限購松綁難紓房企壓力 20強(qiáng)僅4家達(dá)70%銷售目標(biāo)

    截至9月底,大部分地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績都與全年目標(biāo)距離較大,房企前20強(qiáng)中僅4家前9個月銷售業(yè)績達(dá)到全年目標(biāo)的70%以上,其他企業(yè)該比例普遍在60%上下。盡管國慶黃金周部分企業(yè)取得不錯的銷售業(yè)績,但要完成全年目標(biāo),多數(shù)房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大,盡管限貸政策出現(xiàn)松綁,但仍不排除部分房企后續(xù)將采用“以價換量”的策略。

    在這樣的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)的格局將再次分化,一些銷售業(yè)績較差、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業(yè),有可能因為糟糕的財務(wù)狀況,成為其他房企下一波“獵食”的對象。那些龍頭企業(yè)盡管同樣銷售表現(xiàn)不佳,但卻可能通過在資本市場的上市、供股、發(fā)債等融得大量低成本資金,進(jìn)而實現(xiàn)規(guī)模的壯大,獲得收購其他房企的良機(jī)。對于大小房企而言,可謂“一邊天堂,一邊地獄”。

    盡管央行的房貸新政以及公積金的異地互認(rèn)政策,令房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)迅速沸騰,但絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻心存惴惴?？硕鹧芯繖C(jī)構(gòu)和億翰智庫發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,雖然很多房地產(chǎn)項目傳出了漲價聲音,但實際上根本不敢漲價。

    受市場對房貸政策觀望情緒的影響,個別開發(fā)商依舊舉著降價賣房的大旗,希望能夠以價換量獲得業(yè)績的提升。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在全年即將結(jié)束的大背景下,絕大多數(shù)的開發(fā)商都在為完成最終目標(biāo)而沖刺。因為他們明白,眼前的利好消息,并沒有實質(zhì)上帶來真金白銀,要想獲取更好的業(yè)績,還需要花大力氣促銷賣房。

     限購松綁效果不大

    克而瑞發(fā)布的《2014年三季度房地產(chǎn)市場總結(jié)與展望》顯示,各地紛紛出臺救市舉措,實施了3年多的限購政策以迅雷不及掩耳之勢“松垮”。在9月的最后一天,央行和銀監(jiān)會突擊聯(lián)合發(fā)文重申首套房貸優(yōu)惠以及松綁調(diào)整“限貸”政策。

    但三季度商品房銷售面積與銷售額降幅持續(xù)擴(kuò)大,土地成交量價齊跌,底價成交、流拍成為不少城市房地產(chǎn)市場常見現(xiàn)象,地方政府財政壓力驟然上升。

    從國家統(tǒng)計局的月度數(shù)據(jù)來看,三季度全國商品房銷售面積和銷售金額繼續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長的態(tài)勢,且降幅較上半年的水平進(jìn)一步擴(kuò)大,都創(chuàng)出了年內(nèi)最低值。1～8月份,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%。商品房銷售額41661億元,同比下降8.9%。

    從近三個月的具體表現(xiàn)來看,6月份的成交曾有過短暫的回升,但7、8月份便再度掉頭向下。7、8兩月是年中相對的淡季,特別是在今年市場大環(huán)境不佳的情況下,很難出彩,房地產(chǎn)銷售面積和金額的降幅逐步擴(kuò)大,真實反映了目前市場的成交低迷。

    在地方政府主導(dǎo)的以取消限購、調(diào)整信貸為主力的“救市”政策提振下,開發(fā)企業(yè)也以此為契機(jī),抓緊推盤并貫徹“以價換量”策略,項目讓利幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。

    事實上,盡管有人認(rèn)為北上廣深不會降價,但一線城市的房價下調(diào)幅度并不“溫柔”。

    上海項目綠洲康城金邸近期對外宣布,樓盤原均價4.6萬元/平方米,現(xiàn)降至均價2.88萬元/平方米,降幅最大可達(dá)37%。記者就此致電該樓盤銷售人員,據(jù)其介紹,該樓盤目前有精裝修和毛坯兩類房源,價格分別是“三萬多和兩萬多”。剛剛?cè)胧械闹挥?0套房源,未來可能繼續(xù)加推,但價格未定。

