商業(yè)銀行開發(fā)貸投放力度悄然加碼 房企多途“找錢”

    雖然監(jiān)管層至今尚未正式“松口”,但商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸投放力度,可能早已悄然加大。

    “央行政策至今沒有放松,但今年以來,商業(yè)銀行開發(fā)貸政策一直相對寬松,實際資金投放也有所增加。”昨日,華南某銀行人士對《第一財經(jīng)日報》表示。

    在銀行開發(fā)貸投放悄然增加的同時,房企也在謀求融資渠道多元化。今年上半年,多家上市房企就通過發(fā)債、四大國有資產(chǎn)管理公司、有限合伙基金等渠道融資,對銀行開發(fā)貸的依賴性已經(jīng)明顯下降。

    開發(fā)貸投放持續(xù)松動

    “今年開發(fā)貸一直都比較好拿錢,只要‘四證’齊全,銀行一般都會給錢,因為到了這個階段,開發(fā)商馬上就能回籠資金,貸款風(fēng)險相對比較小。”上述華南銀行人士說。

    據(jù)媒體近日報道,商業(yè)銀行如今可以自由調(diào)節(jié)開發(fā)貸總量,而根據(jù)此前規(guī)定,商業(yè)銀行開發(fā)貸不能超過貸款余額的10%。盡管這一說法隨即被央行否認,許多銀行業(yè)人士也否認存在10%的“紅線”,但仍引發(fā)市場關(guān)注。

    上述華南銀行人士表示,各家銀行政策不是最近才出現(xiàn)松動,今年年初以來,開發(fā)貸投放就一直有所增加。

    央行貸款投向報告顯示,今年上半年,全國房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.04萬億元,同比增長23.7%,增速比上季末高5.4個百分點。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.16萬億元。兩者共計5.2萬億元,比去年底增加近6000億元,已經(jīng)達到去年全年新增規(guī)模的75%左右。

    深圳一股份制銀行人士也對本報稱,截至目前,今年開發(fā)貸投放確實略有增加,主要有兩方面的原因:一是受同業(yè)業(yè)務(wù)壓縮影響,銀行通過表內(nèi)進行的開發(fā)貸增加;二是在風(fēng)險聚集的情況下,銀行采取區(qū)別對待策略,加大了對大型開發(fā)商的資金投放。

    上述華南銀行人士則表示,國有大行目前仍然謹慎,而股份制銀行和中小銀行則相對寬松。從今年的情況來看,股份制銀行是開發(fā)貸最主要的資金來源,一些城商行受地方政府影響,也會增加開發(fā)貸力度。

    半年報信息顯示,今年上半年,15家上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款達到2280億元,其中超過1440億元來自股份制銀行和城商行,占比超過60%。

    對于未來走向,北京某股份制銀行中高層人士對《第一財經(jīng)日報》表示,央行雖然至今還沒正式“松口”,但上個月的房貸刺激政策出來后,對房地產(chǎn)行業(yè)是一個利好,銀行的政策多少會比以前要松一些,開發(fā)貸投放力度也會進一步增加。

    他提到的房貸刺激政策,指的是央行、銀監(jiān)會9月30日發(fā)布通知,對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房, 執(zhí)行首套房貸款政策。通知還要求銀行業(yè)金融機構(gòu)支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資 需求。

    “我們仔細研讀了文件,并且認為,對非上市類民企有較大的利好。”有杭州房地產(chǎn)類上市公司財務(wù)負責(zé)人對本報表示,開發(fā)貸的松綁,最大的利好集中在非上市民企這個層面。

    小開發(fā)商仍舊難熬

    盡管開發(fā)貸投放確實在持續(xù)松動,但上述深圳股份制銀行人士對本報稱:“具體項目也要區(qū)別對待。大型開發(fā)商拿錢是相對比較容易了,但中小開發(fā)商貸款還是很困難。”

