城市綜合體冷熱失調(diào)：商場頻關(guān)店 商業(yè)地產(chǎn)仍圈地

    今年以來，全國多地百貨商城出現(xiàn)“關(guān)店退租”現(xiàn)象。繼關(guān)閉濟(jì)南門店后，百貨業(yè)巨頭百盛關(guān)閉了其位于江蘇常州的新北門店，這已是近2年內(nèi)百盛關(guān)閉的第6家門店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣布關(guān)閉旗下經(jīng)營不佳的一家門店。

    半年報(bào)顯示，多家A股上市百貨公司業(yè)績亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達(dá)52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達(dá)44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。

　　電子商務(wù)大潮沖擊下，百貨商場越來越有淪為“試衣間”的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業(yè)、城市綜合體也出現(xiàn)了供大于求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰(zhàn)。但與減租退租的“冷”同時存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設(shè)“熱”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，城市綜合體冷熱失調(diào)潛藏著“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終或仍由銀行和政府買單。

　　多地商鋪遇冷

　　數(shù)據(jù)顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內(nèi)共有8家百貨的12家門店關(guān)閉，如此密集的關(guān)店潮在近5年的中國百貨業(yè)尚屬首次。

　　在一些三四線城市，部分較低端的商貿(mào)城空置、退租的現(xiàn)象更為突出。成都國際商貿(mào)城建筑面積達(dá)345萬平方米，投資380億元，設(shè)有6萬個標(biāo)準(zhǔn)展位，是目前在建的西部最大的商貿(mào)城。

　　記者在現(xiàn)場看到，商貿(mào)城人氣冷清，攤位大量閑置，除了一樓主干道兩側(cè)有部分?jǐn)偽婚_張，其他地方很少能看到人。一家服裝店老板葉小文說，每天的營業(yè)額只有幾百元，本都做不回來。

　　西安丹尼爾商貿(mào)城總經(jīng)理王君玉說，2013年開業(yè)的時候，2000多鋪位的招租率達(dá)到90%，但一年多來，即使不算租金成本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退租現(xiàn)象比較突出。

　　在上海，部分商圈的商場鋪位已經(jīng)從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運(yùn)營的商場生不逢時，租金回報(bào)率比前幾年明顯下降。

　　記者走訪總建筑面積接近50萬平方米的月星環(huán)球港，這個去年開業(yè)號稱上海最大的購物中心，在傍晚18點(diǎn)的黃金時間卻人跡寥寥。除了餐飲、娛樂設(shè)施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流，且每個樓層都有尚未招租的“空鋪”。一些租戶透露，這里部分商鋪?zhàn)饨鸨纫徽局舻闹猩焦珗@龍之夢便宜近一半。

　　記者獲悉，隨著供應(yīng)增加，上海部分人口導(dǎo)入較慢的郊區(qū)新建購物中心空置率較高，部 分達(dá)到30%。另據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1 .1個百分點(diǎn)，達(dá)到10.8%，超過6%的空置警戒線。

　　上海商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務(wù)沖擊、成本提升等影響，實(shí)體百貨零售業(yè)生存日艱，尤其是純百貨業(yè)態(tài)，銷售額連年下滑，行業(yè)毛利率不斷下降，虧損嚴(yán)重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結(jié)果。

　　全國城市商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，全國十大城市銷售額前100位百貨商店合計(jì)銷售額同比下降10.6%，其中有82家百貨店同比銷售呈負(fù)增長。今年上半年，商務(wù)部監(jiān)測的5000家重點(diǎn)零售企業(yè)中，專業(yè)店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網(wǎng)絡(luò)購物同比增長29.9%。

　　商業(yè)地產(chǎn)過剩隱憂

　　一半是海水，一半是火焰。與多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。

　　以廣州為例，在中心城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，番禺、白云、蘿崗等區(qū)域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈，除了已經(jīng)開業(yè)的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外，還聚集了番禺萬達(dá)廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業(yè)項(xiàng)目。