    上述項目的銷售負(fù)責(zé)人孫華良透露說,盡管央行9月30日出臺了最新的房貸政策,但是購房者的觀望氛圍仍然濃厚。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀望,這導(dǎo)致了綠洲康城金邸選擇脫去“豪裝”,以較低的銷售價賣出房子。

    億翰智庫認(rèn)為,政策松綁后的一個顯著效應(yīng)是開發(fā)商積極推盤,但深究其定價可發(fā)現(xiàn),“以價換量”的思路非常明顯。

    從九月上旬到十月,開發(fā)商借政策松綁的時機(jī),推動了成交量的上升。

    小開發(fā)商資金鏈臨考驗

    對于開發(fā)商來說,價格并不是他們最關(guān)注的要素,成交量決定了他們能否平穩(wěn)“滾動”資金鏈。

    來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,上海一手商品住宅成交量在7月和8月分別環(huán)比下降2%和7%;進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季的9月,成交量環(huán)比上漲31%,但較去年同比下降40%;第三季度成交面積共計222.8萬平方米,環(huán)比上漲6%,同比下降29%。

    “我們預(yù)計短期內(nèi)上海不會放松限購,但是央行在9月30號宣布的房貸松動政策有望促使市場在今年第四季度溫和復(fù)蘇。”仲量聯(lián)行近日發(fā)布今年第三季度樓市報告稱。

    仲量聯(lián)行認(rèn)為,限購致使整體市場銷售緩慢,但是新的房貸政策指明了未來復(fù)蘇之路。盡管幾乎所有的二、三線城市已經(jīng)解除限購,上海仍嚴(yán)格執(zhí)行著限購政策。在限購和緊縮的房貸政策影響下,潛在買家不斷推遲購房決定,等待更明確的政策和價格走向,導(dǎo)致第三季度上海住宅市場需求疲弱。

    仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒告訴記者,上海和其他城市的情況有所不同,上海的新樓盤大部分是由全國性開發(fā)商開發(fā)的,他們?nèi)谫Y能力較強(qiáng),回籠資金的壓力不會太大。另一方面,上海的土地供應(yīng)量低,每年新流入大量的外來人口,占總數(shù)的10%左右,他們都有購房需求。上海的開發(fā)商通常比較強(qiáng)勢,不會輕易降價,目前他們寄希望于政策松動后的成交量上升。

    由于四季度只能“溫和”回暖,樓市很難在年底出現(xiàn)大幅升溫,那些只有少量項目、融資能力差的小開發(fā)商面臨著嚴(yán)峻的考驗,他們將成為“銀十”選擇降價的先鋒。

    20強(qiáng)僅4家完成70%銷售目標(biāo)

    臨近年底,那些進(jìn)度落后的大型房企也有可能選擇在價格上讓步。億翰智庫統(tǒng)計了2014年前三季度典型企業(yè)前20強(qiáng)全年目標(biāo)業(yè)績完成率,其中萬科完成74%、恒大完成91%,其他幾家龍頭房企僅完成全年任務(wù)一半左右。

    9月,恒大業(yè)績預(yù)計將達(dá)到千億,至此共有三家企業(yè)業(yè)績在前九月突破千億,其中,萬科1485億元,同比增長16%;綠地1328億元;恒大1000億元左右,同比增長34%。

    從數(shù)據(jù)來看,目前僅恒大前九月全年業(yè)績目標(biāo)完成率超過九成,預(yù)計將在10月率先完成全年整體目標(biāo),但除恒大之外,前九月業(yè)績目標(biāo)完成率超過70%的僅萬科、中海、華夏幸?；鶚I(yè)等3家企業(yè),整體來看,前20強(qiáng)企業(yè)全年業(yè)績目標(biāo)完成情況并不樂觀。

    億翰智庫分析認(rèn)為,9月后兩周,企業(yè)熱銷項目明顯增加,多數(shù)企業(yè)9月業(yè)績多為后半月貢獻(xiàn),從企業(yè)業(yè)績壓力來看,開始于九月下旬的“以價換量”行情將在10月份掀起小高潮。

    仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為,二三線城市因庫存量非常大,今年一直在降價。“(三線城市)很多開發(fā)商降價10%,成交量很快就上去了。大部分開發(fā)商現(xiàn)在都以去庫存為首要目標(biāo)。”