9月購地總額同比降五成 四季度房企拿地依然謹(jǐn)慎

    由于央行新政是在9月30日公布,在此之前,開發(fā)商對市場走勢不確定、不樂觀,因而在拿地方面比較謹(jǐn)慎。

    中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯 示,2014年三季度,全國300個(gè)城市各類用地出讓金合計(jì)4159億元,同比下降近五成。其中,住宅用地2653億元,同比下降超五成,降幅高于商辦用 地。從各月表現(xiàn)來看,三季度土地市場仍然維持較冷態(tài)勢,其中9月市場降溫尤為明顯,單月出讓金的同比降幅接近七成。

    2014年前三季度,土地出讓金累計(jì)為1.7萬億,同比下降22%。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測,截至9月底,十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地總金額約為1595億元,僅相當(dāng)于去年全年購地金額的52%。

    以萬科為例,9月萬科僅新增2個(gè)項(xiàng)目,分別為廣州車陂北項(xiàng)目,凈用地面積約1.3萬平方米,萬科擁有該項(xiàng)目25%權(quán)益;福州三江口項(xiàng)目,凈用地面積約8.0 萬平方米,計(jì)容積率建筑面積約41.2萬平方米,萬科擁有100%權(quán)益。萬科為這兩個(gè)項(xiàng)目支付的地價(jià)為15.98億元。前三季度,萬科拿地金額占銷售額的 比例不到15%。

    一般而言,如果企業(yè)的拿地金額占同期銷售額的比例低于40%,可以認(rèn)為是相對保守,在60%以內(nèi)比較合理,高于60%則比較激進(jìn)。

    萬科董秘譚華杰曾解釋稱,土地市場滯后于樓市,上半年地價(jià)依然較高,不是最佳投資時(shí)間,而下半年萬科將繼續(xù)冷靜謹(jǐn)慎觀察土地市場的變化。

    而在最近一次銷售溝通會(huì)上,萬科方面表示,目前看,主要城市地價(jià)還沒有回到合理水平,目前還在縮量階段,而地價(jià)下跌將會(huì)是這輪調(diào)整的最后一步。

    萬科認(rèn)為,未來要等待地價(jià)的進(jìn)一步下行,地價(jià)下行,明年市場就會(huì)更加健康,房價(jià)會(huì)更合理,銷售、推盤、開工等才會(huì)回到比較健康的局面。如果能把去年房價(jià)慣性上漲的不健康因素矯正了,那么明年的市場是一個(gè)比較期待的市場。

    保利同樣執(zhí)行謹(jǐn)慎的拿地策略。9月份僅新增3個(gè)項(xiàng)目,分別位于茂名、汕尾、廣州,總占地面積54萬平方米。1~9月新增項(xiàng)目建筑面積837.44萬平方米,權(quán)益比例為82.24%。保利在今年前9月的土地支出為325億元,在同期銷售金額的占比為35.39%。

   不過,萬科在9月還拿了幾塊地,尚未計(jì)入。例如,9月19日,萬科以總價(jià)25.45億元競得合肥四里河地塊,溢價(jià)率143.48%;9月26日,萬科以15億元在南京南站拿下一塊地,溢價(jià)率28.21%。

    或許正是看到政策松動(dòng)帶來的利好,萬科開始加速拿地。10月14日,萬科又以11.19億的總價(jià)在青島獲得三塊土地。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示,市場狀況向好將改變房企對未來市場的預(yù)期,增加在土地市場的投資信心和拿地的動(dòng)力。

    克而瑞研究中心分析師馬千里分析,雖然四季度主要房企的重心還在去庫存、沖業(yè)績上,但考慮到明年土地儲(chǔ)備和后續(xù)開發(fā)的持續(xù),必將在四季度加大土地儲(chǔ)備;而地方政府基于財(cái)政收入考慮,四季度推地力度或?qū)⒓哟?預(yù)計(jì)四季度土地市場將會(huì)迎來穩(wěn)步回升,一線城市和市場表現(xiàn)較好的二線城市將成為拿地?zé)狳c(diǎn)。