易居中國(guó)聯(lián)席總裁丁祖昱表示，這個(gè)窗口期僅有2-4個(gè)月的時(shí)間，其中10-11月份肯定不錯(cuò)，12月和明年1月則很難說(shuō)。

　　丁祖昱表示，目前銀行資金有限，年底銀根將收緊。隨著10月、11月房貸額增加，而MBS和長(zhǎng)債還來(lái)不及發(fā)售，所以年末銀根仍將短缺，這是此次樓市銷售窗口期最大的制約。

　　去庫(kù)存仍是首位

　　央行9·30房貸新政釋放貨幣層面放松的信號(hào)，一定程度上有助于消除房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。但多位業(yè)內(nèi)人士指出，樓市庫(kù)存依然處于高位，“去庫(kù)存”是首要選擇，樓市已進(jìn)入存量房時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入供過(guò)于求的“新常態(tài)”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3794萬(wàn)平方米、20167萬(wàn)平方米和4052萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫(kù)存已保持連續(xù)8個(gè)月環(huán)比正增長(zhǎng)，且9月增幅又進(jìn)一步擴(kuò)大，庫(kù)存壓力巨大。

　　張宏偉表示，庫(kù)存壓力較大、市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)，比如杭州、寧波、大連、青島、無(wú)錫等，房?jī)r(jià)年內(nèi)仍然有下行壓力。

　　“從市場(chǎng)去化率看，萬(wàn)科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)城市8月、9月去化率分別是0.68、0.71，9月市場(chǎng)銷售低于新增可售，月度庫(kù)存從1.41億平方米上升至1.45億平米。9月底庫(kù)存去化月數(shù)11.6月，高于上月底的11.4月。”前述萬(wàn)科溝通會(huì)紀(jì)要顯示，9月數(shù)據(jù)都不太樂(lè)觀。

　　劉淵認(rèn)為，一線城市庫(kù)存水平比較低，11-12個(gè)月庫(kù)存去化水平，存量絕對(duì)值與歷史高位持平，只要月銷量增加，庫(kù)存消化周期可以比較快回落。

　　但二三線城市有15-20個(gè)月的庫(kù)存周期，實(shí)際庫(kù)存值遠(yuǎn)高于歷史高位，且人口增長(zhǎng)已經(jīng)放緩，40個(gè)城市過(guò)去5年約有30個(gè)城市人口增長(zhǎng)率平均只有5%，很多二三線城市新房發(fā)展活躍度已經(jīng)達(dá)到了一線城市的水平。大多數(shù)二三線城市會(huì)有長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，短期內(nèi)不會(huì)再有價(jià)格的上漲。

　　這意味著，由于去庫(kù)存壓力巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資、交易量及房?jī)r(jià)增速均將進(jìn)入平緩的“新常態(tài)”。

　　前住建部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)供不應(yīng)求已經(jīng)全面地為買方市場(chǎng)供大于求取代，供大于求成為市場(chǎng)發(fā)展的常態(tài)。2013年房地產(chǎn)業(yè)量?jī)r(jià)齊升，購(gòu)銷兩旺，是不正常的現(xiàn)象。

　　德信資本董事長(zhǎng)陳義楓認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入存量時(shí)代，未來(lái)中國(guó)的新房竣工面積、銷售面積非常難以突破2013年的峰值，今后增量很難跨越，可是存量永遠(yuǎn)是增加的，并購(gòu)因此成為永恒的主題。

　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，過(guò)高的庫(kù)存量，中心城市過(guò)高的地價(jià)，以及過(guò)高的房?jī)r(jià)和租售比失調(diào)的現(xiàn)實(shí)情況，迫使樓市將經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的調(diào)整期。這個(gè)調(diào)整期至少需要2-3年的時(shí)間。