    記者獲得的一份杭州房地產(chǎn)市場聯(lián)合調(diào)研紀要顯示,銀行其實比較擔(dān)心外來開發(fā)商,“一個是他們降起價來沒有節(jié)操,二是很可能賣個盤就跑了,擾亂市場”,但對于本地知名的開發(fā)商,“因為一直有合作,目前還是比較支持的。”

    在實際操作層面中,龍頭開發(fā)商想拿開發(fā)貸更不難。“銀行手頭會有一份名單,資質(zhì)比較好、銷售排名比較靠前的,想拿到開發(fā)貸就較為容易。”有大型開發(fā)商人士對本報稱。

    但對小型開發(fā)商來說,也許很難在第一時間“解渴”。“還是很難,今年整個杭州即使信托產(chǎn)品都發(fā)行得比較少,這和上半年整個市場面不好有關(guān)系。”有杭州本地小型開發(fā)商對本報表示,他們到現(xiàn)在為止,一共只開發(fā)了3個項目,所以跟銀行合作一直“不算十分順暢”。

    “信托的成本在15%~18%之間,基金的成本在18%以上。”有業(yè)內(nèi)人士對本報稱,還有不少小開發(fā)商直接去找民間融資,成本就在20%以上了。跟這些相比,肯定是開發(fā)貸的成本來得低。

    公開數(shù)據(jù)顯示,2014年以來,市場發(fā)行的20款房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品中,超過一半投向三、四線城市,并且融資方都為中小房企,中小房企融資難的問題,一直都普遍存在。

    “融資成本達到15%以上,現(xiàn)在這個行情,項目基本上就是虧本在賣了。”上述業(yè)內(nèi)人士稱,對開發(fā)商來說,開發(fā)貸松綁、房貸、限購的逐步放松,都是“春天來了”的信號,加上此次執(zhí)行層面在區(qū)域銀行,總算是有了盼頭。

    開發(fā)貸依賴性下降

    不過,隨著融資渠道的多元化,債權(quán)轉(zhuǎn)讓、有限合伙基金、發(fā)債等方式,也已成為房企重要的融資渠道。在資金來源中,銀行開發(fā)貸雖仍然占據(jù)最重要的地位,但房企對其的依賴性已經(jīng)有所下降。

    據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,今年前8個月,全國102家重點房企融資總額同比下降18.93%,環(huán)比則大幅下降43.13%。但海外融資卻大幅增加,前8個月,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場上發(fā)行了總計524億美元的債券。

    此外,不少房企也在尋求通過境內(nèi)發(fā)債、有限合伙基金輸血融資。9月26日,榮盛發(fā)展股東大會通過決議,計劃發(fā)行中期票據(jù)融資49億元。而在此前,其子公司南京華歐舜都置業(yè)、榮盛實業(yè)、榮盛新地標(biāo)已經(jīng)通過有限合伙基金、信托等融資44億元。截至目前,榮盛發(fā)展今年非銀行渠道融資計劃已超過90億元。

    而通過債權(quán)轉(zhuǎn)讓向房企融資,甚至已經(jīng)成為四大國有資產(chǎn)管理公司新的利潤增長點。公開信息顯示,自2013年11月以來,云南城投自身融資及為子公司擔(dān)保共計達到155億元左右,而其中就有40億元來自華融、信達、長城三大國有資產(chǎn)管理公司,占比約為27%。

    除此之外,有限合伙基金亦是云南城投一大資金來源。今年年初,該公司向彩云之南城鎮(zhèn)化基金融資,截至6月底,已經(jīng)實際取得首期投資資金48.5億元。加上上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資,已經(jīng)接近其最近一年融資總額的60%。

    云南城投并非唯一的案例。公開信息顯示,今年以來,金科股份、大名城、華夏幸福等多家房企都曾通過四大國有資產(chǎn)管理公司融資。其中,華夏幸福融資額已也達到15億元。