　　據(jù)戴德梁行等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計(jì)算，僅今年的新增供應(yīng)就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業(yè)項(xiàng)目體量將達(dá)到340萬平方米，相當(dāng)于17個西單大悅城。國際咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米，與以往年增40萬平方米的供應(yīng)相比大大提速。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩隱憂。發(fā)達(dá)國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米。世邦魏理仕調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占了9個；中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。

　　盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發(fā)商盲目涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；樓市調(diào)控下的地方政府也有極大的沖動通過商業(yè)地產(chǎn)彌補(bǔ)土地財(cái)政。在兩者合力下，很多城市特別是財(cái)力較脆弱的三四線城市大干快上搞商業(yè)地產(chǎn)，造成區(qū)域供應(yīng)飽和，泡沫增加。

　　商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩導(dǎo)致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇了百貨零售業(yè)的虧損。齊曉齋說：“目前百貨行業(yè)的蕭條和虧損并不完全是電商沖擊導(dǎo)致的，惡性競爭、經(jīng)營模式落后等才是主要原因。”以新近關(guān)閉的常州百盛為例，周邊聚集了樂賓、萬達(dá)、金鷹等大型商場，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項(xiàng)目開業(yè)后都難以按預(yù)期盈利。

　　世邦魏理仕調(diào)查顯示，百貨業(yè)的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多家百貨企業(yè)樣本數(shù)據(jù)顯示，其物業(yè)租金和員工開支年均復(fù)合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業(yè)收入年均復(fù)合增速僅為8.8%。

　　信貸面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)

　　一些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或面臨“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，如果持續(xù)經(jīng)營不善，則隱含著潛在的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕認(rèn)為，短期內(nèi)供過于求、競爭激烈加上電子商務(wù)沖擊，大型購物中心經(jīng)營或面臨困境。事實(shí)上，由于招租難、經(jīng)營難，廣州番禺萬達(dá)廣場等都比預(yù)期延遲了開業(yè)時間。一些新開業(yè)的城市綜合體以銷售額扣點(diǎn)的形式收取租金，如果商鋪銷售不理想就面臨現(xiàn)金流危機(jī)。

　　商業(yè)綜合體信貸或面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。截至今年2月末，上海轄內(nèi)銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項(xiàng)目159個，比去年同期增加24個；轄內(nèi)城市綜合體貸款余額824億元，同比增長14 .8%。

　　“現(xiàn)在的商圈經(jīng)濟(jì)實(shí)際上還是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，靠的是銀行信貸，最終風(fēng)險(xiǎn)還是集中在銀行和政府身上。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　另一方面，大興土木建成的購物商場、商貿(mào)城門庭冷落，小商戶持續(xù)虧損，處理不當(dāng)或帶來社會矛盾。

　　西安丹尼爾商貿(mào)城是丹尼爾集團(tuán)投資的商貿(mào)項(xiàng)目，總面積25萬平方米，以百貨店的設(shè)施改造傳統(tǒng)的“臟亂差”的批發(fā)市場。但商城自去年8月開業(yè)以來，一直人氣不旺，多數(shù)租賃商戶都處于虧損狀態(tài)。

　　商戶王英租了一間25平方米的鋪?zhàn)幼鰰r尚家居，一年下來收入只有1萬元，至少虧損2萬元。另外兩位經(jīng)營家飾家紡的商戶說，他們租了2間60平方米的鋪?zhàn)?，年租?0萬元，但一年多只賣了幾千元的東西。

　　上海市靜安區(qū)副區(qū)長巢克儉建議，對于當(dāng)前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調(diào)病”，一是要盡快確定商業(yè)功能規(guī)劃的法律剛性，根據(jù)人口、消費(fèi)能力合理確定商業(yè)布局， 避免重復(fù)建設(shè)；二是要對商業(yè)設(shè)施的租金、空置率、回報(bào)率等設(shè)置指數(shù)，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，不能等到出了問題再被動應(yīng)付。